瘋狂樓市裹挾中國經濟

郁 風

如果高房價持續,中國經濟要付出的或許不止是泡沫破裂的代價,而是經濟體系重整的代價。

今年以來尤其國慶之后,中國樓市異常火爆。在信貸擴張、投資及投機需求旺盛、通脹預期等因素的刺激下,各地房價瘋狂上漲,樓市交易如火如荼。

樓市泡沫化的加劇糾纏了巨大的道德壓力、民意壓力與市場壓力,房地產市場正在成為中國經濟的癥結。如果高房價持續,中國經濟要付出的或許不止是泡沫破裂的代價,而是經濟體系重整的代價。

樓市狂飆

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1月10日,國家統計局發布的數據顯示,10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%,漲幅比上月擴大1.1個百分點;環比上漲0.7%,漲幅與上月持平。

數據還顯示,今年1到10月,全國完成房地產開發投資28440億元,同比增長18.9%;房屋新開工面積8.14億平方米,同比增長3.3%,增速自年初以來首次實現由負轉正。同期,全國商品房銷售面積66396萬平方米,同比增長48.4%,其中,商品住宅銷售面積增長50.1%,銷售額增長84.3%。

如果說宏觀數據尚不能直觀顯現樓市的瘋狂程度,那么,北京、上海等一級市場飆漲的房價就足以令人瞠目結舌。

據官方統計,今年10月份,北京新建住房中,四環以內期房均價達19750元,五環至六環期房均價達每平方米10314元,均價在5萬元/平方米的豪宅也不在少數。有專家形容這樣的房價要老少三代幾個家庭共同承擔,也難以承受。截至10月,上海市區(外環以內)一手住宅均價已攀升至2.3萬元,接近臺北市區房價,4年內就漲了近9成。號稱“全國最貴樓盤”的湯臣一品每平方米最新成交價格超過16萬元,刷新了滬上房價最高交易紀錄。同時,曾在2008年出現的開發商捂盤現象也再次上演。

與國慶之時樓市出現價漲量跌的滯脹局面不同,節后樓市整體成交量漲勢迅猛。據中國指數研究院數據信息中心的數據,從10月12日至18日,在這一周監測的30個城市中,樓市成交面積環比上升的城市有28個,僅杭州等2個城市成交面積環比下跌;除杭州外,其余8個重點城市成交面積增幅均在40%以上,其中增幅最大的為重慶,達252.32%,天津和成都的增幅都超過100%。

各地二手房市場空前火爆。以北京為例,前10個月二手住宅成交量突破20萬套,據此推算,今年全年將肯定超過2006-2008年3年的二手房成交總和。

在樓市狂飆的背后,還有今年以來“地王”現象的頻出,以及房地產公司的扎堆上市。中原地產研究中心的數據顯示,1-10月10個重點城市溢價水平全部超過去年同期,10月份單月,全國60個城市共成交住宅用地337宗,溢價水平超過100%的地塊共29宗。地方政府超額完成了年度土地拍賣收入計劃。截至9月底,北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平。

而繼11月5日恒大地產在香港聯交所主板正式掛牌,募集資金逾56億港元,創下IPO重啟以來內地房企赴港上市的最大融資規模后,11月19日,龍湖地產也在香港上市,募資近67億港元。

背后推手

分析普遍指,當前樓市很大程度上是由政府主導的前所未有的銀行貸款擴張推動的。房價上漲還受到政府政策的推動,包括稅費優惠、低利率和較低的首付款要求。

為應對金融危機,中國去年出臺了“4萬億”經濟刺激計劃,實行積極的財政政策和寬松的貨幣政策。今年以來各大銀行均巨量放貸,其中工行、建行等國有銀行更瘋狂搶奪市場,臨近年底,各銀行都差不多已超額完成了全年的信貸任務。

去年12月,國務院出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,為鼓勵普通商品住房消費施行一系列包括一套房貸利率七折、首付款降至二成以及契稅、營業稅減免等優惠政策。

在接受本刊采訪時,上海望源企業發展有限公司董事長季寶紅表示,金融危機的爆發事實上挽救了很多當時都已命懸一線的房地產公司,寬松甚至是放棄管制的信貸政策推高了地價和房價。而他的觀點與萬科集團董事會主席王石今年10月30日“如果不是金融風暴,全國1/3房地產企業都會倒閉”的表態不謀而和。

季寶紅同時認為,中國新一輪房地產市場熱與實體經濟惡化,很多民間資金都轉而投資樓市,以及傳統行業利潤越來越薄,一些原本不從事房地產的企業資金也進入到樓市中,以獲取更高的收益有關。此外,則是通脹預期。因為對通脹的恐慌,購房者盲目買房以求保值,房子被當作了抵御通脹最好的對沖工具。

還有觀點稱,又一波熱錢的來襲也對中國樓市產生不小的影響。央行最新統計數據顯示,前三季度外匯儲備增加3266億美元,第三季度增加1488億美元。其中,僅9月份外匯儲備就增加618億美元,而一季度增加額只有77億美元。在大量增加的外匯儲備中,不可解釋來源的熱錢占比直線上升。“在國際投資市場普遍不景氣的情況下,中國經濟是一個概念,中國城市化帶來的房地產升值是一個概念,人民幣升值又是一個概念,多種概念助推,外資加大樓市投資砝碼是可以理解的。”

泡沫已現

日前,獨立經濟學家謝國忠在鳳凰衛視“財經點對點”欄目中表示,通過房地產的價值跟GDP的比例、房租回報率、房地產生產量、房價收入比4項指標比較,中國樓市已現泡沫。

所謂房價收入比,是指房價與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的計算方式是以住宅套價的中值,除以家庭年收入的中值,通常包括夫婦二人年收入。房價收入比在3-6倍之間為合理區間,住房消費占居民年收入的比重應低于30%。

