我國居民住房問題與住房金融對策探討

摘要:本文應用住房單價月收入比法測算我國居民住房支付能力大小,并從正確認識住房問題類型及其特性以及產生的原因出發,探討了與住房問題相適應的住房金融對策。提出了構建我國政策性住房金融的宗旨是要有助于提升居民住房支付能力。

關鍵詞:住房支付能力;住房問題;住房金融;

住房問題,是一個重大的社會經濟問題。近幾年來,我國住房價格不斷上漲,這方面的爭論很多,也引起了政策的反復調整。政府通過一系列的組合政策,包括央行利率準備金政策,利率的調整等種種調控措施,但是房價依然持續走高,城市中低收入家庭仍然買不起房。解決百姓住房困難究竟應該穩定房價,還是應該提高收入,抑或還有其他辦法?對此,本文應用住房單價月收入比法來測算我國居民住房支付能力大小,并從研究和區分住房問題類型及其特性以及產生的原因出發,試圖對我國與住房問題相適應的住房金融對策做一些嘗試性的探討。

一、住房支付能力與住房問題

(一)住房單價月收入比與住房支付能力

住房單價月收入比是指一定時間與地域范圍內住房單位面積銷售價格與家庭月收入的比值,亦可表述為:住房單價月收入比=單位面積住宅平均銷售價格÷每戶家庭月收入。應用住房單價月收入比指標不僅能真實地反映出中國商品住宅價格與城市居民收入之間的關系與差異,還可以對城鎮居民的住房支付能力大小進行測算與研究,并進行科學分類,以優化配置住房政策與住房金融資源。當住房單價月收入比等于1或小于1時,則表示這個家庭一個月的收入等于或高于當時當地一平方米住房銷售價格,可確定為有完全住房支付能力的家庭;當比值為2時,則表示家庭兩個月的收入相當于當時當地一平方米住房銷售價格,則為住房支付能力不足的分界線;當比值大于2不等于2時,則表示家庭2個月以上的收入相當于當時當地一平方米住房銷售價格,這樣的家庭應判定為無住房支付能力家庭。

(二)我國居民住房支付能力與住房問題

近年來我國業界對住房問題的研究很多,有采用房價收入比法 ,有采用住房單價月收入比法,有采用住房支付能力指數法等等,凡此種種各有千秋,但筆者通過采用住房單價月收入比法研究[2]得出結論認為:

1、我國城鎮居民總體水平對住房已具有了支付能力,說明我國近年來采用的一系列住房調控措施已使我國房價與收入總體水平達到了平衡。

2、我國居民住房支付能力在地區或城市之間分布很不平衡。由于我國各區域或城市之間經濟水平和房地產市場發展程度差別很大,反映在住房單價月收入比指標上亦存在較大差異。2007年我國住房單價月收入比最高地區北京為1.96,與最低地區寧夏0.55差距達到了3.56倍。總體特征是,越是開放的國際化的城市或地區,房價與收入的指標值就越高,就越偏離當地居民家庭收入水平,同時也遠離全國平均水平,這是因為這些城市的房價接納了當地居民以外的高收入遷徙的住房需求,同時排出了當地低收入居民的住房需求與消費。

3、我國不同收入家庭的住房支付能力社會差距很大。根據《中國統計年鑒》提供的城鎮居民收入分組資料計算出2000-2007年從最低收入戶到最高收入戶共7個組的住房單價月收入比(見表)。從表中數據顯示:2007年普通住房單價月收入比最高收入戶為0.42,最低收入戶為2.88,兩者相差了6.86倍。

數據還表明,我國不同收入家庭住房支付能力社會差距很大還表現在對不同類型住房的支付能力差異也很大,按對經濟適用房、普通商品房、高檔房及別墅的支付能力又可分為三種類型:見表(計算過程略,需要者可向作者索取)

A型:在我國,約有10%的最低收入戶購買經濟適用房的能力并不足,其中困難戶近兩年的支付能力才由無提高到不完全性。這些家庭的收入相對于經濟適用房房價來說仍屬偏低,其特點是居民收入基數偏低且增速明顯小于(經濟適用房)房價增速,這反映了我國經濟適用房制度不夠完善的問題。

B型:我國約有50%的低收入戶、中下收入戶和中等收入戶對普通住房的支付能力不足,說明普通房房價相對于廣大中低收入家庭收入來說仍然偏高。由于處于這個層次的人數眾多,其收入增速明顯低于普通房房價增速,因此他們主要也必須依靠各級政府的住房政策以及住房金融得力的支持,才能提高自己的住房支付能力。

