上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的現(xiàn)狀分析及對策探討

［摘 要］ 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。本文針對上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的現(xiàn)狀，分析了影響上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的因素，并提出了相應(yīng)的對策。

［關(guān)鍵詞］ 投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量模式；分析；對策

［中圖分類號］F230［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1673-0194（2009）02-0017-03

2006年財(cái)政部頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。準(zhǔn)則施行已1年多， 2007年年報(bào)的披露也已塵埃落定。滬深兩市1 570家上市公司中，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量情況如何，實(shí)施中還存在哪些問題需要解決呢？本文試圖對上述問題進(jìn)行探討。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式：成本模式和公允價(jià)值模式

在成本計(jì)量模式下，在資產(chǎn)負(fù)債表日需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊（或攤銷），如果發(fā)生了減值，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。計(jì)提折舊（或攤銷）和減值準(zhǔn)備將導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用增加，利潤減少。

在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不必對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊（或攤銷），也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，因而不會減少利潤。在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債表日將會以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值。公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值間的差額將計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，年末轉(zhuǎn)入“本年利潤”，調(diào)整企業(yè)當(dāng)年利潤。

兩種不同計(jì)價(jià)模式下，對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值反映具有明顯區(qū)別。比較而言，由于公允價(jià)值計(jì)量模式采用了更接近市場的價(jià)格反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，因而它更能公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，更有利于報(bào)表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有狀況，增強(qiáng)會計(jì)信息的決策有用性。

二、上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的現(xiàn)狀

截至2007年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，占總數(shù)的40.13%。這些公司在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)呈現(xiàn)以下狀況：

1. 采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量不多，但呈增加趨勢

公允價(jià)值計(jì)量是我國新準(zhǔn)則中的亮點(diǎn)，也是被媒體、輿論關(guān)注的熱點(diǎn)。在新準(zhǔn)則出臺前，社會各界普遍預(yù)測很多公司會傾向于用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。但在2006年中報(bào)中，明確表示將使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司寥寥無幾。2006年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的有9家，占上市公司總數(shù)的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司總數(shù)的1.1%，數(shù)量趨于增加。

2. 確定公允價(jià)值金額的方法各異，有待進(jìn)一步規(guī)范

公允價(jià)值是資產(chǎn)或負(fù)債在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得。從上市公司來看，主要采用的方法見表1。

由表1中可以看出，上市公司確定公允價(jià)值金額的方法多種多樣，以評估價(jià)格為主，其次是參考同類同條件房地產(chǎn)價(jià)格和第三方調(diào)查報(bào)告，少數(shù)企業(yè)未按規(guī)定披露確定的方法。上市公司選用的方法與準(zhǔn)則要求相比，存在一定距離，需要進(jìn)一步規(guī)范。

3. 公允價(jià)值變動(dòng)對企業(yè)凈收益的影響明顯

近兩年國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，但從全國來看，房地產(chǎn)市場仍然處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。因此持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)普遍產(chǎn)生了增值（見表2）。

由表2中可以看出，2007年18家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，占企業(yè)凈利潤的2.61%，對企業(yè)凈利潤影響較明顯。

三、 影響上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的因素分析

1. 準(zhǔn)則導(dǎo)向的影響

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許上市公司可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。但在導(dǎo)向上，更主張采用成本模式計(jì)量。根據(jù)有3點(diǎn)：①準(zhǔn)則對采用成本計(jì)量模式的企業(yè)沒有任何條件限制，每一個(gè)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)均可采用該種方法；②準(zhǔn)則指南中明確指出：“企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”；③已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得通過會計(jì)政策變更轉(zhuǎn)回成本模式。這3點(diǎn)傳遞了非常明確的信息：準(zhǔn)則對采用公允價(jià)值模式是非常謹(jǐn)慎的，目前并不希望上市公司一擁而上采用公允價(jià)值計(jì)量，而更傾向于采用成本模式，之后再逐步地、穩(wěn)妥地推廣公允價(jià)值模式，避免公允價(jià)值運(yùn)用對擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)可能造成的不良后果。

2. 運(yùn)用條件的影響

采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：①“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場”；②“企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”。上述條件非常嚴(yán)格，因?yàn)橐f明什么是活躍市場、相似環(huán)境、用途、新舊程度等房地產(chǎn)交易情況。實(shí)踐中要獲取這些信息不僅難度大，成本也很高，這就限制了上市公司采用公允價(jià)值模式。相反，傳統(tǒng)的成本模式下，獲取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比較之下，上市公司當(dāng)然更愿意采用成本模式。

另外，即使采用公允價(jià)值模式，金額的確定也會成為上市公司的難題。因?yàn)闇?zhǔn)則不允許用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，在無法按準(zhǔn)則規(guī)定方法確定金額時(shí)，上市公司很可能 “各顯神通”，出現(xiàn)方法各異的狀況。

