房價還有下跌空間

李波濤

在存量房增加和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重打擊下，2009年一季度的房價還會下跌。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù),2008年11月北京房屋銷售價格指數(shù)同比2007年11月還是上漲的,只是深圳新建住房價格同比下降了18%。全國2008年8月、9月、10月、11月的房價環(huán)比跌幅分別是0.1%、0.3%、0.3%、0.5%,幅度是非常小的。而股市在2008年卻巨幅下跌，從市值來看，滬市市值從2008年初至今縮水了近60%，成交量雖然有反復(fù)但總體明顯呈下降趨勢，2008年最低的10月份成交量不足年初1月份的24%。

對于膨脹的市場泡沫，股市進(jìn)行了實(shí)質(zhì)的調(diào)整擠壓泡沫，而房市在密集政策的出臺下，卻表現(xiàn)了相當(dāng)?shù)念B強(qiáng)性，在2007、2008年上半年房價飆升時，政策的密集出臺并沒有明顯抑制房價上漲，而2008年下半年，在房價沒有明顯下降，只是成交量出現(xiàn)較大下滑的情況下，密集的扶持刺激房市的政策就出臺了，但在經(jīng)濟(jì)下行周期下，房價在2009年一季度不會再穩(wěn)如磐石，高企的房價還有下調(diào)的空間。

在今年1月9日舉辦的“搜狐2009新視角高峰論壇”上，眾多記者采訪王石房價走勢，萬科集團(tuán)董事局主席王石:“如果非要認(rèn)為兩三年后房價貴了現(xiàn)在就可以買,如果不著急買房可以再等兩到三年。”如今，房地產(chǎn)政策調(diào)控快有一年了，而房價走勢依然是眾人矚目的焦點(diǎn)。

圍繞房價，政府、開發(fā)商、投資的房客、持幣買房人展開了數(shù)次角力爭論，在2009年通貨緊縮的風(fēng)險下，政府為了GDP出臺了很多刺激房市成交量的政策，但目前，房價主要受市場的制約，具體就是買賣的平衡問題。但目前中國的現(xiàn)狀是有購房需求的人多，而具備購買力的人很少，很多買房的人也是靠銀行貸款勉強(qiáng)有了自己的房子。國際上有標(biāo)準(zhǔn)，住房的價格不能超過這家人年收入的8倍到10倍。美國人一個房子買了以后，正常價格租出去，大概7年到8年的房租把這個房子(的成本)收回來。而在中國，七八年的房租根本不可能收回房價款。

美國的金融危機(jī)就是由房價迅速下跌引起的信用貸款危機(jī)，進(jìn)而蔓延到整個金融市場。包括美國在內(nèi)的全球房價都在跌，唯獨(dú)中國的房價很穩(wěn)當(dāng)，這是違背常理的。2009年，房價泡沫還是要繼續(xù)擠壓，存量房繼續(xù)消化回流資金，壓縮土地供應(yīng)和新開發(fā)項目，使房地產(chǎn)市場供量和購買需求量平衡。

中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，2009年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房價理性回歸，或者說房地產(chǎn)市場必然會由投資為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，全國的房地產(chǎn)市場是一個個分割的市場，因此，2009年全國房價的調(diào)整或理性回歸，肯定會表現(xiàn)為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調(diào)整的幅度與范圍就會大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調(diào)整的幅度會小一些。

二手房交易量是樓市活躍程度的晴雨表。我愛我家和中大恒基都預(yù)計,在改善民生、價格上行預(yù)期看空、買方客群強(qiáng)勢主導(dǎo)等主客觀因素的合力作用下,2009年二手房市場將依舊保持價格下降的趨勢。不過,隨國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步好轉(zhuǎn),這一趨勢將在2009年年中得以趨緩,年底前市場價格走勢將有望企穩(wěn)。

受次貸危機(jī)影響,許多企業(yè)倒閉,人們的整體收入水平下降,而全國許多地方的房價并未出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整,這便導(dǎo)致房價偏離民眾的實(shí)際購買力越來越遠(yuǎn),商品房空置面積日益嚴(yán)重，供應(yīng)的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的購買力，房價必然還會進(jìn)一步調(diào)整。