運用收益還原法評估土地價格探討

李卉欣

摘 要：收益還原法是進行土地價格評估時常用的方法之一。如何準確的確定總收益、總費用、資本化率及收益年限等，他們都不同程度的影響了評估的科學性和結果的準確性。收益還原法在運用過程中產生的問題應該引起重視。

關鍵詞：收益還原法；土地評估；注意；問題

中圖分類號：F014.31 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198(2009)06-0153-02

1 土地相關總收益的確定

土地總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在現狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找?。

目前評估人員在運用收益還原法對出租性土地評估時，普遍都采用客觀總收益來作為土地的總收益，但筆者認為對于不同類型的出租性土地，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性土地的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續租的情況。對于只存在短期租約，期滿不續租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內采用實際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其土地總收益。

客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類土地的租賃價格，然后對收集來的案例價格，根據待估土地的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估土地的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題。空置率可根據待估土地所在區域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關系。

實際總收益的求取則根據房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發生變化；一種是租金在租賃期內根據市場上租金的變動情況作周期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內根據市場作相應調整。

2 土地總費用的確定

2.1 利息是否應作為總費用扣除

傳統上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資土地成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資土地，是因為土地帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資土地或者犧牲銀行的存款利息來投資于土地。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

2.2 折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定

目前很多運用收益還原法進行土地評估的報告中均把折舊費當作費用扣除，而筆者認為這是不恰當的，因為折舊并沒有實際支出，是作為業主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此筆者認為如果把土地作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現金流入量，公式為：

凈現金流入量=資本產出+資本回收。

式中：資本產出就是投資土地的時間價值(投資利息)的體現，資本回收就是土地所提取的折舊部分。

當a每年變化，r每年不變，且>0，土地有收益的年期為有限年期n時，收益還原法公式為：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n當n=1時，P=a/(1+r)，則：a=P(1+r)=P+Pr

由此我們可看出凈現金流入量a(純收益)是包括了P(資本回收)和Pr(資本產出即投資土地的時間價值)兩方面的內容，可見折舊并沒有從總費用中扣除而是作為了純收益的一部分。

2.3 總費用中應考慮的稅費項目

筆者認為，收益還原法在評估過程中所指的稅費項目是指土地在運營過程(出租、經營、生產期間)中所須繳納的項目。

稅費種類有：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種不應計入該稅費項目。

2.4 總費用中的維修費的求取方法及測算途徑

房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用。

(1)日常性小維修。發生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般采用直線法估算，即：D=C×(1-R)/N (C：重置成本，R：殘值率，N：經濟耐用年限)

(2)大維修費用。發生的次數相對較少，但發生的費用卻較大，因此，大維修費用宜采用提取重置成本的一定比例計算，然后再作每年的平均攤銷。

2.5 對于出租性土地，當土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應作為總費用扣除

目前在一般情況下運用收益還原法評估時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

3 資本化率的確定方法

在運用收益還原法進行土地評估時，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認為宜采用以下幾種方法：(1)行業基準收益率加物價指數調整法以這種方法確定土地的資本化率前提是把土地作為一種投資來看待。(2)安全利率加上風險調整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據評估對象所處地區現在和未來的經濟狀況、土地市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及評估對象的用途，新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該評估對象的資本化率。(3)收益風險倍數法收益風險倍數法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定土地投資與安全投資年回收額的多出倍數。因土地投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，土地投資收益率應高于同期國債年利率。

資本化率的確定是收益還原法評估中的難點之一，需要估計師掌握有充足的相關資料和豐富的土地評估工作經驗。

4 土地收益年限的確定

對土地收益年限的確定主要是根據土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

(1)當土地為出讓方式時土地可使用年限=土地在評估時點的剩余年限(尚可使用年限)=建筑物在評估時點的剩余經濟耐用年限對于評估對象為土地的情況，則用土地可使用年限作為該評估對象的有收益的年限。

(2)當土地為劃撥方式時即未辦理土地出讓手續的情況，這時應設定在評估時點該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。

5 結論

綜上所述，進行土地價格評估時運用收益還原法應注意：如何準確的確定總收益、總費用、資本化率及收益年限等，每個參數取值的不同，對估價結果會產生很大影響，估價人員應該引起重視，而且在具體操作時必須認真選取。

參考文獻

[1]胡存智.土地估價理論與方法 [M].北京：地質出版社.

[2]廣東省土地估價師協會與估計師咨訊網.全國土地估價師資格考試復習指南[M].廣州：廣東經濟出版社.