房地產周期波動研究述評

卓　菁

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

內容摘要：房地產業由于受到內生因素和外在因素的影響，形成一定的周期波動，其波動幅度超出一定的范圍，將給宏觀經濟造成巨大的危害。因此房地產周期的波動研究也就成了房地產研究的核心問題。本文對近年來國內理論界關于房地產周期的研究進展和方法進行綜述，并提出研究中存在的問題及需拓展的方向。

關鍵詞：房地產 房地產周期 波動述評

自1998年我國取消福利分房制度以來，國內房地產價格經歷了跌蕩起伏的歷程。隨著我國房地產市場的發展，理論界對房地產經濟周期的研究也日益重視，20多年來，國內理論界對房地產周期的研究從概念定義到房地產周期波動特征描述、從影響因素分析到房地產周期評價指標的研究、從全國房地產周期研究到區域房地產周期研究、從房地產周期理論到實證展開了深入的研究和探索。本文對國內房地產周期波動研究進行綜述，以期對該領域理論研究發展有所參考。

關于房地產周期的概念

房地產周期概念的界定是房地產周期研究的基礎工作，由于我國對房地產周期研究的起步較晚，不同的學者對房地產周期的概念有不同的理解。歸納起來主要有兩大類，一類是延用經濟周期的概念，另一類則從房地產業的運行過程進行定義。

國內最早從經濟周期理論角度對房地產周期進行較完整的定義的是譚剛（1993），他提出房地產業的發展存在周期波動現象，與宏觀經濟波動一樣也可分為復蘇與增長、繁榮、危機與衰退、復蘇四個階段。該定義與南開大學何國釗，曹振良，李晟（1996）提出的房地產周期概念是一致的，曹振良等人定義：房地產周期或房地產的周期波動即房地產業在起伏發展過程中呈現出復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段。該定義被之后的大多數學者所認同并采用。此外梁桂（1996）對不動產經濟波動、不動產經濟周期進行定義認為不動產經濟周期分為五個階段：不動產供求失衡-市場趨于活躍-繁榮-緊縮-蕭條。該觀點與前兩個定義也是基本一致的。

陳柏東、張東對（1996）房地產經濟運行周期或房地產經濟周期運行過程的定義認為：房地產經濟運行周期是房地產經濟在連續不斷循環運動的一個周期內所經過的各階段和環節的流程，以房地產商品的生產為起點，包括房地產開發、建造房屋、房地產營銷、使用、維修與服務、廢棄等階段或環節。該定義與張金鶚（1996）提出的房地產生命周期的概念相一致。

21世紀以后，我國關于房地產周期波動的研究有所深入，對房地產周期的實證研究成果較多，大多數學者重新界定房地產周期定義時認為房地產經濟周期波動是指房地產經濟水平起伏波動、周期循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。付戰兵（2003）、沈公律（2003）、任棟梁（2003）黃黎明（2006）等眾多學者均用這個定義對房地產周期進行研究，這個定義與第一類型的定義是一脈相承的。

房地產周期評價指標的選擇

（一）房地產周期評價指標類型

目前，國內判斷房地產周期的模型還很不成熟，沒有統一的方法，但總結起來主要有三種：單指標法，擴散指數法（DI）和合成指數法（CI）。

對于單指標，國內學者持有不同觀點。有人認為應該是住宅年銷售量（梁桂，1996），有人認為應該采用商品房銷售面積（張元端，2002、卜勝娟，2006）作為測評指標，還有人認為應該采用商品房銷售價格（張涌2003）。對單指標的選擇不同的學者有各自的觀點，迄今為止沒有學者對其做非常科學或者說是權威的論證。單指標法的優點是簡單易行，研究成果的重復利用性好，橫向可比性強。缺點是房地產周期是整個房地產經濟體系的波動周期，任何一個經濟變量本身的波動過程不足以代表全部波動過程。

