需求釋放 高位盤(pán)整大陸樓市或?qū)⒍翁降?/h1>
2009-04-29 00:00:00趙紅軍
臺(tái)商 2009年6期
盡管世界經(jīng)濟(jì)仍處于一種不可預(yù)測(cè)的低迷期，然而更多的人寄希望大陸經(jīng)濟(jì)在2009年6月底觸底反彈，基于樓市一貫的做法，已有不少開(kāi)發(fā)商以大勢(shì)逆轉(zhuǎn)為借口，企圖使樓市二次狂飆，不能不為之警醒。
自2008年第四季度以來(lái)，先地方后中央陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)刺激樓市的政策，如降低契稅、調(diào)低首付比例、優(yōu)惠房貸利率等;但從市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的結(jié)果來(lái)看，這些統(tǒng)統(tǒng)無(wú)效，樓市依然低迷，加之2009年3、4月份，所謂「金三銀四」「小陽(yáng)春」，也很快成為過(guò)眼煙云。而從實(shí)際監(jiān)測(cè)的土地交易數(shù)據(jù)來(lái)看，也同樣如此。
維穩(wěn)大過(guò)樓市 樓價(jià)難有作為
據(jù)大陸城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)最新監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示， 2009年第一季度大陸35個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，有19個(gè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比下降。這些城市主要集中在東部和東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)地區(qū)，其中深圳的綜合地價(jià)環(huán)比降幅最大。居住地價(jià)增長(zhǎng)率同比降幅較大的城市有:深圳-26.84%，南昌-16.29%，廈門(mén)-15.38%，南京-13.47%，成都-12.37%，福州-11.69%，廣州-10.00%，武漢-8.98%，重慶-7.57%。與2007年「地王頻現(xiàn)」的火熱場(chǎng)面相比，大陸土地市場(chǎng)明顯「降溫」。
于是有學(xué)者對(duì)此提出質(zhì)疑:既然這些政策沒(méi)有用，為什么還要出臺(tái)?
有臺(tái)商指出，這正是大陸樓市政策的獨(dú)特之處，因?yàn)橹暗臉鞘蟹抢硇栽鲩L(zhǎng)，導(dǎo)致價(jià)格畸形，普通民眾頗有怨言。今次，若同樣放任價(jià)格狂跌，使之前高位套牢的購(gòu)房者出現(xiàn)大批的負(fù)資產(chǎn)，則事涉社會(huì)穩(wěn)定。按照大陸慣常的處理順序，先穩(wěn)定再發(fā)展，于是出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)一年的政策，與樓市有泡沫但擠不出同時(shí)并存的奇怪局面。有專(zhuān)家指出，雖然這樣社會(huì)穩(wěn)定得以保持，但同樣樓市調(diào)整不到位，會(huì)導(dǎo)致無(wú)屋者難有屋住，開(kāi)發(fā)商又賣(mài)不出房屋的困局。更令人擔(dān)心的是，這個(gè)困局什么時(shí)候打破?以什么樣的方式來(lái)打破?都是各方需要關(guān)注思索的問(wèn)題。
謹(jǐn)防二次非理性上行
在樓市長(zhǎng)期低迷的狀況下，幾乎多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然計(jì)劃以過(guò)往的方式再次崛起。有學(xué)者指出，即使這樣的局面出現(xiàn)，也需要兩個(gè)條件輔助:一經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的觸底反彈，二當(dāng)?shù)卣哪S。從目前有關(guān)機(jī)構(gòu)釋放出的預(yù)測(cè)訊號(hào)來(lái)看，2009年6月底大陸經(jīng)濟(jì)將觸底反彈，看來(lái)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)就等當(dāng)?shù)卣摹改S」了。
