南京地產(chǎn)“自主”

江蘇省物價局公布，從2009年1月1日起，該省各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，將定價權“下放”給企業(yè)，而且過去核過價但尚未銷售的普通住宅，企業(yè)也有權重新自主定價。

一紙商品房定價權下放企業(yè)的通知，悄然打開了萬科南京“價格門”的僵局；在“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終回不到平衡線的南京房地產(chǎn)管理，也試圖在“利益和民生”之間找回本色。

10年政府指導價

“之前十年，南京商品房價格一直受管制。”開發(fā)商葉先生說。與當?shù)卮笮蛧虚_發(fā)公司、民營開發(fā)企業(yè)相比，2001年進入南京房地產(chǎn)市場的萬科，只能算是“小字輩”。

南京第一家開發(fā)公司成立于1981年11月，即南京市城市建設開發(fā)(集團)有限責任公司。隨后，各個縣市、區(qū)又陸續(xù)成立了自己區(qū)屬的城鎮(zhèn)開發(fā)公司。當時商品房價格上漲較快，1992年時南京市對此進行 “備案制”，“當時管得也比較松，到物價局登個記，主要查處價格違法行為”。

葉先生說，1998年前，握有政府資源的國有開發(fā)企業(yè)，獲取了大量協(xié)議地塊，也擔負起舊城改造重任。剛起步的一些民營房企，多從國企買來“二手地”，“房子價錢參考國企定價，一般都符合物價部門的備案要求”。

對于房價上漲，市民意見頗大。

1998年，《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》頒布:經(jīng)濟適用房實行政府指導價或政府定價;普通住宅商品房實行政府指導價;高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節(jié)價。2002年《江蘇省定價目錄》再次明確了政府對普通住宅

商品房的價格管理權。

按照2003年南京物價局開始執(zhí)行的“南京市商品房作價辦法”，該法的基準價格(元/平方米)=成本+利潤+稅金。其中，“普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%。

至此，南京成為東部地區(qū)唯一實行普通住宅商品房政府指導價的副省級城市。

上有政策下有對策，眾多南京開發(fā)商通過作厚成本價，繞開“政府指導價”對房價上漲的限制，“政府指導價”名存實亡。房價高漲下，土地出讓金隨之飆漲，地方倚重土地財政愈加突顯，江寧區(qū)最為明顯。

轉折發(fā)生在2007年。

2007年，南京房價再度飆漲，一個樓盤可在一天之間從3900元/平方米漲至5100元/平方米。為平抑房價，5月，南京在“政府指導價”基礎上，推出“一房一價”政策，遭到開發(fā)商、專家反對，再次被指“違反市場經(jīng)濟規(guī)律”。

也就在2007年3月，萬科光明城市花園三期開始銷售。樓盤三期首批5幢樓兩個月內(nèi)完成銷售，實際均價8240元/平方米， 超過基準價格7360元/平方米上浮5%的限度。如不突破總價，最后兩幢小區(qū)核心大樓只能按3900元/平方米的價格銷售。

2008年，南京樓市熱情不再。在房價下滑、銷售下降，土地財政難以為繼下，2008年9月南京市取消“一房一價”政策。協(xié)商無果之下，萬科光明城市花園三期這兩幢房子至今仍未能銷售。

定價權下放企業(yè)

離國務院辦公廳印發(fā) 《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》不過12天，2008年12月22日，江蘇省政府辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》。

次日，江蘇省物價局副局長、新聞發(fā)言人孔祥平表示將暫停執(zhí)行普通商品房的核價要求，將普通商品房定價權下放給企業(yè)。 讓商品房價格更好、更靈敏地反映市場變化，拉動內(nèi)需，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，是江蘇省暫停執(zhí)行普通商品房核價的主要原因。

江蘇省物價局隨后通知:2009年1月1日起，暫停執(zhí)行對普通商品住房銷售前的價格審批，給企業(yè)充分自主定價權，“已經(jīng)價格部門審批過銷售價格但尚未銷售的普通商品住房，企業(yè)可根據(jù)市場需求狀況重新定價”。

至此，管制了10年之久的南京普通商品房政府指導價，宣告終結。

不過，暫停執(zhí)行核價制度，并不等于放開不管。孔祥平表示，開發(fā)商仍須在售樓處明碼標價，明確公示。對于類似低于成本價賣房的企業(yè)，如違反價格法，仍將追究相關法律責任并嚴處。

巧的是，《意見》發(fā)布之前，針對南京恒大綠洲花園毛坯房僅售4600元/平方米、精裝房5700元/平方米，時任南京市江寧區(qū)房管局局長的周久耕聲稱，低于成本價格銷售，屬不正當競爭，將聯(lián)合有關部門對其進行查處。后在輿論的壓力下，周久耕因“擅自對媒體發(fā)表不當言論，在社會上產(chǎn)生不良影響;同時存在用公款購置高檔香煙的奢侈消費行為”而被免職。

“‘周久耕案’是地方管理、土地財政的一個典型縮影。”一位南京國有房企負責人認為，恒大綠洲花園樓板價在3000元/平方米左右，售價不到5000元/平方米，極可能存在低價銷售嫌疑。面對下行樓市，與其他城市的“柔性管理”不同，南京采取的措施相對“偏硬”。

據(jù)中原地產(chǎn)南京公司統(tǒng)計，2008年1-10月，南京49幅地塊公開拍賣，其中底價成交高達40個，流標5個，溢價成交4個;2007年同期推地64幅，溢價成交46個，底價成交17個，流標僅為1個。同時，南京地塊出讓金總額近122億元，比2007年同期183億元下降了約33%。

“下放定價權是一大進步，但僅僅只是開始”，南京工業(yè)大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任吳翔華認為，10多年來，南京房地產(chǎn)管理一直“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終沒有回到平衡線上，這與“南京市場化程度不高，法制觀念比較淡薄”、“地方政府過于自信，對市場認識不清，直接干預價格偏多”有著直接的關系。

南京是連接中西部城市的橋頭堡，房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略位置非常重要，這是吸引萬科、恒大、中海、金地等全國知名大型房企入駐的重要原因。而如今，它們在南京的開發(fā)業(yè)績可謂一般。

原載《經(jīng)濟觀察報》