謝國忠說,現在中國很多城市的平均房價都是個人收入的20倍左右,這是不可持續的。而據本刊估算,如以上海目前2.3萬元/平方米的均價計,一套90平方米的住房總價即達207萬元,2008年上海的平均工資為39502元,以兩口之家算,房價收入比超過了26倍。

至于房租回報率,即房價租售比,按國際通行標準,合理值應在1:250以內,也就是房價相當于約10-20年租金,投資回報率在5%-10%之間。目前上海的投資回報率遠遠低于這一水平。不過,也有觀點稱,用房租回報率來衡量國內樓市是否有泡沫并不合適,主要原因在于國外持有房產成本較高,如需繳納物業稅等,所以要更多地考慮租金收益。而國內持有房產的成本幾乎為零,租金回報相比房價上漲帶來的收益幾乎不值一提。

謝國忠還認為,從目前中國房地產生產量來看,房地產投資占GDP的10%以上,這在城市化高速增長的情況下也是很高的。這是衡量中國樓市已現泡沫的另一重要指標。

豪宅網總編朱曉紅在接受本刊采訪時亦表示,當前樓市不太理性,泡沫確實存在,在一定意義上是在透支未來。他透露說,上海樓市成交量中投資客和投機客的比例較大,約在7成左右,商品房空置率實際上很高。

在分析房地產供求關系時,空置率是一個極為重要的指標。另有估計稱,目前上海商品房空置面積已達1540多萬平方米,即空置率超過35%。而按國際通行慣例,商品房空置率在5%-10%之間為合理區,10%-20%為危險區,20%以上為嚴重積壓區。

樓市泡沫之嚴重甚至讓一些從中獲益的地產商也坐不住了。SOHO中國首席執行官張欣11月19日向英國《金融時報》表示,中國政府信貸驅動的經濟刺激方案,正導致國內房地產市場形成大的泡沫。對房地產和整個經濟而言,當前的投機應該是一個嚴重警告。

“在曼哈頓,空置率達到10%-15%,人們就感到天要塌下來,但浦東的空置率高達50%,他們仍在建造新的摩天大樓。”“如果你看到GDP增長數據,就會覺得中國是推動全球經濟增長的新引擎,但如果你看一看這里的經濟增長是怎樣由這么多的浪費投資產生的,你就不會這么樂觀。”

張欣的評估得到了央行貨幣政策委員會委員樊綱的呼應。他在此前一天警告,北京、上海和深圳等城市的房地產價格昂貴,資產價格泡沫風險日益增長。

房價難降?

盡管目前的高房價遭遇了沸騰民怨,樓市泡沫正聚集巨大風險,但業內人士似乎對未來房價調整仍持保留的態度。

豪宅網朱曉紅對本刊表示,房價在短期內不會下調,尤其是上海這樣的一級城市。在建設金融航運“雙中心”、大浦東和大虹橋概念、崇明島上海長江隧橋通車、迪斯尼落戶以及即將臨近的世博會等眾多利好下,隨著城市化進程加快,軌道交通的不斷延伸,上海被認為是很有前景和市場的城市,“當一個泡沫還來不及破滅的時候,另一個泡沫又起來了。”

朱曉紅強調,中國的房地產市場并非純粹的房地產市場,由真正的市場規律發揮作用,而是有很強的政府因素在里面。他認為,在5年甚至更長的時間以后,泡沫才有可能破滅。

國金證券首席經濟學家金巖石日前甚至再次祭出了“5年房價翻番論”。他稱,以今年1月1日的城市可比均價為基準,未來5年之內,房價至少再翻一番,上海會出現30萬元/平方米的天價豪宅。

上海財經大學現代金融研究中心主任丁劍平也認為,資產泡沫是世界性的,上海將很長時間與高房價共存。他說,全球流動性過剩,中國貨幣政策已經被美國貨幣政策綁架;“4萬億”刺激計劃相當部分流入房地產,如果現在戳破房地產泡沫,可能不止10年衰退。他還指出,要關注美國明年會否提高利率,如果中國跟進,房價會下跌。“要逐步化解房地產泡沫,而不是擠破泡沫,明年是關鍵一年。”

摩根大通董事總經理李晶10月27日則表示,目前國內北京、上海、廣州、深圳等一線城市的高端樓市已顯泡沫化,在房價創新高的同時,越來越多的買房者被迫開始觀望。“如果房產交易量始終低迷的話,2年之后上海樓市可能供大于求。”她預測,明年初,房地產商可能會用降價的方式來吸引更多買方,但降價幅度可能不大,約在5%到10%之間。

值得關注的一個重要動向是,11月27日中央政治局會議強調,將保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性,繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。專家表示,此次會議已為今年中央經濟工作會議定下基調,經濟刺激政策明年不會退出。同時,日前有監管層人士透露,明年的信貸增量將是今年的70%-80%,或者是過去三年平均增量的基礎上再增加10%到15%,也就是7萬億到8萬億元。雖然增量有所下降,但與歷年三五萬億的增量相比,依然可謂是天量信貸。

就此,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認定,明年的房產市場非常樂觀,建議“買入買入再買入”。

中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在媒體采訪時更稱:“就是把月球的土地拿來蓋房,房價一樣不會下來,現在這里就是一個炒作的市場。”

在《金融時報》中文網專欄上,知名財經評論員葉檀表達了自己的嚴重擔憂。“中國進入房產泡沫時代”,她稱,房地產市場正在成為中國經濟的心腹之疾,如果高房價持續,中國經濟不止要付出泡沫破裂的代價,而是經濟體系重整的代價。