C型:有40%的中上收入戶、高收入戶和最高收入戶才對高檔房、別墅具有一定的支付能力,這些家庭的住房消費主要由市場來解決。

綜合研究還表明:我國城鎮居民住房問題的中心不是平均支付問題,而是居民住房支付能力社會差距過大的問題,而且這種差距有越來越加大的趨勢,其差距擴大的主要原因是我國居民住房單價月收入比社會差距擴大所造成的,而住房單價月收入比社會差距擴大又是由房價上漲過快,中低收入階層居民收入基數偏低且增長緩慢所致。因此,對住房支付能力社會差距的調節,亟需我國政府研究制定一系列切實有效的住房政策以及與之相適應的住房金融。

二、與住房問題相適應的住房金融對策

1、每個住房階段住房政策所實施的重點是不同的,其中處于重要地位的住房金融也要與之相互緊密銜接與配套,以期收到良好成效。完整的住房金融應包含住房生產和消費兩方面的融資。本文側重討論住房金融的消費融資方面,通俗來講,是指居民購買自住住房過程中的資金融通活動。一個家庭在某一時點的住房支付能力與該家庭的經濟狀況和金融支持有關。金融支持會增強居民家庭的住房支付能力,使居民可以在更長時間周期里安排家庭預算。

2、與住房支付能力相適應的住房金融

居民收入社會差距過大造成居民住房支付能力社會差距過大的現實,決定了住房金融的宗旨應以有助于提升中低收入群體的住房支付能力為宗旨。為此,金融部門對不同收入群體應該實施不同的住房金融政策:

(1)對我國居民住房支付能力在地區或城市之間較大差異性,各級政府應根據當地居民住房支付能力情況,加強建立或調整適合當地實際情況的住房保障制度,以首先滿足當地居民住房支付能力不足或極其低下的居民家庭的基本住房需求。相應的住房金融也要與住房政策緊密銜接與配套使用,全力滿足當地中低收入家庭對基本住房金融之需求。

(2)依據不同收入階層住房問題的特點,合理配搭住房金融資源。對占比10%的最低收入家庭住房支付能力不足的問題,政府以及金融部門要充分認識到此類問題的特殊性與重要性,并高度重視研究和探討更適合的住房政策并與金融資源相配合使用,以提高他們對經濟適用房的支付能力。例如其一,除了借鑒香港成熟的公屋制度外,還可進行設計開展政策性很明顯的經濟適用房抵押貸款業務,這可以在較大程度上彌補低收入家庭融資困難。其二,可酌情考慮使用貸款差別利率,對購買經濟適用房的低收入家庭實行較優的貸款利率或是延長還款期限,這樣可以使一些償還能力不高的家庭敢于貸款買房,充分發揮政策性金融支持手段。

(3)對占50%的中低收入家庭,由于處于這個層次的人數眾多,且收入增速明顯低于普通房房價增速,因此對這部分人最適合采用政策性住房金融支持手段。利用政策性住房貸款利率較低,償還期長,首付低,政府擔保等特點,幫助他們購房。

(4)對高收入家庭主要適用通過市場來滿足其合理的居住和投資需求。

三、加快發展與改革我國住房金融

(一)我國住房金融存在的問題

我國住房金融雖然在短短的20多年時間里取得長足發展,但目前隨著房價不斷上漲,住房問題日益突出,加之本身存在的一些制度性結構性問題也隨之突顯出來,最主要表現在兩方面:

1、重商業性住房金融,輕政策性住房金融。首先至2008年末我國個人公積金貸款余額占比較低,只有全國個人住房貸款總額的20.43%;其次由于公積金貸款的借款人必須為繳交者,而能夠繳交的個人大多為能夠獲得商業貸款的中高收入者。而廣大中低收入居民,很大部分因沒能繳交公積金或繳交較少而不能真正享受到政策性住房金融的優惠利率貸款。

2、重住房貸款,輕住房儲蓄。對于住房金融,我們大都認為無非就是個人房貸;對于住房儲蓄,我國雖然有多次試點,但因規模非常之小,都不能算成功。事實上國外很少有象我國這樣,單一地采用個人住房貸款來解決社會住房問題。他們普遍采用貸款與儲蓄相互結合的方法為購房者提供住房金融服務。實際上,這種過分側重于貸款的住房金融制度不但容易推高房價,而且還會給自身發展帶來很大風險。

(二)改革和發展我國住房金融的幾點建議

現有的住房金融由于存在著上述兩方面的問題,而不利于廣大中低收入居民享有更好的住房金融服務,加之我國人多地少的國情具體體現在前述住房問題上,這些客觀現實決定了改革和發展我國住房金融已成為解決我國住房問題的必修之路。為此建議:

