我國房地產稅收制度現狀分析與對策

一、我國房地產稅收制度的特征

(一)房地產稅收收入是我國稅收收入的重要組成部分

隨著我國房地產業投資的增加.在建面積和銷售面積也大幅增加.涉及房地產業的稅收收入隨之逐年遞增.房地產業稅收日益成為國家稅收收入的重要來源之一。根據國家稅務總局2008年的統計年鑒，2007年.我國中央稅收收入總額為33547.9億元.第三產業稅收收入共計12923.9億元.而房地產稅收為554.2億元.占當年全國稅收總收入的1.7％.占第三產業稅收收入的4.3％。與2004年的145.3億元相比，房地產稅收在短短3年里增加了281.4％：占稅收收入總額的比重由O_84％上升到4.3％.增加了5倍多：占第三產業稅收收入的比重由2-8％上升到4.3％。在各行業中其增長速度僅次于金融業。2004年房地產業的稅收為145.3億元.遠低于金融業的241.7億元.也低于交通運輸、倉儲及郵政業的147.3億元。但隨著房地產業的發展.房地產業稅收收入逐年遞增.2005年就已經超過了交通運輸、倉儲及郵政業.對國家財政的貢獻越來越突出。

由于“十五”期間宏觀政策方面經歷了從積極財政政策向穩健財政政策的轉換，稅收宏觀調控目標也從刺激投資消費向協調經濟穩定發展進行了轉變。從2004年起.稅收調控政策在建立合理的稅收產業結構.實施促進房地產業健康發展等方面發揮了重要作用。如出臺了個人住房銷售征收營業稅、二手房交易繳納個人所得稅等各項政策.加大了對房地產市場投機炒作的調控力度。進入21世紀后，我國的城市化建設步伐將不斷加快。到2020年我國的城市化程度計劃達到70％左右.大約有超過9億的人口將要住在城市。為此，在未來的20年中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100億平方米以上的住宅。這意味著房地產企業發展空間在今后相當一段時間內是非常巨大的.房地產企業稅收將在國家稅收收入中占重要地位。

(二)房地產稅收是地方政府財政收入的主要來源之一

縱觀世界各國.凡實行分稅制的國家.房地產稅收基本上都歸入地方稅收體系.構成地方政府財政收入的主要來源。一般來說，這樣一種稅收格局把地方政府的事權和財權有機地結合起來，形成了一個良性的運行機制。首先。它激發了地方政府征管稅收的積極性：其次.它擴大了地方政府用于基礎設施建設和公用事業投資的規模：再次.地方政府可以根據當地經濟的實際發展水平和發展情況以及政府的財政支出需要，靈活地制定稅收政策.更加有效地刺激當地房地產業的發展，為稅收收入的循環增長創造了條件。

從地方稅務局稅收分產業收入情況比較來看，從2004年到2007年.房地產稅收占地方政府稅收收入的比重由15.7％增加到19.8％.占第三產業稅收收入比重由24.5％增加到31.0％，遠遠高于其僧三個產業所占比重.是地方政府財政收入的主要來源。另一方面，從增長率來看，房地產稅收2004到2007年年均增長率為34.3％左右.與其他三個產業相比.房地產業稅收收入的年均增長速度遠遠高于其他三個產業。

二、我國房地產稅制存在的不足

(一)立法層次低.稅權劃分不合理

目前，我國涉及的十余個房地產稅種，除了《中華人民共和國個人所得稅法》與《外商投資企業與外國企業所得稅法》為全國人大通過的法律以外，其他都以國務院頒布“暫行條例”的形式出現，缺乏應有的嚴肅性。同時.房地產稅收多為地方稅，中央統得過死，缺乏必要彈性。既不利于調動地方積極性，也不利于分稅制財稅體制的客觀要求。

(二)稅率固定，難以發揮調節功能

稅率直接關系到納稅人的稅收負擔和政府財政收入，是稅制的核心所在。從總體上看.我國房地產稅制的稅率存在著過高與過低并存的結構性問題.即房地產使用占有環節稅率較低，而房地產轉讓、收益所得環節稅率過高。具體到各個稅種來說，從量計征的城鎮土地使用稅、耕地占用稅的單位稅額過低，在抑制土地投機、保護土地資源方面并沒有起到其應有的作用：從價計征的房產稅稅率也偏低，弱化了其組織財政收入和管理房產的功能作用；作為特定目的稅的城市維護建設稅的稅率也是偏低的，不能滿足經濟發展和城市化對公共事業及公共設施建設的資金需要：土地增值稅的稅率是30％-60％，再加上5％的營業稅和33％的企業所得稅.稅負明顯偏高，嚴重阻礙了房地產的流動和房地產市場的發展。另外，所有稅種的稅率標準都還是十幾年前確定的.與物價水平變化嚴重脫鉤.