擴散指數法是目前用得最多的一種方法，它能比較準確的判斷景氣周期的轉折點。典型的代表是何國釗，曹振良，李晟（1996）選擇了商品房價格、城鎮新建住宅面積、城鎮住宅竣工面積、實有住宅建筑面積、實有房屋建筑面積、城鎮住宅投資、房地產業從業人員、房產買賣成交面積八項指標，采用擴散指數法進行數據處理，結果作為總體衡量標準；另外就是譚剛（2001）對深圳市房地產業周期波動規律研究時選取了6大類16項指標，依次是房地產業總量指標、房地產投資類指標、房地產生產類指標、房地產交易類指標、房地產金融類指標、房地產價格類指標。擴散指數法雖然對各種時間序列加以綜合，但未考慮到波動的振幅，沒有反映出收縮的深度和復蘇的力度。另外，近年來我國房地產行業迅猛發展，各項指標值幾乎全部上升，在這種情況下，該方法不能清晰的描繪出我國房地產行業的發展狀況，也不能準確地劃分出周期波動的不同階段。

因此，進一步分析經濟周期需要這樣一種指數，該指數不僅能將時間匹配情況不同的時間序列綜合起來，而且能夠在量上將它們反映出來。合成指數法可以克服前兩者的不足，能很好地反映轉折點和波動幅度，但它的指標選擇和權重的確定較難。合成指數法具體又可采用層次分析法(AHP)或主成分分析法等來解決權重的問題，或干脆用簡單算術平均法。如黃黎明（2006）用合成指數法（主成份分析）分析了廣州1998～2005年的房地產周期。選擇的指標為：房地產業增加值增長率、房地產屋施工面積增長率、房屋竣工面積增長率、商品房實際銷售面積增長率、商品房實際銷售均價增長率、房地產開發投資增長率、GDP增長率。

（二）我國目前對房地產市場綜合評價方法選擇

我國目前對房地產市場綜合評價大多采用景氣指數法，選擇擴散指數和綜合指數來進行分析。其中最有代表性的是由政府統計部門編制的全國房地產開發景氣指數，簡稱“國房景氣指數”，和中國房地產預警系統（簡稱“中房預警系統”）具有及時性、綜合性和權威性等特點，己逐漸被社會各界所熟悉和重視?！皣烤皻庵笖怠睆姆康禺a業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系，并用百分制表示，最后結合專家法確定的各分類指數的權重，計算出綜合指數?！爸蟹款A警系統”以經濟周期預警體系為理論基礎，建立指標體系(先導指標、同步指標、滯后指標)和指數體系(擴散指數、合成指數)。分為全國房地產預警系統和重要城市預警系統。從1997年第二季度起，每季度發布一次房地產預警報告。但其中也存在著一些問題，其權數由主觀制定，因此其所確定的房地產周期波形、波動趨勢及波谷波峰有可能出現偏差。

房地產周期測定方法的研究

（一）頻譜分析法

頻譜分析是周期識別中比較先進的數學工具，利用頻譜分析分解出房地產各項指標的周期分量。頻域分析法或譜分析法是把時間序列看成不同諧波的疊加，研究時間序列在頻率域內的結構特征。使用的工具主要是傅立葉變換和譜密度函數。將時域和頻域分析綜合應用，可從不同側面刻畫時間序列的特征。譜分析方法的計算、判斷過程都有具體的標準，在運用過程中可以避免分析者的主觀性。分析方法不損失樣本點，所有數據都參與方程估計（卜勝娟，2006）。

（二）聚類分析法

聚類分析(Cluster Analysis)又稱群分析和類分析，它是按照個體(變量或樣品)在性質上的親疏、相似程度將之進行分類的一種多元統計方法。

羅樂、張欣莉（2006）應用Q型(樣品)系統聚類法對我國的房地產周期進行測算，結果與我國房地產業發展的客觀實際能基本吻合。聚類分析法在結合歷史數據的基礎上，對聚類結果的理解可以增強決策者的系統知識、洞察力和判斷速度。利用這種使用方便簡捷、結果準確清晰的多元統計工具進行分析相對于其他方法而言，聚類分析方法的優點有：比擴散指數法更充分的利用樣本數據，提高了房地產發展階段劃分和界定的科學性和準確性；通過對聚類結果中不同單元間的大小的分析，確定經濟波動的強弱，由此克服了擴散指數法無法確定經濟波動強弱的局限性。

