限外背景下外資投資房地產新動向研究

近年來，隨著我國宏觀經濟運行良好，城市化進程加快，人民升不斷升值，特別是美國次債危機全面爆發后，中國樓市成了海外資金的避風港，房地產業成了外資追逐的熱點。為了防止外資沖擊我國房地產業和影響我國經濟良性運行，國家出臺了一系列限外政策，并在當前宏觀形勢較為嚴峻的情況下，仍沒有放松限外政策，而外資為了繞開政策壁壘，在投資房地產業上有一些新的動向。

一、限制外資投資房地產業的背景分析

(一)外資助推我國房價居高不下

表1顯示，從2003年開始，我國房價一路攀升，居高不下。除了2003年深圳、2006年上海房價略有回調外，所有一線城市在2003年都在環比上漲，并且上海、杭州、深圳都分別在不同年份漲幅達到了二位數。2007年。商品房平均銷售價格為3885元，平方米，上漲14.9％，漲速比2006年提升2個百分點：其中住宅銷售價格為3665元／平方米，上漲17％，漲速比2006年加快4.9個百分點。一線城市房價漲幅尤為巨大，2007年12月份，深圳住宅價格同比漲幅為51％，北京上漲45％。廣州漲幅達到了30％，津、渝、滬三地的同比漲幅也都超過了15％。2008年在嚴厲的宏觀調控下，國際經濟形勢惡化的情況下，北京和杭州的房價仍上漲，僅深圳和廣州房價下跌。

盡管我國房價非理性上漲不是主要由外資引起的，但是外資的大規模進入，使機構和個人購房的比例不斷增加，推動國內房地產價格持續上漲。另外，北京、上海、深圳、廣州等城市的高檔住宅主要由外資炒作，形成了較強的房地產市場“標桿效應”。擠壓中低檔房產的投資，造成中低檔住宅市場供求失衡。進一步抬高其市場價格。

(二)外資投資房地產結構不合理

首先，外資主要投資于一線熱點城市，投資城市集中在北京、上海、深圳三地。截至2006年10月底，僅上海市外資房地產企業家數就占到了全市房地產企業總數的7％，外資房地產企業注冊資金占全市房地產企業注冊資金的27％。從表2可以看出，外資很少投資中部，特別是西部。2007年外資沒有投資到新疆的房地產業，而投資山西、甘肅、寧夏、青海、內蒙古的資金都非常少，連重慶的投資規模也不及上海和廣東的十分之一。外商置業投資在較短時間內過多地集中于幾個城市，致使房地產區域結構失衡。

其次，外資主要投資于一線城市的黃金地段的高檔樓盤。據統計，外資在我國房地產投資中，占有我國高端樓盤的40％以上的份額，造成大城市結構性過熱，使中高檔市場風險增大。

(三)外資擠壓我國房地產企業

進入我國房地產市場的都是在國際市場上呼風喚雨的頂級投資機構，如摩根士丹利、IN G(荷蘭國際集團)、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等。這些機構有著雄厚的資金實力，先進的管理經驗，成熟的市場運作模式。而國內中高端市場的房地產企業雖然有所成長，但大多數在規模、資金、服務、產品性價比、資質與外商房地產企業存在差距。有的國內企業還處在轉制過程中，企業制度不健全，經受市場競爭、抗御市場風險的能力較差。致使我國房地產高端市場被外資控制。房地產業豐厚的利潤被外資賺走，國內房地產企業存在被外資吞并的風險。

(四)削弱我國宏觀調控的有效性

由于外資在外匯、信貸、土地和產業政策等方面具有相應的優勢。不僅可以有效逃避宏觀政策的制約，而且迎合了國內房地產企業資金緊張的局面。外資通過向國內房地產企業融資，刺激了房地產投資企業的發展。這在一定程度上抵消了我國宏觀調控政策的實施效果，致使我國房地產投資過熱、房價高企、人民幣升值的壓力很難得到釋放。更為嚴重的是大量的境外熱錢，不但沖擊我國房地產市場的理性發展，還給我們的監管帶來了難度。

(五)次債危機下外資可能抄底中國樓市

盡管受次債危機的影響，中國樓市目前出現了調整，也有部分外資開始或準備撤離中國樓市，但是從總體上看，外資對中國房地產業的投資熱情有增無減，大有抄底氣勢。2008年第一季度，房地產業企業獲得的外資投資金額最多，達到4.4億美元，占第一季度外資投資總額的32.6％。2008年4月，凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目。2008年6月，南京掛牌出讓的兩塊房地產開發用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產駐內地分支機構摘牌，成交總價6.5億元。同時。由于我國加強了對房地業融資的監管，很多房地產企業為了渡過難關，低價訴求外資，不利于我國房地產企業長遠發展。

