關于《物業管理條例》的幾點看法

摘 要： 目前很多小區的物業服務公司與小區居民的關系很難處理好，有些甚至發生暴力沖突。某些矛盾很容易激化物業服務公司與小區居民的關系，因為大部分產生矛盾的內容在法律上沒有規定，或者有規定，但是規定得相當模糊。本文主要根據當前容易產生糾紛的一些熱點問題，對照物業管理條例，提出一些看法和建議。

關鍵詞： 《物業管理條例》 問題 建議

當前關于物業管理行業的規范性文件主要是2003年修訂后實行的《物業管理條例》。雖然現在按照新的《物業管理條例》，物業管理公司改叫物業服務公司了，但是很多根本問題還是沒有解決。當前很多的物業服務公司跟其小區居民的關系不是很融洽，有些甚至發生了直接的暴力沖突，這違背了國家建設和諧社會的原則。大部分情況下，不是因為業主刁蠻，或者物業服務公司態度很差。原因是什么呢？我認為主要的原因應該在于相關的法律法規不夠健全。

下面是目前物業服務公司與小區居民出現的一些糾紛問題和建議。

一、物業管理費的收取時間

關于物業管理費的收取時間，在物業管理條例中沒有明確說明，很多時候，只能靠業主和房地產開發公司在簽預售合同的時候另外簽一本物業管理協議來說明。因為房地產開發公司與物業服務公司很多時候是母子關系，有些房地產公司為了更早收到物業管理費，在這個協議中寫明，在下達收樓通知書之后，就要開始收取物業管理費。很多時候在很多業主還沒有收樓的情況之下，就開始收了。這些業主沒有收樓的原因大部分都是因為房子質量存在或多或少的問題，需要整修。比如2008年廣州的瑜翠園和峰景華庭，存在房屋內部裂縫或者衛生間漏水等各種各樣的問題。在這個時候，業主一般都不敢隨便收樓，而且一般也不好住，這樣就享受不到物業服務公司提供的服務。從物業服務公司角度講，管理的人群也少了很多。物業管理費的收取時間一刀切，這是不太合理的現象。因此，小區物業管理費的收取時間在法規上應該有個明確的說明。在業主因為房屋整修不好收樓的情況下，不能強逼業主從房地產商規定的收樓時間交物業管理費，因為很多時候房子質量不夠好才整修，起碼等整修完了之后再開始收物業管理費。

二、對不同的人群，物業管理費要不要區別對待

條例第四十一條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定?！痹诂F實生活中，存在這樣一個現象，業主買了房子，一直沒有入住，但是一直要交物業管理費，和住在這里的業主交完全一樣的物業管理費。按照現行的條例，對費用收取是按照雙方協商，但是協商的結果往往是房地產商說了算，而物業服務協議中已經寫定了兩者同樣的交法。如果一個小區收樓入住的就幾戶人家，物業服務工作就會輕松很多，而且管理會比較方便。從公平角度講，這種不區別對待不同客戶的方法不合理。關于這點，在法律中要有明確說明，如果業主沒有入住，就應該考證一下，公平起見，收取全價的1/2，或者1/3。

三、物業管理費的合理標準

物業管理費到底應該收多少呢？按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》第八條規定：“住宅小區公共性服務收費的費用構成包括以下部分：1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費；3.綠化管理費；4.清潔衛生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業管理單位固定資產折舊費；8.法定稅費?！绷硗獍凑掌涞诹?、七條規定：“第六條：實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管理部門意見后，以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理服務收費，物業管理單位可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。實行經營者定價物業管理服務收費標準由物業管理單位與小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人代表、使用人代表協商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。第七條：物價部門在核定收費標準時，充分聽取物業管理單位和小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人、使用人的意見，既要有利于物業管理服務的價值補償，還要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以物業管理服務所發生的費用為基礎，結合物業管理單位的服務內容、服務質量、服務深度核定。物價部門對核定的物業管理收費標準，應根據物業管理費用的變化適時進行調整。”現在新的2004—2005年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度中說明，一級資質的物業服務企業的收費標準最高不超過1.96元/平米，但是現在普遍物業服務收費標準有所提高。到底整體提高多少比較合理，而且能夠讓大家信服，有法可依呢？現在很多企業物業管理費收到了2元/平米以上，政府應該作一番調查取證，確定適當的標準。

四、物業保修責任

《物業管理條例》第三十一條規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任?！比绱艘幎ㄓ衅淅碛桑亲鳛闃I主，將來房子如果出現問題，要找人維修的話，建設單位怎么找呢？很難找。有些時候房子還在，但是建設單位已經消失了。物業服務公司直接承擔了相關的一些責任，他們負責聯系房地產商，但是在這個過程中間，可能兩頭受氣，溝通不暢，最終問題也不能得到很好的解決。因此，應該有一個明確的法規條款，比如規定房地產商在房屋銷售完畢之后在物業公司留有專人負責保修期間的各項問題，而且規定房地產商必須為保修期準備足夠的保修資金以供調配。

參考文獻：

［1］國務院令［2007］第504號修訂.物業管理條例.2007.

［2］國家計委、建設部共同制定.城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法.1996.

［3］丁軍.北京市物業管理現存問題及解決途徑.城市問題，2006，（1）.

［4］關于印發《2004-2005年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》的通知.穗價［2004］198號.