有臺(tái)商指出，政府不應(yīng)該純粹關(guān)注樓市GDP，而應(yīng)從樓市長(zhǎng)期良性發(fā)展的角度看待樓市。對(duì)于以土地收益作為主要財(cái)政收益的地方政府來(lái)說(shuō)，這樣的決策挑戰(zhàn)頗大，因?yàn)樗麄冋荒壳暗耐恋貎r(jià)格銳減和土地成交量少的現(xiàn)實(shí)所逼迫:一方面是商品房市場(chǎng)低迷的傳導(dǎo)，土地價(jià)格銳減;另一方面開(kāi)發(fā)商借此逼迫依靠土地財(cái)政度日的地方政府共同推動(dòng)樓市回暖、提升房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商摸準(zhǔn)了地方政府需要靠賣(mài)地度日的七寸，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨額暴利，讓開(kāi)發(fā)商無(wú)法擺脫高房?jī)r(jià)的誘惑，即使面對(duì)目前樓市的低迷，他們也對(duì)未來(lái)樓市信心百倍;目前他們之所以對(duì)低價(jià)地視而不見(jiàn)，甚至部分開(kāi)發(fā)商用「拿地」來(lái)要挾地方政府，一方面是想最大限度地拿低價(jià)地，榨取相對(duì)多的暴利;另一方面是希望通過(guò)拿地脅迫地方政府，換取政策上推高房?jī)r(jià)的承諾。
有學(xué)者指出，如政府受開(kāi)發(fā)商脅迫達(dá)成促使樓市回暖，推高房?jī)r(jià)的默契，對(duì)大陸樓市經(jīng)濟(jì)無(wú)異于飲鴆止渴。政府應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，讓樓市回歸自住本質(zhì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，頂住開(kāi)發(fā)商的拿地威脅，這也是刮骨療毒，有利于大陸經(jīng)濟(jì)兩三年內(nèi)的成功轉(zhuǎn)型。
近期或二次探底
近期的樓市會(huì)走出怎樣一波行情?以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，雖然2009年以來(lái)，就北京市的商品房交易來(lái)看，北京商品住宅月度成交量呈現(xiàn)逐步攀升的態(tài)勢(shì)，其中1至4月期房商品住宅的成交套數(shù)分別為5957套、6563套、12581套、14977套，環(huán)比漲幅分別為10%、92%和19%。但進(jìn)入5月，這一走勢(shì)戛然而止，未來(lái)走勢(shì)也變得撲朔迷離，很可能二次探底。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2009年5月15日，北京樓市期房商品住宅銷(xiāo)售了5831套，銷(xiāo)售面積68.2萬(wàn)平方米，環(huán)比4月同期分別減少了1490套、10.4萬(wàn)平方米，降幅分別為20%、13%;現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)1558套、面積20.3萬(wàn)平方米，環(huán)比4月同期分別下降了9%和10%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在良性的市場(chǎng)狀態(tài)下，樓市消費(fèi)不可能長(zhǎng)期保持高速度的上漲，3、4月份是積蓄一年多消費(fèi)需求集中釋放的過(guò)程，進(jìn)入5月份，需求開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定釋放狀態(tài)，表現(xiàn)到樓市銷(xiāo)量上也在趨于平穩(wěn)。但與2008年同期的銷(xiāo)量對(duì)比仍保持較高幅度的上漲來(lái)看，目前樓市仍屬于高位調(diào)整階段。
與一手商品住宅成交環(huán)比下滑走勢(shì)相同，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月前兩周二手房住宅網(wǎng)簽總量為9049套，日均網(wǎng)簽646套，與4月份二手住宅網(wǎng)簽日均717套相比下浮了11.0%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇認(rèn)為，2009年3、4月份二手房交易量明顯回升只是說(shuō)明市場(chǎng)上剛性需求依然巨大，但并不能代表市場(chǎng)已經(jīng)回暖，更沒(méi)有進(jìn)入2006、2007年的二手房交易「量升價(jià)漲」的上行通道。
在這種市場(chǎng)尚不穩(wěn)定、受金融危機(jī)和剛性需求客戶購(gòu)買(mǎi)力不可能完全釋放的雙重影響下，部分業(yè)主卻出現(xiàn)了不明智的捂房惜售和跟風(fēng)抬價(jià)的現(xiàn)象，這直接阻礙了交易量的繼續(xù)攀升。由此看來(lái)，大陸樓市的發(fā)展絕不是簡(jiǎn)單的價(jià)格問(wèn)題，而是從政府到開(kāi)發(fā)商，從售房者到購(gòu)房者都需要認(rèn)真思考的問(wèn)題，一個(gè)簡(jiǎn)單的「小陽(yáng)春」，就讓剛剛痛過(guò)的樓市人，舊疾復(fù)燃。看來(lái)大陸樓市要成熟，還要有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走。
