樓市政策迷局

郁 風

房地產市場的癥結不在于有無優惠政策,而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建設上回歸。

研判泡沫之下未來樓市的前景,政策是否將發生調整,以及進行何種程度的調整,顯然是至關重要的一個考量因素。

對此,不同利益主體的期待也顯然不同。開發商和地方政府期待政策的延續,以便維持市場的繁榮態勢;民眾期待政府通過回收優惠政策打壓房價,以便市場理性回歸。

此間,傳言與辟謠不斷上演。10月9日,上海市金融辦主任方星海表示:“很快就可以看到中國人民銀行和銀監會對房地產收緊的政策出臺。”央行新聞處隨后表示,目前尚未有這方面的相關通知。11月初,住房與城鄉建設部(下稱“住建部”)政策研究中心副主任王玨林公開表示,鑒于目前經濟回暖、房地產市場向好等形勢,去年出臺的一系列樓市優惠政策有可能在年底到期終止。住建部隨后否認。

樓市政策何去何從,依舊迷霧重重。

中央經濟工作會議將作定調

作為定調第二年宏觀經濟政策最權威的風向標,12月初即將召開的中央經濟工作會議,讓市場各個層面翹首以待。

去年為了應對金融危機刺激經濟,國務院及相關部委制定了一系列的樓市救市政策,大致分為兩類。一類是包括營業稅減免等在內的財稅政策,一類是降低房貸利率等金融政策。對于明年的房地產政策,最主要也是對財稅政策和金融政策的調整,但這需要在中央經濟工作會議召開以后再進行。

據業內專家介紹,房地產政策制定的基本流程是,年底先召開中央經濟工作會議,明確明年的宏觀調控目標。是保增長,還是調結構,都需要在中央經濟工作會議以后才能定調,在此之后,各部委才分頭行動,對政策進行征求意見和討論。

在這個過程中,住建部作為房地產市場的監管部門將是重要征求意見對象,但最后頒布政策的部門為財政部、國家稅務總局和央行。

與房地產市場相關的其他部委,近期已有動作。國土資源部對開發商以及一些地方政府的囤地問題的整治力度呈明顯加強之勢。來自物業咨詢機構戴德梁行的報告稱,1998-2008年間,全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米;而截至2008年年底,全國土地開發量僅為19.4億平方米,占購置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓于開發商手中。

11月12日,國土資源部發布了限制、禁止用地項目的增補目錄,首次給出商品住宅用地宗地出讓面積的上限,即:小城市(鎮)7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃。20日,下發通知對“批而未用”土地展開核實,并要求形成督查結果。此外,國土部近日還確定在浙江開展農村集體建設土地入市試點。業界人士普遍認為,此舉若在全國推廣,將在一定程度上增大城市建設用地的規模,改變房地產市場的供求關系,打擊開發商囤積待漲的局面,讓房價降到合理的水平。

銀監會于今年6月底下發通知,要求銀行加強按揭貸款風險管理,重申二套房貸標準不得擅自放寬,強調二套房貸必須執行首付4成、利率1.1倍的標準。日前據相關報道稱,銀監會已經要求各大銀行適當收緊房地產行業信貸政策,其中包括現行的首次貸款購房的利率七折優惠政策。不過,央行和銀監會尚未正式下文,這還只是部分地方銀行的“自主市場行為”。

政策可能微調

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文指:“中央相關政策一定會調整,去年國家救樓市,既是為了經濟保增長,又不想樓市低迷;而現在‘保八無憂,目標初步達到,況且樓市繁榮程度遠超政策制定者當時的預料,房價又漲得一塌糊涂,政策當然應該適當‘收兵。尤其是二套房貸政策和營業稅減免政策,這兩條是‘131號文中標注了截止時間的。”

摩根大通董事總經理李晶認為,目前政府可能正在醞釀政策來調控價格上漲過快的樓市。她認為,未來在通脹以及人民幣升值的雙重預期下,房地產價格可能會一直突破新高,在這種背景下,政府明年就可能出臺對高端房地產市場的調整政策,內容可能包括:上調高端房貸款首付成數,在現在第二套房首付不低于40%的基礎上進一步調高;上調按揭利率;控制信貸發放等。不過,她強調,調控將會是“適度”的,像物業稅之類的稅收改革在短期內仍不會推行,否則將對房地產市場造成很大的負面影響。

豪宅網總編朱曉紅對本刊表示,短期內政策上不會有大動作,基調應是“大穩定,小調整,保平穩”。他還認為,稅費優惠政策甚至包括二套房貸等,對樓市總體格局不會有大的影響。關鍵是銀根的收緊與否,而目前仍處經濟危機下,政府不可能過分緊縮銀根。

上海望源企業發展有限公司董事長季寶紅亦稱,稅費優惠政策即便到年底取消,對市場也很難產生顛覆性的效果。關鍵還在貨幣政策上,如果開發商“不差錢”,博弈的能力就很強。

事實上,如果考察今年3月份開始回暖的房地產市場就會發現,在2008年10月和年底優惠政策出臺之后,市場并沒有對政策給予正面的回應,房地產市場真正止跌回穩,完全是貨幣政策發力的結果。在貨幣供應量超常規暴增的情況下,房地產在流動性充足的鼓舞下走出了一個與實體經濟復蘇完全背離的行情。大量的貨幣供應通過各種渠道流入了房地產市場,加之各地土地政策執法不嚴,二套房貸政策形同虛設,銀行在審核貸款的時候基本不設防,在這樣一條龍的政策呼應下,房地產不但提前復蘇,而且達到了歷史的鼎盛期。

成敗關鍵在地方政府

關于樓市優惠政策的調整中央尚未定調,而湖南、吉林、內蒙古等省區已紛紛表示,將繼續維持之前的優惠政策。據了解,投資增長壓力是各省再次提出穩定或延續房地產優惠政策的主要動因。在這種復雜的博弈局面下,政策何去何從,的確考驗中央政策的政策智慧。

“在目前土地、樓市都熱度不減的情況下,地方政府是房地產市場中最直接的受益人,而作為房地產市場的監管者,政策調整成功與否,關鍵在于地方政府?！庇蟹治龇Q。

土地高溢價成交,地方政府的賣地收入也隨之水漲船高。今年前三季度北京的土地出讓金達到571億元,而同期北京市的財政收入為1519.5億元,賣地收入占全部財政收入的比例近四成。

國務院發展研究中心宏觀研究部一負責人表示,目前地方財政對土地投資的依賴度較高,很多城市土地出讓金占地方財政收入的比例超過1/3。因此在土地財政的模式下,地方政府具有高價賣地的利益動機。

重要的是,去年年底出臺的“國13條”明確了地方政府在房地產市場的政策調控中有一定的自主權。上述負責人表示,正因如此,使得像90/70等政策在真正實施中無法徹底執行,保障房土地供應以及資金配備得不到落實。

“這是一個根源問題。如果地方政府的監管和問責得不到有效執行,那么無論中央出什么樣的政策,都會在實施中遇到問題?！彼硎尽?/p>

經濟學博士馬光遠評論說,房地產市場的癥結不在于有無優惠政策,而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建設上回歸。前不久,全國人大執法組的調研報告顯示,全國保障性住房完成不到1/3,而各地“地王”卻此起彼伏,這種強烈的反差說明了政府職能的嚴重錯位和缺位。

馬光遠表示,不在土地執法上嚴刑峻法,不在官員福利分房問題上令行禁止,不在保障性住房建設上動真格,不徹底擺脫各地土地財政的生存模式,不管優惠政策是否繼續,都無法根治中國房地產市場的亂象,房價難以真正地合理回歸。