(三)征稅環節不合理.重交易輕保有

目前，我國房地產稅制體系中的主要稅種都集中在房地產的交易環節。并且常常是對同一課稅對象數稅并課，稅負很重，而對房地產的保有環節只征少量稅收。特別是個人非營業用房地產一律免征房產稅的規定，進一步加劇了稅負結構的不合理和稅負的畸重畸輕狀況。由于房地產交易環節的稅負重.使房地產擁有者不愿意出售其多余的住房.不利于房地產的合理流動和資源的優化配置。更重要的是，房地產商必然會通過提高房地產銷售價格的方式進行稅負轉嫁.勢必會進一步加劇目前房地產價格過高的局面.阻礙房地產市場的健康有序發展。現行房地產稅制設計的重要初衷之一就是通過強化房地產稅制.抑制過快增長的房地產投資，防止房地產泡沫的產生。但實踐證明，現行重交易、輕保有的房地產稅制不僅沒有達到預定目的.反而阻礙了房地產市場的發展。

(四)存在著稅基窄、稅種復雜及稅收不公平等弊端

稅基窄主要表現在兩個方面：一是房地產稅不具備完全的財產稅性質，大量的個人所有非營業性用房產被排除在課征范圍以外：二是有關房地產流轉或經營的稅負過高，導致部分房地產通過隱性市場交易，逃避納稅義務。可見，稅費設計的不合理或稅率倒置，從某種意義上非但不能增加稅費收入，反而會造成絕對額的減少。稅種復雜的結果是一方面讓部分逃稅者有機可趁。另一方面卻又讓部分納稅者有被重復征稅的可能。稅收不公主要指目前我國并存內外兩種不同的稅制，外資的房地產企業稅負水平要遠低于國內企業。

三、我國房地產稅制改革的具體建議

(一)完善房地產稅收法律制度

在我國當前的房地產稅收立法中。有關程序性的法律法規較少，應把程序法定的強化作為重要的價值趨向.這也是反映一個國家法治水平高低的重要標志之一。具體而言，必須進一步完善《稅收征收管理法》，使其成為名副其實的稅收程序法。在此基礎上制定規范的《稅務代理法》、《納稅人權利保護法》、《稅務機關組織法》等，全方位地保障納稅主體權利、監督納稅主體義務的履行并規范征稅主體的行為。

(二)完善房地產稅制體系

1.完善我國土地稅法體系，加強土地資源保護。土地是不可再生資源、稀缺性資源。隨著房地產業的發展.特別是近幾年經濟的高速發展。我國的土地資源存在著既緊張又嚴重浪費的矛盾局面。為了合理而有效地利用有限的土地資源，我們應當進一步完善我國的土地稅法體系，充分利用稅收杠桿的調節作用。建議完善我國現有的耕地占用稅及土地增值稅。并新增土地閑置稅。土地閑置稅的具體設計是：征稅對象為閑置土地的行為；從量計征，計稅依據是閑置土地的面積；采用地區差別定額稅率，同時考慮土地的閑置年限、未利用程度而區別對待。一般是閑置年限越久，稅率越高：未利用程度越高，稅率越高。

2.規范房地產交易稅收.降低該環節的稅負。在我國的房地產交易過程中.契稅和印花稅有重復征稅的情況.而對房地產的繼承取得和贈與行為卻沒有相應稅種對其課稅。總體來說.房地產交易環節的稅負較重.阻礙了房地產的流通和房地產市場的發展。具體來說.就是要歸并契稅和印花稅，并適時開征遺產稅和贈與稅。

(三)改進稅收征管手段

從稅收機制運行的特點來看，一個完善的稅制不僅要稅種設置合理、稅制內部構造科學、稅負適度.還需要一個合理的征管機制。有效的稅收征管是稅收政策目標得以實現的保證。由此，完善房地產稅制也需要在優化稅制結構的同時建立起與之相配套的稅制實施機制.即完善的稅收征管模式。第一，稅收征管部門要會同土地和房管部門建立和發展專業化的房地產定價和評估機構.并建立與稅收征管有關的信息數據庫。第二，財政、稅收部門要加強與土地開發規劃部門、房產和土地管理部門等相關部門的聯系與協作，建立高效、準確的房地產信息系統，從而加強對房地產稅源的監控，減少稅收流失。第三.利用現代化網絡資源和電子商務手段開發“房地產網上辦稅”操作平臺，在其上廣泛開展稅務登記、納稅申報、網上審批以及稅收繳納等業務。不僅可以大大降低納稅人和稅收征管部門雙方的成本，而且還可以及時發現并制止偷稅、漏稅行為的發生。