二、限制外資投資房地產業的政策綜述

由于國內房地產市場泡沫漸現，外資對房地產業產生的負面影響較大，我國逐步加強了對外資投資房地產業的限制。早在2002年發布的《外商投資產業指導目錄》中，“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營”已被歸為“限制類”。2006年7月，國家建設部等六部委聯合制訂《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》對外資房地產企業的設立、股權轉讓或項目轉讓。以及并購境內房地產企業等都作了詳細規定。其中特別規定：外資并購境內房地產企業或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，并以自有資金一次性支付全部轉讓金等。

2007年5月23日，商務部以及外管局等部門聯合發布了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(50號文)，規定外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時。所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。2007年7月《國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》(130號文)對外資公司結匯進行了嚴格限制。國家發展改革委員會和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，自2007年12月1日起將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。

2008年5月5日央行上海總部發布《上海市信貸投向指引(2008年修訂)》再次強調，金融機構要嚴格限制對外資投資房地產領域的信貸投放。

至此，國家在外資投資房地產的準入、開發經營、機構和個人購房、信貸、結匯、稅收等方面都有了明確的限制。這些限制提高了外商投資房地產的門檻。降低了外商自有資金的回報率，增加了外資尤其是熱錢的投資成本，在一定程度上抑制了人民幣升值預期下的境外炒房者投機行為，有利于國內房地產市場的健康發展。

三、限外背景下外資進入房地產新動向

雖然國家對進入房地產領域的外資尤其是“熱錢”進行了限制。但我們必須看到，吸引外資進入中國的外部大環境并未有任何改變。只是由于政策調控之下，外資投資房地產比原來要困難得多，使外資不得不調整進入我國房地產業的方式。

(一)投資規模逆勢而上

盡管我國加強了外資投資房地產業的監管，但是外資通過變化渠道、購買物業、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產業。表3顯示外資投資房地產的比重從2001年起，一直呈上升趨勢。從2001年的27％上升到2006年的54％，占到了我國利用外資的半壁江山。表3還顯示外資占中國房地產總投資比例高達10％以上。并且這個數據還在繼續攀升，據國家統計局公布的數據，2007年全國房地產開發利用外資(不含外商直接投資)高達650億元，增長64.8％。整體高出其他渠道資金26.2個百分點。商務部在2008年2月份的數據顯示，實際利用外資大漲了38％。而其中有一大部分作為熱錢流入到了房地產領域。可見，盡管我國加大了對外投資房地產業的調控力度。但外資投資房地產業的熱情依舊高漲。

(二)非直接投資房地產大幅增加

從表4可以看到，外商投資房地產業無論是直接投資還是其它方式投資都在大幅攀升，尤其是2007年直接投資增加170多億美元，超過了2001、2002、2003三年的直接投資之和。但是我們發現，更為奇妙的是從2001-2007年，房地產開發外商其他方式的投資都超過了外商在中國其它方式投資，2001年多出1.7億美元。2002年多出10億多點，但從2003年起就開始翻番了，甚至從2004年連續三年都是外商在我國其它方式投資的2.5倍。這說明外商投資于我國房地產的資金有很多來自于隱性熱錢。商務部部長陳德銘在2008年4月12日表示，去年有高達800億美元熱錢流入中國房地產市場。從表2可以看出，大量熱錢集中在北京、廣東、天津、浙江和江蘇等經濟相當發達的省市。

(三)股權交易成為熱點

由于我國加強了對房地產融資的監管，并且在房市處于調整階段，房地產企業普遍缺乏資金，這在客觀上促使中國樓市成為熱錢“避風港”，海外基金超過千億元的資金涌向中國房地產業。各路基金通過股權投資、項目投資、物業投資等各種渠道，覬覦著中國的房地產。2008年上半年，一大批外資房地產投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等都與國內眾多強勢開發商合作，其中包括金地、綠地、奧園、富力等，都與外資聯合拿地開發。

(四)從一線城市向二線城市擴張

從表2可以看出，盡管2006年外資仍然主要進人一線城市的房地產業，但隨著一線房價高企，風險驟增，引起了管理層高度重視，外資開始大規模進軍二線城市。個別二三線城市2007年引入外資投資房地產的資金規模增幅甚至超過了100％。2005年湖南省新增外商投資房地產企業54家。2006年新增79家，2007年1至6月新增38家。荷蘭ING集團2006年7月開始涉足長沙房地產業。西部城市成都也已成為外資逐鹿之地，繼港基地產、香港九龍倉、菲律賓頂峰集團進入之后，2006年意大利的科恩公司也進軍成都。2000年，外地、境外開發企業投資僅占天津市房地產總投資量的5％，到2006年，上升至38％。和記黃埔、嘉里集團、新世界、恒隆地產、信德集團、新加坡仁恒集團等知名地產集團都已在天津投資。