3. 稅收政策的影響

所得稅實(shí)施條例對公允價(jià)值變動(dòng)收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定。如果上市公司將公允價(jià)值凈收益繳納所得稅，將會增加稅收支出，減少凈利潤。2007年18家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益22.79億元，按25%的稅率計(jì)算應(yīng)繳納5.697 5億元所得稅，平均每個(gè)上市公司需要支付0.316 5億元稅款。無疑這是一筆不小的支出，并且公允價(jià)值變動(dòng)增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果不繳納，上市公司稅負(fù)不變，但似乎有打擦邊球的嫌疑。在繳與不繳兩難的境地中，上市公司可能會采取謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)政策——保持原有的成本計(jì)量模式，待相關(guān)稅收政策明確后再做決策。

4. 利潤分配的影響

資產(chǎn)負(fù)債表日，為計(jì)算企業(yè)經(jīng)營成果，公允價(jià)值變動(dòng)損益要轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，成為企業(yè)凈利潤的組成部分。新《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》規(guī)定企業(yè)獲得的凈利潤分4個(gè)層次按順序分配：彌補(bǔ)以前年度虧損、提取法定公積金、提取任意公積金、向投資者分配利潤。公允價(jià)值變動(dòng)損益是企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)的利得，沒有現(xiàn)金流支撐，它作為利潤的一部分，是否也要像經(jīng)營利潤一樣分4個(gè)層次分配？對此人們看法不一，國家政策也不明朗，這也可能影響了上市公司采用公允價(jià)值模式。

5. 財(cái)務(wù)會計(jì)發(fā)展趨勢的影響

自20世紀(jì)40年代末英國提出并使用公允價(jià)值概念以來，西方一些國家非常重視對公允價(jià)值的研究和應(yīng)用。近年來，國際會計(jì)準(zhǔn)則及美國等一些市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的會計(jì)準(zhǔn)則，紛紛將公允價(jià)值作為重要的甚至是首選的計(jì)量屬性加以運(yùn)用。我國從1997年開始在準(zhǔn)則中提倡采用公允價(jià)值計(jì)量，后來由于對公允價(jià)值的應(yīng)用環(huán)境和條件估計(jì)不足，實(shí)踐中碰到了許多困難，甚至出現(xiàn)了大量的利潤操縱現(xiàn)象，影響了資本市場的發(fā)展。2001年后，我國基本上回避了公允價(jià)值計(jì)量，對一些曾經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，重新回歸成本模式。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、資本市場的完善以及國際上對我國市場經(jīng)濟(jì)的認(rèn)可，重新采用公允價(jià)值的環(huán)境和條件日臻成熟。2006年新修訂的30個(gè)涉及會計(jì)要素計(jì)量的準(zhǔn)則中，有17個(gè)不同程度地采用了公允價(jià)值計(jì)量模式。顯然，從計(jì)量屬性角度看，公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會計(jì)的發(fā)展趨勢。上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量可以提高會計(jì)信息的相關(guān)性，滿足信息使用者決策需要。從長遠(yuǎn)來看，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司會不斷增多。

四、 上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的對策探討

要推動(dòng)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在上市公司中的運(yùn)用，推廣公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用范圍，筆者認(rèn)為需要從多方面采取必要的措施。

（1）準(zhǔn)則應(yīng)賦予公允價(jià)值模式和成本模式平等的地位，鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量，不應(yīng)對采用公允價(jià)值模式附加太多的條件，以配合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。為此，應(yīng)修訂和完善準(zhǔn)則指南、案例講解等準(zhǔn)則配套材料，加強(qiáng)調(diào)研，出臺必要的解釋公告，及時(shí)解決準(zhǔn)則執(zhí)行中出現(xiàn)的問題。

（2）適時(shí)制定公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。應(yīng)借鑒和吸收美國的公允價(jià)值研究成果，結(jié)合中國國情，制定公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，解決上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中出現(xiàn)的問題。

（3）加強(qiáng)準(zhǔn)則與稅法、企業(yè)財(cái)務(wù)通則的協(xié)調(diào)，盡快明確人們普遍關(guān)心的稅收、利潤分配等問題，以便于上市公司準(zhǔn)確執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，正確進(jìn)行會計(jì)核算。

（4）提高會計(jì)人員職業(yè)判斷能力。采用公允價(jià)值模式需要會計(jì)人員結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行職業(yè)判斷，為此需多方面提升會計(jì)人員職業(yè)判斷能力：①會計(jì)人員應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念、更新理念，熟練掌握新準(zhǔn)則的概念框架，刻苦鉆研，準(zhǔn)確把握新準(zhǔn)則的精髓和實(shí)質(zhì)；②充分利用會計(jì)職業(yè)團(tuán)體的培訓(xùn)平臺，有計(jì)劃地對會計(jì)人員進(jìn)行深度培訓(xùn)。

（5）鼓勵(lì)上市公司積極履行社會責(zé)任。上市公司作為承載社會較高期望的優(yōu)秀群體，理應(yīng)在社會責(zé)任的實(shí)踐中率先垂范。應(yīng)自覺執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則，主動(dòng)施行公允價(jià)值計(jì)量模式，客觀反映投資性房地產(chǎn)價(jià)值，公允地報(bào)告企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，為股東、債權(quán)人等利益相關(guān)方的決策提供真實(shí)有用的會計(jì)信息，承擔(dān)起應(yīng)盡的社會責(zé)任。同時(shí)滬深交易所應(yīng)鼓勵(lì)上市公司披露履行社會責(zé)任的信息，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。

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