1、發展和改革政策性住房金融

首先,發展和改革公積金制度,擴大住房公積金覆蓋范圍,使廣大中低收入職工都能充分享受到政策的優惠。例如一是改革現有的住房公積金制度使中低收入群體受益有限的現狀,尤其是要注意改革中高收入者擠占低收入群體的金融資源,青年人擠占或享用中老年人已繳存多年的公積金資源的狀況。二是應根據公積金繳存年限與金額的積數設計公積金貸款產品。繳存年限越長,其貸款年齡也適當延長至70歲(香港做法),使中老年人也能享受到政策的優惠。

2、盡快建立專門的住房金融機構。從國際經驗來看,我國應該建立專門的住房金融機構,改變目前以商業銀行為主的局面。目前條件下,可以對各地住房公積金管理中心進行相應改制,成立住房儲蓄銀行,采取強制儲蓄和自愿儲蓄相結合的方式籌集信貸資金。如果采取按繳存年限和金額的積數同比例發放住房貸款,這樣會在大大提高民眾繳存或儲蓄積極性的同時,住房信貸資金也有了穩定來源,銀行經營的風險也會因此而降低。

3、加大住房金融產品創新力度,滿足中低收入群體貸款需求。根據上述住房問題,以及住房金融的宗旨,同時借鑒國際經驗,設計豐富的住房貸款產品以供選擇。如其一,針對中低收入群體收入低、不穩定、支付首付困難等現狀,設計專門針對中低收入家庭的貼息、低息、低首付住房融資產品系列。其二,可以嘗試推出雙周付款貸款,這可以有效延長住房貸款期限,減輕利息負擔,還可以擴展住房貸款業務。其三,學習澳大利亞做法,可增設蜜月貸款、固定利率貸款、浮動利率貸款和信用額度貸款,并且各種貸款品種可以自由組合,如貸款10萬元,固定利率和浮動利率各為5萬元。還貸方式上,銀行也可提供多種選擇,除了現行的等額本息和等額本金兩種還款方式外,還可以允許第一年只還利息,提前還貸也不收違約金。其四,金融政策注重向中低收入人群傾斜,對居民首次購房、二次購房和多次購房采取不同的貸款政策。

4、銀行住房貸款要與住房政策相對應。如規定凡購買90平方米以下的自住房貸款利率可優惠,購90平方米以上住房即使是自住,其貸款利率則不享受優惠,反而要適度提高,具體按累進制計收利息。

5、建立和完善住房貸款保險擔保體系。除了建立官方的住房抵押貸款保險機構外,還可以借鑒美國的經驗,組建個人住房置業貸款擔保服務有限公司,為信用基礎薄弱的中低收入階層提供住房抵押貸款保險或擔保。

四、結論

1、我國不同收入家庭對不同類型住房的支付能力不同,其住房問題相應地可分為三種類型,不同類型住房問題的特性也不同。A型住房問題的特點是10%的最低收入戶收入偏低,且增速低于經濟適用房房價增速;B型住房問題的特點是占50%的中低收入家庭收入也較低,其增速明顯小于普通房房價增速。C型,是占40%的中高收入家庭對高檔房及別墅有一定的支付能力,其住房消費應由市場來解決。

2、我國住房問題的中心主要在于居民住房支付能力社會差距過大包括住房支付能力在不同地區或城市之間的差異性,還包括不同收入家庭之間以及對不同住房的差異性,造成這種差距過大的根本原因是中低收入家庭收入增速明顯低于房價增速。

3、構建或改革我國住房金融的宗旨是要有助于提升中低收入家庭的住房支付能力。為此,需要正確認識與理解我國住房問題的類型及其特點以及產生的原因。針對不同收入階層的住房問題采用不同的金融對策,如俗話說“沒錢的找政府,有錢的找市場,中等階層則找銀行。”惟有如此,才能對解決我國居民住房問題做到辨證施治,對癥下藥,收到事半功倍的效果。

4、我國住房金融目前主要存在著重商業住房金融輕政策性住房金融與重住房貸款輕住房儲蓄兩方面的問題。這些問題的存在,不利于中低收入居民享有更好的金融服務。因此,現階段我國要重視并盡快改革和發展政策性住房金融,采用住房貸款與住房儲蓄相結合的方法來為中低收入群體提供更好的住房金融服務。

5、通過上述多種舉措,可有效增加中低收入群體的獲貸能力,使他們能夠購買或者租賃住房。今后政策取向仍要以妥善解決中低收入群體的住房問題為主題,讓更多的中低收入群體實現“居者有其屋”,促進社會的和諧與公平。這是我國住房金融政策制定的出發點和立足點。

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(作者單位:中國人民銀行南京分行營業管理部)