風險與機遇：金融視角下的中小城市房地產行業

近年來，伴隨著房地產市場的快速發展，房地產貸款業務發展迅速；次貸危機發生后，隱藏在房地產行業貸款中的風險隱患逐漸暴露。為加強對房地產行業貸款的管理，進一步規范房地產行業貸款，促進房地產金融健康發展，中國銀監會制定了《關于進一步加強房地產授信風險管理的通知》等文件，并一再重申對首次購房、二手房貸、首付款比例等的規定不變。為深入了解濰坊市房地產信貸現狀，筆者選取了轄區代表性強、有貸款余額的房地產開發企業39家，貸款余額13.07億元，其中貸款正常的35家，貸款余額10.6億元，出現不良的4家，貸款余額2.47億元；資產在2億元以上的10家，占比29％；資產在1億元到2億元之間的6家，占比17％；資產在1億元以下19家，占比54％。

濰坊市房地產行業貸款的特點

房地產金融業務快速發展。順應房地產行業發展的規律，濰坊市銀行業在房地產行業貸款上表現出先積極介入、再大力推廣到日益理性、審慎經營的發展趨勢，至2009年3月末，轄內房地產行業貸款余額達220.77億元，占各項貸款總余額的12.36％，比年初增加21.11億元，占全部貸款增量的7.74％。其中房地產開發貸款余額89.13億元，個人住房貸款余額131.64億元，分別占全部貸款余額的5％和7.4％。

貸款平穩增長，增速呈U字型。2007年6月至2008年6月，轄內房地產行業季均貸款增長12.61％；2008年6月至2008年12月，季均貸款增長僅1.6％；而2009年一季度貸款增長10.57％。增長表現出兩頭快中間慢的態勢。自2008年下半年開始房地產開發貸款呈現出持續下降的趨勢，第三四季度減少9400萬元；受寬松貨幣政策和樓市回暖的雙重影響，2009年一季度開發貸款凈增11.39億元。從個人住房按揭貸款情況看，為穩定樓市，促進房地產市場健康發展，濰坊市政府制定出臺了《關于支持和促進房地產業持續健康發展的意見》、《濰坊市人民政府關于加強城市住房保障工作的意見》等系列優惠政策，以拉動居民住房消費貸款，其中一些地方政府為鼓勵居民購房，明確規定對購房者將給予1萬元政府現金補貼，在政府優惠政策和利率下降的雙重拉動下，個人住房消費貸款始終保持了穩定增長的發展態勢，2008年實現增幅30％，2009年一季度增幅8％(見圖1、圖2)。

貸款質量總體較好，但波動較大。濰坊地區房地產貸款總體不良率較低，2009年3月末，房地產行業貸款不良率僅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。從趨勢上來看，個人住房消費貸款不良率比較平穩，而房地產開發貸款由于四家房地產企業不良貸款的集中暴露，波動相對較大。

濰坊市房地產行業面臨的問題

房地產銷售疲軟，成交量較小，導致資金回籠較慢。受當前國際、國內經濟金融形勢影響，房地產市場回歸理性，部分大中城市房價出現較大幅度下降，影響了濰坊地區購房者的消費預期，觀望氣氛濃厚，導致房地產行業景氣度迅速下降有價無市現象明顯。據統計，濰坊地區2008年下半年開盤的樓房銷售下滑跡象明顯，銷售率在20％～30％之間，與以往的一開盤就銷售50％以上相比，銷售率大幅回落，9月份濰坊城區的房屋銷售僅成交40余套。從各縣市區情況看，受舊城改造的影響，城中村建設導致房地產開發面積快速增長，房地產市場局部出現供過于求的現象。如壽光市2007年建成開盤銷售的住房2292套，實際銷售1120套，閑置率為51％；2008年建成開盤銷售的住房1622套，實際銷售481套，閑置率為70％。青州市2007年建成開盤銷售的住房2961套，實際銷售2820套，閑置率為5％；2008年建成開盤銷售的住房3222套，實際銷售2739套，閑置率為15％。

房地產開發成本較高、銷售價格回落，導致利潤空間收窄，還款壓力增大。目前，房地產建造成本大致包括三個方面：一是建安費用，占總成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以來建筑類原材料價格出現先持續上漲后持續回落的狀況，但由于房地產建造周期長，在行業景氣時期建成的在售樓盤成本早已確認，但受新建樓盤封頂出售等因素影響，濰坊市房地產價格也出現小幅回落，但降價幅度不大，在中心城區的房地產價格始終保持在3000元以上。二是地價，占總成本的一半。近年來，全國各地房價的攀升主要的原因是地價的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發商對房價心理預期的提高，導致地價一路暴漲。濰坊近兩、三年來地價翻了一番，2009年推出的樓盤，大部分是近兩、三年購買的土地，一畝地少則50萬～60萬，多則100多萬。三是稅費及管理費用，占總成本的15％左右。在房屋銷售量萎縮及成本上升雙重壓力的影響，房地產企業的利潤出現縮水，從與被調查企業的座談中了解到，房地產毛利潤率由年初的28.95％下降到當前的22.91％，下降了6個百分點；2008年底凈利潤僅為20588萬元，比2007年減少7300萬元，降幅達到21％，資產利潤率僅為4.06％，較2007年下降3.52個百分點。

