縣域房地產“泡沫”破裂及調控建議

中國人民銀行長沙中心支行、婁底市、衡陽市中心支行聯合調查組

一、縣域房地產企業經營現狀及特點

我們對湖南省內70個縣的200戶房地產企業進行了抽樣調查。樣本企業經營狀況表明，縣域房地產投資雖然保持快速增長，但供求差距拉大，價格回落，空置房增加，企業資金緊缺加劇，暴利逐步被擠出等宏觀調控效應已經顯現，當前縣域房地產企業經營主要有以下特點。

（一）宏觀調控力度加大，投資被迫急劇膨脹

國土資源部關于認真貫徹《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進一步加強土地供應調控的通知（國土資發〔2007〕236號）規定，開發商必須在3年內完成商品住宅項目的投資，致使存量土地開發投資加速。2008年上半年，樣本企業共完成房地產開發投資32.84億元，同比增長74.08%，相當于2007年全年開發投資量的80.34%。從開發面積來看，樣本企業在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。從土地開發投資來看，2008年上半年，樣本企業土地開發投資增速同比下降0.44個百分點，投資額占本年完成投資額的16.42%，比2007年末降低12.44個百分點。

（二）房產市場出現“拐點”，價格增幅明顯回落

與2006年相比，2007年樣本企業增大商品房市場投放量（本年竣工面積）35.44%，實際銷售面積卻增加近40％。進入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。由于縣域商品房供大于求，導致空置房快速上升。2008年上半年空置面積為90.82萬平方米，同比增長1.23倍，比2007年末增長78%。樣本企業商品房銷售同比增長8.59%，而同期商品房竣工量同比增長1.56倍。與此同時，商品房價格增速平穩回落，出現“拐點”。2007年末樣本企業商品房平均售價漲幅比2007年上半年上升2.74個百分點，而2008年上半年漲幅卻比2007年下降5.25個百分點。其中住宅、辦公樓和商業用房價格漲幅分別回落7.45、6.42和7.72個百分點，主要是國家提高了商業營用房的首付比例和利率、宏觀經濟增速趨緩、股市的財富大幅縮水所致。

（三）企業資金異常緊缺，融資成本日益攀升

2008年上半年樣本企業從正規金融貸款13.64億元，同比增長13.16%。民間融資總額2.72億元，同比增長19.43%。而同期企業完成投資32.84億元，同比增幅達74.08%。加上樣本企業2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業同期從正規金融貸款和民間融資總和還多9.49%，資金缺口進一步加大。近年來央行多次加息，在銀行貸款成本上升的同時，推高了民間融資利率。2008年上半年，樣本企業民間融資成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民間融資平均利率比2007年底分別上升了3.46和3.34個百分點，其中1年期民間融資利率是金融機構基準利率的2.17倍，企業融資成本負擔加重。如某房地產公司開發怡然花園項目，以最高月利率達50-80‰借入民間資金1080萬元，一年利息支出競達800萬元，后因公司債務包袱過大被迫外出逃債。

（四）經營效益大幅下滑，企業運轉難以為繼

隨著宏觀調控政策效應的不斷累積，縣域房地產企業市場分化明顯，出現利潤減少甚至虧損，相當部分企業經營難以為繼，處于停工或半停工狀態。2008年上半年，樣本企業利潤總額同比下降2180.54萬元，下降31.39%，僅為2007年全年利潤總額的13.26%。2008年上半年，有67戶企業發生虧損，虧損面達33.5%。主要是銷售急轉直下和融資成本上升所致。

二、縣域房地產金融運行狀況中的主要問題

(一)房地產信貸過度膨脹

近年來，國家對房地產業采取了一系列宏觀調控措施，大中城市房地產貸款得到了有效抑制，但縣域房地產企業貸款不僅沒有減緩，反而大幅度上升，偏離了金融宏觀調控方向，個別欠發達縣域甚至成為金融宏觀調控的“死角”。2007年末湖南省縣域房地產貸款余額21.94億元，比2006年末增長51.2%，比同期全省縣域貸款增速高出41.3個百分點；2008年6月末貸款余額30.44億元，比上年同期增長73.5%，比同期全省縣域貸款增速高出59.3個百分點。

從縣域房地產貸款投向來看，亦未能有效體現金融宏觀調控中有保有壓和扶優限劣的政策導向。樣本企業銀行貸款中，虧損企業貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產負債率75%的高負債企業銀行貸款占比達到22.6%，表明相當部分貸款流向了虧損企業或資質較差的房地產企業。

（二）貸款潛在風險加大

1.關注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產貸款雖然不良貸款數量無明顯變化，但關注類貸款由7282萬元快速增加至17839萬元。隨著國家進一步加強對房地產宏觀調控，縣域房地產貸款的潛在風險將集中暴發，金融機構面臨不良貸款上升的壓力將進一步加大。

2.普遍缺乏還貸能力。樣本企業中，有41戶資產負債率在80%以上，其中有8戶超過100%，處于高負債運行狀態。近兩年來樣本企業速動比率只有0.4左右，表明企業短期償債能力明顯不足,房地產貸款存在較大的潛在風險。