（三）基于人工神經網絡的房地產周期識別

基于人工神經網絡建立房地產周期識別模型的基本思路是：首先，把反映房地產周期情況的指標值作為人工神經網絡的輸入量，將用來描述周期各個發展階段的術語進行編碼后輸出，形成人工神經網絡的基本框架；其次，用時間序列分析方法研究以往歷年的房地產市場所處的周期發展階段，將此作為訓練樣本來訓練神經網絡，當人工神經網絡得到良好訓練后，網絡便提取了樣本隱含的特征關系，這些特征信息保存在網絡的權向量中；最后，利用訓練后的神經網絡對需識別的指標數據進行處理，輸出周期識別結果編碼，該編碼對應某一個周期發展階段的描述術語。朱駿、張全（2006）基于人工神經網絡建立了北京市房地產市場周期識別模型，并運用時間序列分析方法對學習樣本所處周期階段進行了判別。

房地產周期識別指標的選取是建立人工神經網絡周期識別模型的關鍵，只有形成一定的指標結構和體系，使其能合理地體現市場的真實情況，模型才合理有效。同時，訓練樣本數量是提高模型的精度的關鍵，而這兩個方面又都是目前國內房地產周期研究的瓶頸。

國內房地產周期研究存在的問題

（一）理論基礎薄弱

理論基礎薄弱，這也是我國經濟類研究的一個通病，在短時期內難以迅速提高；研究條件差，這主要指在我國特定的歷史條件和特殊的體制條件下，收集數據、實踐調研難度大，這造成在指標體系的設置及探討時往往由于資料的采集困難而失??；對房地產業周期特點的分析以及政策構想構成國內研究房地產周期的一大特色，這種與實踐和政策相結合的研究法，很能適應中國的需要。

（二）國內房地產周期研究少

在我國房地產業的周期實證分析中只注意到房地產業同一般商業周期類似的周期波動，結合產業與產品獨特性的房地產業周期波動研究尚需加強。

研究中指標體系的無序化、混亂化沒有一個較為權威的指標體系來衡量房地產業的周期發展，日前的中房指數、國房指數均因其指標的復雜性而不能被一般的研究所利用。

應進一步深入考察房地產業周期波動的微觀影響及對策分析。關濤（2005）的《房地產周期的微觀解釋：行為經濟學方法與實證研究》從個體微觀角度解釋了房地產周期的成因，開創了國內用行為經濟學研究房地產周期的先河，但其微觀效應還沒有得到充分的發展。對此應主要從房地產業周期對開發企業戰略規劃和投資者的投資策略的角度出發，研究在房地產業周期的不同階段，開發企業以及投資者應該采取什么樣的措施來應對。

近年來不斷涌現的區域性房地產市場周期波動的研究，彌補了我國以整體房地產周期波動為主的空白。但各城市的房地產波動研究幾乎是各行其道，無論是從評價指標選擇和周期測定都大相庭徑，這增加了不同城市房地產周期研究之間進行比較的難度，而對不同城市之間周期的形態、成因等進行分析及比較的文獻幾乎沒有。

參考文獻：

1.何國釗,曹振良,李晟.中國房地產業周期研究[J].經濟研究，1996（12）

2.梁桂.中國不動產經濟波動與周期的實證研究[J].經濟研究，1996（7）

3.譚剛.房地產業的周期波動[J].中外房地產導報，1993

4.洪濤.房地產經濟周期評述[J].現代管理科學，2006（3）

5.朱駿，張全.基于時間序列與人工神經網絡的房地產周期識別[J].清華大學學報，2006（6）