物業管理前期介入開發工作量化研究

摘 要： 物業管理前期介入開發已經得到越來越多的認同。然而，物業管理企業介入開發后以何種身份出現，物業管理公司在開發階段的工作缺乏一個量化的衡量依據，使得物業管理前期介入開發成為一句口號。本文提出了解決物業管理企業在前期的工作考核辦法。

關鍵詞： 物業管理前期介入開發 問題 模式

目前，我國工程建設中的參與者一般是建設單位、施工單位、規劃設計單位及工程監理單位。工程監理單位在大多數時刻扮演的是質量控制者的角色，對工程質量進行把關。從實踐來看，實行工程監理之后的確為我國的工程建設帶來了積極影響，工程質量有了很大的提高。然而，監理單位對質量控制并不是全面的，很多不存在質量問題對日后的使用不利的因素作為監理單位就很難發現。要解決這個問題，最好的辦法就是在開發過程中引入物業管理，因為物業管理長期處于物業維護的第一線，對一些影響使用的小問題有著深刻的體驗，開發期引入物業管理會讓物業的內涵有一個質的飛躍。然而，迄今為止，物業管理前期介入在房地產開發中一般不受重視，很多開發公司把物業管理前期介入開發當成一句空的口號。究其原因，筆者認為物業管理前期介入開發工作的工作量無法考核是其中一個很重要的原因。

一、物業在使用中經常存在的問題

1.裂縫現象。

主要是由材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等原因造成的。

2.滲漏現象。

由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，多見于各種管線與樓板接合處；在雨季及廚房、衛生間用水量大時，滲漏嚴重影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響鄰里關系。

3.墻皮脫落現象。

墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。

4.門窗密閉性差，出現變形現象。

有的門窗在使用一段時間后即出現密閉不好、部分材質或整體變形等問題；嚴重的起不到隔斷視線、擋風遮雨的效果；有的無法關閉、開啟。這主要是因為選用材料質量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵蝕，做工粗糙。

5.公用設施設計不合理現象。

如樓梯間位置不方便；樓梯寬度過?。浑娞葸\行質量不穩定；公用照明設施不完善；消防安全設施缺乏，等等。［１］

在物業開發期，監理單位很難發現這些問題的存在。然而一經使用，這些問題就會很快暴露出來。物業管理前期介入開發能夠在很大程度上避免上述問題。

二、物業管理企業前期介入開發的模式

1.顧問介入模式。物業處在規劃設計階段，開發企業聘請有經驗的管理公司或物業管理咨詢服務公司做顧問參謀，參與規劃設計，用專業眼光和經驗提示照顧到使用者的要求以及日后管理需要，有效彌補設計的不足，使其趨于合理完善。也就是說，在設計符合國家規劃設計前提下，充當顧問的物業管理企業通過審閱設計圖紙提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良意見，藉以滿足使用者在裝修方面的不同要求，如住宅房建成不作間隔的毛坯房即可；也可以根據實際需要，對設備配置或容量以及服務方面提出改良意見。由于市場競爭、資金狀況、消費趨向、國家宏觀政策等因素的影響，開發企業會改變原來的設計思路，邊施工、邊修改是物業開發中普遍的現象。因此，顧問也要對修改的設計是否合理進行評判。

2.扮演監理角色模式。在物業的土建結構已封頂，進入到設備安裝和內部裝修階段，物業管理企業應參與監督施工質量，一方面熟悉線路管道的鋪設走向，另一方面對設備安裝的質量進行監督，其作用類似于監理。開發企業按照國家規定已聘請了工程監理公司監督施工質量，但開發企業和監理公司關注的是設備調試合格驗收通過即可。而問題是，設備調試合格并不能說明安裝質量無問題，如高層建筑排水管道雜亂較多，暫未堵死，可以排水，但使用后一有雜物聚集就堵塞造成水溢事故。類似情況不在開發企業和監理公司的考慮范圍，但物業管理企業對設備安裝質量著眼于后期的長期使用，物業管理此時介入，對施工單位不會放過一個小問題，注重細微環節，以此保證安裝質量的高標準。

3.準管家模式。根據國家法規規定，開發企業在物業建設工程結束時，應移交給物業管理企業開始管理物業。物業管理企業為適應按管工作的需要，在物業建設工程基本結束，工程開始竣工驗收，移交按管驗收和準備入伙及籌備開業時全面介入，開始履行管家職責?！稑I主手冊》、《物業管理區域管理規定》等文件制訂、物業管理企業人員選派、入伙手續辦理等是物業管理企業此間工作重點。顯而易見，此時物業管理企業只是拉開由先前的顧問工作轉入實質性的操作工作的序幕。［２］

以上是物業公司介入開發的常見模式，建設單位以支付顧問費的方式聘請物業公司前期介入開發。但這種方式的缺點是明顯的，其一是物業管理公司的工作效率缺乏監管。對于物業管理公司來說，因缺乏有效的工作核算方法，干多干少一個樣，會導致物業管理企業出工不出力的情況。這樣就有悖于建設單位聘請物業公司介入開發的初衷。其二是顧問費用的標準很難統一。物業公司為了接到業務，可能會出現惡意競爭的情況出現，最終導致一些實力不強、經驗不多但要價較低的小物業公司介入開發，使得前期介入開發的效果不明顯。因此，統一一個衡量物業公司介入開發的工作量依據就顯得尤為重要。

三、衡量物業公司的工作量的依據

筆者認為，物業公司再介入開發后應該建立《××項目工作記錄單》作為衡量工作量的依據。開發公司依據物業公司提供的工作記錄單來支付前期物業費。即物業公司對物業的使用功能的提高作用大就可以拿到更多的前期物業費。反之則很少，這樣就可以有效地改善以支付物業費聘請物業公司介入開發所帶來的不良影響。

1.工作記錄單的模式如下：

2.工作記錄單的內容。

可以根據不同開發階段來確定物業公司應該從事哪些工作。

1）規劃設計階段。項目參與審核規劃和設計圖，提出完善物業功能的建議，對配套設施、公共活動場所、建筑和水電設計、設備及管線布局、商業網點、會所、幼兒園、管理用房、垃圾站、游泳池、智能化、標識、車輛和行人出入口以及停車方案提出物業整改意見。

2）施工階段。項目參與有關工程例會，針對設備選型、設備節能、管理、值班、設備房的裝修、工程用料、水電計量、建筑防水、衛生間防臭、監控裝置分布、工程質量、公共區域裝修等提出物業管理方面的意見。

3）銷售階段。物業公司提供宣傳資料，調配人員配合銷售并展示形象，擬定管理處組織構架、確定經營模式、測算管理費用收支、確定管理費標準、《業主臨時公約》、《前期物業管理服務協議》等。

4）竣工階段。參與系統調試、竣工驗收、收集備件、手機圖紙資料等工作。

工作記錄單是物業管理公司提供服務的依據。工作記錄單的多少，被采納的高低，是否可行，等等，不僅決定能否很好地衡量出前期介入開發的物業管理企業的工作能力，而且決定能否為建設單位支付前期物業費提供依據。

參考文獻：

［1］石新宇.工程質量再物業管理中的意義和影響［J］.現代物業，2008，（5）：100-102.

［2］魏本忠.物業管理前期介入及模式［J］.彭城職業大學學報，2004，（2）：74-76.

［3］吳湘穎.質量記錄再物業管理中的作用［J］.現代物業，2008，（6）：60-61.

基金項目：池州學院人文社會科學科研項目（XK0716）