房地產企業融資困難，資金鏈趨緊，導致違約風險增加。在宏觀經濟形勢波動、銷售市場疲軟、生產成本上升等綜合因素的影響下，房地產企業的資金鏈趨緊。被調查的貸款正常的35家企業2008年末銀行借款10.6億元，較2007年增加2.5億元，占企業總負債的45％，較2007年增加6個百分點。房地產企業2009年84％的新增資金來源于銀行借款。目前，各房地產企業普遍存在資金缺口，僅被調查的貸款正常的35家企業，就有2億元的資金缺口。部分建設項目由于前期搬遷清理過程中遇到障礙和困難，影響施工進度，致使工期延長，在賠償業主違約損失的同時，也出現了資金鏈緊張的狀況。

部分項目貸款存在管理不嚴等問題，潛在風險不容忽視。從四家發生不良的企業貸款情況看，存在以下幾個問題：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規范，過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別銀行業金融機構貸后管理較混亂，缺少相關的風險預警措施。根據對四家不良貸款企業的核查發現，均存在部分住房銷售資金被挪用的問題。如農行青州支行…家企業開發的樓盤，銷售收入的40％，未納入項目資金專戶實行專戶管理，而是被借款人用于其他建設項目。

相關措施與建議

合力加大對房地產行業的支持力度。其一，加強對房地產行業的引導。建立健全房地產市場信息系統和統計制度，完善市場監測分析機制，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。保持合理的房地產開發投資規模，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售；通過產業政策推動，引導房地產業優化結構、創新產品、提升品質、強化物業管理，促進房地產業轉型升級；加強對房地產市場的監管，規范從業行為，促進企業依法運作、誠信經營。其二，制定實施有針對性的支持措施。國務院常務會議出臺了減免稅費、融資支持、加大“保障”三大措施穩定房地產市場，國務院辦公廳又出臺了關于促進房地產市場健康發展的若干意見，地方政府應制定切實可行的政策，從提高行政審批效率、規范房地產開發市場秩序、加大行政性收費優惠及財稅、金融支持力度、加強輿論引導和行業自律等方面加強對房地產業的引導。應根據宏觀形勢的變化進一步加大對房地產政策的先導性研究，以增強對房地產行業的支持力度。

切實加強房地產金融服務。首先，加大對優質房地產項目和企業的支持力度。目前建設部公布將在三年內投入9000億元用于保障性住房建設，人民銀行、銀監會公布聯合制定的《廉租住房建設貸款管理辦法》，各銀行業機構應采取積極有效措施加大對保障性住房建設的支持力度。要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。其次，統一對二套房的認定標準。當前轄內各銀行業金融機構對二套房是按照銀監會和人民銀行“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數”來認定，但通過日常監管發現，仍存在口徑不一致等問題，如對結婚后購買第一套住房離婚后房屋判給對方所有的購房者是否享受利率優惠，對首套購房未申請貸款而二套房申請貸款的是否享受利率優惠等。口徑的不統一，容易引起銀行與房貸者的法律糾紛，引起聲譽風險。應細化對二套房的認定標準，防止出現因標準界定不清而引致的銀行聲譽風險。

嚴格房地產信貸管理，嚴防各類風險。督促各銀行業金融機構按照相關房地產法律法規，進一步加強對房地產開發貸款的信貸管理工作，加強對售房資金的跟蹤監測，做到售房資金專戶管理，防止售房資金被擠占挪用，保證貸款按時收回。一是完善房地產開發商及個人房貸業務流程管理，引入營銷、審批、貸后管理分離制度，及時發現和有效遏制內外勾結、虛假按揭套取信貸資金行為。二是要堅決遏制為爭奪客戶資源而采取的降低貸款準入門檻等不良經營行為，時常掌握房地產商現金流及貸款個人償貸能力的變化情況。三是應安排足夠時間和人力對房地產商貸款及個人房貸進行貸前調查、貸時審查、貸后檢查全面稽核，發現問題一查到底，并建立和完善內審人員履職問責制。四是應嚴格責任追究，對因管理不規范出現風險的，及時采取有效補救措施，并厘清有關人員責任嚴肅追究。

(作者單位：濰坊銀監分局)