(五)開始出現投資意向分化

從2007年下半年以來，外資開始出現了投資意向分化的趨勢。第一批進入中國房地產市場的外資開始出現套現，如花旗、高盛分別出售了在上海的大型辦公物業。而多年來只買不賣的摩根士丹利也出售了以7.6億元收購華山夏都苑，并表示不再增加對中國的房地產投資。但另外有一些海外基金公司卻加快了投資我國房地產的步伐。以上海為例，2008年1月，高富諾購買了位于長寧區的華山夏都苑中的C幢，總價12億元；2月，韓國的“未來資產”收購了翠湖天地御苑18號樓，總價9.63億元：凱雷收購了服務式公寓項目濟南路8號，總價19.9億元。除直接收購成熟物業之外。2008年，外資在上海參與拍地、股權轉讓的大單也不時出現。2008年1月，美國最大的房地產開發商“鐵獅門”，以70億元拍得新江灣地區90萬平方米建筑面積的土地。印尼“金光紙業”名下香港建設先后以15.2億元收購四川北路4街坊108號地塊的六成股份。

(六)加強對中國物業的收購

盡管我國加強了對外資收購中國物業的監管，但外資對中國物業的收購仍然孜孜以求。根據DTZ戴德梁行提供的統計數據：2008年上半年，國內整幢建成物業(單一金額超過1000萬美元1的買賣共有64宗，與2007年上半年的31宗相比，交易量增長高達106.5％，其中，境外資金整棟物業買賣共有14宗。根據公開信息初步統計，包括黑石集團、世邦魏理仕、遠東發展有限公司等國際投行，僅在2008年六七月份便花費38.43億元，購買主要位于上海和北京的物業。

四、規范外資流向房地產的對策思考

目前，盡管宏觀形勢較為嚴峻，但在我國房價仍處于高位運行，房地產泡沫仍然存在的情況下有必要進一步規范外資流向房地產。針對外資流向房地產業的新動向，限制外資的對策也應該有所改變。

(一)采取適當措施限制境外資本進入房地產市場

從房地產行業對外資的準入政策來看，中國是目前全球為數不多的、對境外機構和個人投資開發和銷售環節沒有重大限制的國家。目前，我國對境外資金購買國內房地產視同一般貿易項目管理，這在全球的近兩百個國家中是不多見的，應該盡快將外資購買國內房地產列為資本項目管理。對于外資購房不僅有比例上的嚴格限制，而且還應獲得政府或中央銀行審批，外國購買者接受審批時要說明用途，不符合規定將被禁止購買房屋。

(二)利用稅收政策加強對房地產市場的宏觀調控

在房地產消費環節，對于境外非居民購房，要以自用為基本原則；對于購買多套住宅和短期內轉手交易的境外非居民，應實施嚴格的管制措施，增加稅收種類，加大稅收征收力度：針對外資基金大量進入商業地產，應及時制定針對外資進入商業物業的調控政策。提高營業稅和收入所得稅的稅率。

(三)嚴厲打擊利用虛假貿易進行非法外匯交易的行為

加強對貿易外匯的真實性管理，加強對無真實交易背景資金流入的檢查，跟蹤調查高價報出低價報進的虛假貿易。積極引導外匯指定銀行切實履行代位監管職責，加強收匯、結匯的真實性審核，堅持大額和可疑外匯資金交易的報告制度，跟蹤核查異常外匯資金交易，依法打擊套匯、套利等投機行為。嚴格打擊通過“地下錢莊”進入房地產市場的境外投機資金。規范管理個人外匯資金流動和結售匯，引導私人外匯資金在可控渠道內流動。

(四)加強政策協調配套，改進監測預警體系

按現行的規則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。但事實上，目前進入國內房地產市場的資金并不是通過直接投資方式進入的資金，而是通過其他方式進入來炒作國內房地產的資金。為此，有關部門需要共同努力，切實改變目前外資流入房地產市場的相關政策不完善、管理不到位、底數摸不清等問題。加強統計監測和分析，建立外資購買房地產的登記體系，全程跟蹤資金的流動。完善風險指標體系，建立從匯兌到交易等各個環節的市場預警體系。相關管理部門應實現信息共享，加強溝通、協調和合作，加強對房地產市場的現場和非現場監管。同時，加強對房地產投資基金的管理，對國外投資基金大量購買國內房地產需要嚴格監管。