盡管世界經(jīng)濟(jì)仍處于一種不可預(yù)測(cè)的低迷期，然而更多的人寄希望大陸經(jīng)濟(jì)在2009年6月底觸底反彈，基于樓市一貫的做法，已有不少開(kāi)發(fā)商以大勢(shì)逆轉(zhuǎn)為借口，企圖使樓市二次狂飆，不能不為之警醒。
自2008年第四季度以來(lái)，先地方后中央陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)刺激樓市的政策，如降低契稅、調(diào)低首付比例、優(yōu)惠房貸利率等;但從市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的結(jié)果來(lái)看，這些統(tǒng)統(tǒng)無(wú)效，樓市依然低迷，加之2009年3、4月份，所謂「金三銀四」「小陽(yáng)春」，也很快成為過(guò)眼煙云。而從實(shí)際監(jiān)測(cè)的土地交易數(shù)據(jù)來(lái)看，也同樣如此。
維穩(wěn)大過(guò)樓市 樓價(jià)難有作為
據(jù)大陸城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)最新監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示， 2009年第一季度大陸35個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，有19個(gè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比下降。這些城市主要集中在東部和東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)地區(qū)，其中深圳的綜合地價(jià)環(huán)比降幅最大。居住地價(jià)增長(zhǎng)率同比降幅較大的城市有:深圳-26.84%，南昌-16.29%，廈門(mén)-15.38%，南京-13.47%，成都-12.37%，福州-11.69%，廣州-10.00%，武漢-8.98%，重慶-7.57%。與2007年「地王頻現(xiàn)」的火熱場(chǎng)面相比，大陸土地市場(chǎng)明顯「降溫」。
于是有學(xué)者對(duì)此提出質(zhì)疑:既然這些政策沒(méi)有用，為什么還要出臺(tái)?
有臺(tái)商指出，這正是大陸樓市政策的獨(dú)特之處，因?yàn)橹暗臉鞘蟹抢硇栽鲩L(zhǎng)，導(dǎo)致價(jià)格畸形，普通民眾頗有怨言。今次，若同樣放任價(jià)格狂跌，使之前高位套牢的購(gòu)房者出現(xiàn)大批的負(fù)資產(chǎn)，則事涉社會(huì)穩(wěn)定。按照大陸慣常的處理順序，先穩(wěn)定再發(fā)展，于是出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)一年的政策，與樓市有泡沫但擠不出同時(shí)并存的奇怪局面。有專(zhuān)家指出，雖然這樣社會(huì)穩(wěn)定得以保持，但同樣樓市調(diào)整不到位，會(huì)導(dǎo)致無(wú)屋者難有屋住，開(kāi)發(fā)商又賣(mài)不出房屋的困局。更令人擔(dān)心的是，這個(gè)困局什么時(shí)候打破?以什么樣的方式來(lái)打破?都是各方需要關(guān)注思索的問(wèn)題。
謹(jǐn)防二次非理性上行
在樓市長(zhǎng)期低迷的狀況下，幾乎多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然計(jì)劃以過(guò)往的方式再次崛起。有學(xué)者指出，即使這樣的局面出現(xiàn)，也需要兩個(gè)條件輔助:一經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的觸底反彈，二當(dāng)?shù)卣哪S。從目前有關(guān)機(jī)構(gòu)釋放出的預(yù)測(cè)訊號(hào)來(lái)看，2009年6月底大陸經(jīng)濟(jì)將觸底反彈，看來(lái)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)就等當(dāng)?shù)卣摹改S」了。
