關于小產權房的法律問題

【摘要】 “小產權”房與我國現行農村土地集體所有制的沖突性決定了其缺乏完整意義上的法律保護，也折射出我國現行立法的滯后性。有必要從國家宏觀調控、利益協調機制以及農業安全和農民權益保護的多個層面進行制度安排，以期實現對“小產權”房的合理規制。

【關鍵詞】 小產權;法律;性質;原因

一、小產權房的性質

“小產權房”是指在農村集體所有土地上建造，出售給非本集體經濟成員的房屋。由于此類房屋不具備國家核發土地使用證的條件，無法辦理由縣級以上地方人民政府，房產交易管理機關也不對此類購房合同給予備案，因此購房人只能得到由擁有該集體土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合體或鄉政府制作頒發的權屬證書。

二、“小產權房”產生的原因

小產權房的出現已經有10多年歷史了，最初是用來安置本集體經濟組織成員。前幾年搞大規模的城市建設，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒有財力，開發小產權房也是迫不得已，且“小產權房”獲得的利益也用到了公益事業上。但當一部分剩余房屋以較低價格向經濟組織成員以外的城市居民銷售后，小產權房巨大的利潤空間促使其逐漸演變成一種畸形膨脹的灰色產業。現在的“小產權房”一般由開發商和村委會合作或由村委會自行建設，在宅基地等用地上開發住宅，而后自行銷售。小產權房也由最初滿足拆遷農民和低收入者的基本住房要求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大，成為少數人用來牟取暴利的工具。

我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律、法規，對土地資源的使用進行嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農村土地實行不同的管理方法，對城市人口和農村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經過合法程序后方能建造商品房上市流轉，并由國家房管部門頒發房產證。農村集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有后才可以用于房地產的開發，然后進行上市流轉。這種二元結構的土地制度，是“小產權房”問題的根源。

這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分，導致了土地一級市場國家壟斷，造成二者事實上的不平等。一方面農民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大，就自主建房出售;另一方面現在城市房價太高，城鎮的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由于農村房屋便宜，于是很多城鎮居民購買，這就是“小產權房”產生的原因。

三、小產權房——危險無處不在

1.“野”樓盤無保障。小產權房是由鄉鎮政府發產權證，此產權并不構成真正法律意義上的產權，無法辦理產權登記，合法利益無法得到保護。一旦遇到政府重新規劃和拆遷，難以獲得補償。遭遇賣房者毀約或者“一房二賣”，買房者的利益無法得到法律保護。

2.損害國家利益。開發“小產權房”基本都是暗箱操作，一般沒有經過土地用途變更和上市拍賣，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下敲定的，沒有履行任何法律程序使得小產權房在根本不承擔巨額國有土地出讓金和土地、規劃、建設手續費的情況下被作為商品房銷售，造成國家利益損失的巨大漏洞。占用農地直接威脅到耕地保護紅線。

3.房屋質量讓人憂。小產權房開發過程不規范、監管不力再加上開發商牟利的本性，偷工減料遠較基礎商品房建設嚴重，房屋質量問題屢見不鮮，買房人的利益時時受到威脅。

4.失地農民處境難。小產權房所占用農民集體所有土地，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發，農村集體土地上開發房地產的利潤大多被開發商和部分村鎮干部作為既得利益者獲得，失地農民短期內雖然也獲得少量收益，失地后的長期保障則無從談起。

四、小產權房為何走俏

首先，是價格優勢。小產權房之所以銷售火熱，其最大的優勢就是便宜。建造這些房屋所用的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，成本自然較低;開發商與購房者之間的交易相對于正常房產交易，屬于“體外循環”式交易，簽訂的也不是正式的商品房買賣合同，開發商子不用向稅務、房管等部門交納任何稅費，再一次降低了成本。持續攀升的市場房價更是對相對便宜的小產權房熱銷起到了推波助瀾的作用。

其次，一些購房者，明知是權利無法得到保障的小產權房，仍執意要買。原因在于大多存在僥幸心理，且專門挑規模大的小區買，內心的想法是人多必勢眾，即使將來出現風險也法不責眾，被強行廢除買賣關系或強行拆除的風險會小得多。

再次，對于低收入者來說購買經濟適用房本來是一個很好的選擇，無奈經濟適用房供給機制存在諸多硬傷。數量明顯不能滿足需要，低收入人群排長隊買房的情形相信大家都不陌生，買到手后5年內不準交易。相比之下的小產權房不但價格低，數量足，程序簡便，簽訂協議就成交，也不需要去房管局辦手續，轉手很容易。

五、小產權房問題的解決對策研究

(一)法律政策制度方面

黨十七屆三中全會上通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》，提出了建立健全土地承包經營權流轉市場和逐步建立城鄉統一的建設用地市場。報告明確地表示:在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民合法權益。這一決定的提出，為完善解決小產權房問題，提供了政策上的有力保障。

根據這一決定的思路指導，只要經有關部門批準，集體所有的土地就可以參與房地產開發。小產權房定性問題的關鍵在于:小產權房的開發建設是否得到了有關部門的批準。針對小產權房問題，在法律政策方面，當前至為重要的是要及時出臺相關具體實施細則，如集體土地直接進入市場流轉應該采取什么方式，集體土地的交易要通過哪些部門的批準等。

(二)需求關系方面

小產權房最大的消費群體是城市中的中低收入者，購買小產權房的原因是住房制度改革中住房保障制度的缺失和城市商品房價格超出中低收入者的承受能力。針對這部分群體:一方面要建立健全住房保障體系，加大力度建設廉租房、經濟適用房，積極有效地解決城市中低度收入居民的住房問題，以保證他們基本的住房生活需求。另一方面要加強對房地產市場的有效監管，控制房地產市場投資過熱的狀況，有效穩定城市商品房價格。這樣一來，對小產權房的需求量大大降低，易于政府相關部門將小產權房建設控制在合理合法的范圍內。農民也會自覺遵守土地利用總體規劃和農地管制制度，減少違法建房的行為。

(三)具體處理原則

針對目前小產權房問題的具體情況和國家現行政策方針的要求，處理小產權房問題應該根據其各自的具體情況，遵循具體問題具體分析的原則，進行分類分析處理。

第一類，對于已經建成并已出售的符合城市規劃的小產權房。應該責令責任人在補交土地出讓金和各種稅費后，由相關部門予以頒發產權證件。

第二類，已經建成或在建但尚未銷售的小產權房，可以根據實際情況，結合國家推進經濟適用房、廉租房等保障性住房的建設要求，將這類小產權房轉換為保障性住房。

第三類，對于違反土地利用總體規劃，未經相關部門審批的占用基本農田建設的小產權房要堅決拆除，并追究相關責任人的法律責任，然后通過調整土地利用總體規劃使其符合規劃。