（三）企業亂融資危及金融穩定

房地產民間融資在快速擴張的同時，形式多樣的亂融資行為有所抬頭，并在個別欠發達縣域蔓延，嚴重影響金融安全，甚至危及社會安定。一是招股合伙集資。許多房地產企業為拿下開發項目，由其各大股東在其關系人中廣泛發展合伙者共同出資參與開發，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產企業民間融資的主要途徑，如某縣房地產公司近幾年來采取這種融資方式聚集資金達2.5億多元，從事項目開發達20多個，開發面積達40多萬平方米。但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規保障，極易產生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產企業通過中間人將集來的資金“打包”后轉入房地產企業。如2008年4月初，某縣一中間人從張家界、桑植等地集資130萬元“打包”后，再以自己的名義向房地產開發公司融出資金，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環節，利息更高，風險更大。三是跨區域進行民間融資。房地產民間融資區域擴大化。如某房地產開發公司永順項目部，從永順、吉首等地跨區域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現了激烈的融資糾紛。

（四）金融機構內控弱化

金融機構在經營房地產信貸業務中，出現了一些操作風險，主要表現在：一是假按揭欺詐風險。部分房地產開發企業通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發的房產。如某房地產開發商通過假按揭方式套取了大量的銀行信貸資金，又將這些已經抵押貸款的房子一房多賣，共有18戶業主遭遇了假按揭。二是以個人名義貸款變相開發。項目房地產企業投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產開發。如華容縣房地產公司老板伍某曾以個人名義從中國銀行支行貸款35萬元間接用于房地產開發，貸款期限為5年，目前因公司資不抵債已形成不良。三是抵押物價值高估。在實際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評估機構抵押物的價值進行高估,而一些評估公司受利益驅使,通過各種手段虛增抵押資產的價值，導致變現額與債權額的嚴重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規發放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產業務經營上容易產生急功近利的傾向，不可避免地出現了放松信貸條件以搶奪客戶、擴大規模的現象。如對“四證”不齊全的項目發放房地產開發貸款，或以流動資金貸款替代房地產開發貸款;在開發項目資本金沒達到35%的的情況下發放房地產開發貸款；對購買第二套住房發放按揭貸款貸款時沒有嚴格執行首付比例不低于40%的要求；個別銀行人員甚至對發放的房地產開發貸款收取高額回扣。

三、完善縣域房地產金融調控的政策建議

（一）調整房地產金融調控重點

在調控地域上，要把房地產金融調控重點轉向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產調控的重點，宏觀調控政策效應在大中城市已經明顯顯現。隨著宏觀調控政策應由大中城市向縣域滲透，縣域房地產市場面臨拐點，縣域房地產金融也集聚了大量的風險，房地產金融調控應把視線更多地投向縣域。在調控部位上，要把房地產金融調控重點轉向增量。在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對待新增土地開發和新開工項目的調控，防止縣域房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。在調控對象上，要把房地產金融調控重點轉向高風險房地產企業。根據縣域房地產金融風險的現實情況，對企業實施金融調控的重點應放在關注民間融資金額較大、投資規模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風險房地產企業。

（二）把握房地產金融調控力度

房地產企業是縣域經濟的支柱產業，調控房地產企業牽動著整個國民經濟的運行，對于縣域房地產金融調控的力度應把握“有保有壓、區別對待、協調平衡”的原則。一是實現房地產金融調控與企業承受能力平衡?？h域房地產企業抗風險能力相對較弱，更容易受到市場性風險和政策性風險的沖擊，房地產金融調控要充分考慮企業的承受能力。在對運作不規范、不符合要求的房地產企業堅決不予貸款的同時，對資質較好、有效益、守信用的縣城房地產企業仍要積極給予支持。二是實現房地產金融調控與縣域經濟增長的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，對經濟基礎相對薄弱的縣域實施金融調控時應采取差別化的區域策略，把握好調控力度，避免縣域經濟出現大的經濟波動，促進縣域經濟穩較快發展。三是實現房地產金融調控與縣域金融健康發展的平衡。既要通過金融調控，形成正確的房地產信貸導向，促進房地產貸款結構的優化，又要防止因過度調控加大企業還貸風險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）注重房地產金融調控效應

一是建立縣域房地產金融監測機制。目前，我國房地產行業的監控重點是全國70個大中城市，縣域房地產金融的監測近乎“空白”，應將房地產監測體系延伸到縣域。建立適應縣域房地產金融調控指標體系，對縣域房地產企業進行適時跟蹤監測，重點監測房地產民間融資、房地產貸款增長、企業資金鏈狀況、房地產投資和銷售狀況等。二是切實加強房地產金融監管。重點監管房地產貸款條件、首付款比例、按揭貸款、流動資金貸款用于住房開發貸款以及個人貸款變相開發等。特別是對以貸謀私、收受開發商或個人賄賂的銀行人員，嚴格責任追究，以確保金融調控政策在縣域房地產行業落實到位。三是建立房地產金融調控效應評價制度。設置科學合理的評價指標體系，及時跟蹤分析和評價房地產企業的調控效應，為房地產金融宏觀調控提供調整和決策參考。

（調查組成員：羅世樂黃健黃小雄陳伯軍）