有臺(tái)商指出，政府不應(yīng)該純粹關(guān)注樓市GDP，而應(yīng)從樓市長(zhǎng)期良性發(fā)展的角度看待樓市。對(duì)于以土地收益作為主要財(cái)政收益的地方政府來(lái)說(shuō)，這樣的決策挑戰(zhàn)頗大，因?yàn)樗麄冋荒壳暗耐恋貎r(jià)格銳減和土地成交量少的現(xiàn)實(shí)所逼迫:一方面是商品房市場(chǎng)低迷的傳導(dǎo)，土地價(jià)格銳減;另一方面開(kāi)發(fā)商借此逼迫依靠土地財(cái)政度日的地方政府共同推動(dòng)樓市回暖、提升房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商摸準(zhǔn)了地方政府需要靠賣(mài)地度日的七寸，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨額暴利，讓開(kāi)發(fā)商無(wú)法擺脫高房?jī)r(jià)的誘惑，即使面對(duì)目前樓市的低迷，他們也對(duì)未來(lái)樓市信心百倍;目前他們之所以對(duì)低價(jià)地視而不見(jiàn)，甚至部分開(kāi)發(fā)商用「拿地」來(lái)要挾地方政府，一方面是想最大限度地拿低價(jià)地，榨取相對(duì)多的暴利;另一方面是希望通過(guò)拿地脅迫地方政府，換取政策上推高房?jī)r(jià)的承諾。
有學(xué)者指出，如政府受開(kāi)發(fā)商脅迫達(dá)成促使樓市回暖，推高房?jī)r(jià)的默契，對(duì)大陸樓市經(jīng)濟(jì)無(wú)異于飲鴆止渴。政府應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，讓樓市回歸自住本質(zhì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，頂住開(kāi)發(fā)商的拿地威脅，這也是刮骨療毒，有利于大陸經(jīng)濟(jì)兩三年內(nèi)的成功轉(zhuǎn)型。
近期或二次探底
近期的樓市會(huì)走出怎樣一波行情?以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，雖然2009年以來(lái)，就北京市的商品房交易來(lái)看，北京商品住宅月度成交量呈現(xiàn)逐步攀升的態(tài)勢(shì)，其中1至4月期房商品住宅的成交套數(shù)分別為5957套、6563套、12581套、14977套，環(huán)比漲幅分別為10%、92%和19%。但進(jìn)入5月，這一走勢(shì)戛然而止，未來(lái)走勢(shì)也變得撲朔迷離，很可能二次探底。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2009年5月15日，北京樓市期房商品住宅銷(xiāo)售了5831套，銷(xiāo)售面積68.2萬(wàn)平方米，環(huán)比4月同期分別減少了1490套、10.4萬(wàn)平方米，降幅分別為20%、13%;現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)1558套、面積20.3萬(wàn)平方米，環(huán)比4月同期分別下降了9%和10%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在良性的市場(chǎng)狀態(tài)下，樓市消費(fèi)不可能長(zhǎng)期保持高速度的上漲，3、4月份是積蓄一年多消費(fèi)需求集中釋放的過(guò)程，進(jìn)入5月份，需求開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定釋放狀態(tài)，表現(xiàn)到樓市銷(xiāo)量上也在趨于平穩(wěn)。但與2008年同期的銷(xiāo)量對(duì)比仍保持較高幅度的上漲來(lái)看，目前樓市仍屬于高位調(diào)整階段。
與一手商品住宅成交環(huán)比下滑走勢(shì)相同，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月前兩周二手房住宅網(wǎng)簽總量為9049套，日均網(wǎng)簽646套，與4月份二手住宅網(wǎng)簽日均717套相比下浮了11.0%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇認(rèn)為，2009年3、4月份二手房交易量明顯回升只是說(shuō)明市場(chǎng)上剛性需求依然巨大，但并不能代表市場(chǎng)已經(jīng)回暖，更沒(méi)有進(jìn)入2006、2007年的二手房交易「量升價(jià)漲」的上行通道。
在這種市場(chǎng)尚不穩(wěn)定、受金融危機(jī)和剛性需求客戶購(gòu)買(mǎi)力不可能完全釋放的雙重影響下，部分業(yè)主卻出現(xiàn)了不明智的捂房惜售和跟風(fēng)抬價(jià)的現(xiàn)象，這直接阻礙了交易量的繼續(xù)攀升。由此看來(lái)，大陸樓市的發(fā)展絕不是簡(jiǎn)單的價(jià)格問(wèn)題，而是從政府到開(kāi)發(fā)商，從售房者到購(gòu)房者都需要認(rèn)真思考的問(wèn)題，一個(gè)簡(jiǎn)單的「小陽(yáng)春」，就讓剛剛痛過(guò)的樓市人，舊疾復(fù)燃。看來(lái)大陸樓市要成熟，還要有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走。
