房地產(chǎn)因何“無(wú)緣”產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃

林　喆

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，這也使其是否應(yīng)被列入振興規(guī)劃飽受爭(zhēng)議。

“振興”過(guò)于敏感

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的權(quán)威人士對(duì)記者表示，他們?cè)驀?guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建言，將房地產(chǎn)業(yè)列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也將規(guī)劃草案提交國(guó)家發(fā)改委審議；但國(guó)務(wù)院最終沒(méi)有“首肯”；原因在于房地產(chǎn)行業(yè)涉及民生，目前房?jī)r(jià)的合理性又普遍受到質(zhì)疑，加上“振興”過(guò)于敏感。

今年“兩會(huì)”上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報(bào)告》中始終圍繞著講民生、樹(shù)信心、談對(duì)策來(lái)展開(kāi)。房地產(chǎn)作為事關(guān)民生的熱門(mén)話題，具有很強(qiáng)的敏感性。如果將房地產(chǎn)列入振興規(guī)劃中，很容易使人產(chǎn)生振興房?jī)r(jià)的聯(lián)想。針對(duì)目前已經(jīng)相對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新日前曾表示：“2007年下半年，我國(guó)市場(chǎng)化的住房?jī)r(jià)格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受。”過(guò)高的房?jī)r(jià)和扭曲的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要障礙。中央政府倘若在此時(shí)給予房地產(chǎn)業(yè)“優(yōu)惠政策”，很容易向市場(chǎng)傳達(dá)錯(cuò)誤信號(hào)：中央支持“托市”，高房?jī)r(jià)可以維持。

其次，2008年12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中已經(jīng)明確提出了規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的六條意見(jiàn)，該六條意見(jiàn)已經(jīng)基本確定了近期國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向和發(fā)展目標(biāo)，因此完全沒(méi)有必要再次通過(guò)“振興”的手段來(lái)拯救樓市，造成政策制定上的重復(fù)。

有專家指出，房地產(chǎn)沒(méi)有列入振興規(guī)劃，也是防止價(jià)格進(jìn)一步泡沫化。《政府工作報(bào)告》中針對(duì)房地產(chǎn)，集中提到了促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的問(wèn)題，因而被各大地產(chǎn)商爭(zhēng)相解讀。開(kāi)發(fā)商們期望依靠政策托市的心態(tài)比較明顯。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，一旦房地產(chǎn)被列入振興產(chǎn)業(yè)，將會(huì)出現(xiàn)捂房抬價(jià)的局面，這對(duì)本已價(jià)格偏離、結(jié)構(gòu)失衡的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容在解讀總理工作報(bào)告時(shí)指出，今年的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展或回歸理性的根本仍在于降低企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期，讓房?jī)r(jià)降低到“絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上”。從前期的過(guò)熱亢奮回歸到理性發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)真正需要的不是“振興”。

支柱性產(chǎn)業(yè)地位不變

雖然房地產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)入振興規(guī)劃，但并不意味著其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用已經(jīng)跌出了前十位。

業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，2008年，我國(guó)房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資3.06萬(wàn)億元，而固定資產(chǎn)投資為17.2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)投資占比17.7％，占GDP的比重達(dá)10％。而2007年我國(guó)房地產(chǎn)總產(chǎn)值為2.96萬(wàn)億元，占GDP12％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)十大行業(yè)的平均產(chǎn)值。

我國(guó)自1998年實(shí)行房產(chǎn)改革以來(lái)，先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)走勢(shì)及供給結(jié)構(gòu)。中央對(duì)房地產(chǎn)的重視程度可以從頻頻出臺(tái)的政策法規(guī)中可見(jiàn)一斑。

2005年3月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(即“老國(guó)八條”)，要求建立政府負(fù)責(zé)制，地方政府及相關(guān)部門(mén)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。同年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取的八條措施，被業(yè)界稱為“新國(guó)八條”。“老國(guó)八條”將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提升到政治高度，“新國(guó)八條”則從住房供給、土地、稅收、金融等方面提出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的具體措施。

2006年5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的六條措施，被稱為“國(guó)六條”。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)等事項(xiàng)被提上日程。此后的3個(gè)月，一系列的相關(guān)政策法規(guī)連續(xù)出臺(tái)，涉及宏觀經(jīng)濟(jì)眾多部門(mén)。

2008年12月，國(guó)務(wù)院頒布的金融“國(guó)九條”，為房地產(chǎn)信托打開(kāi)了政策通道。同月頒布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中也提出了規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的六條意見(jiàn)。

可以看出，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)一直保持高度重視，對(duì)于各個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)走勢(shì)及供應(yīng)變化都做了相應(yīng)的政策調(diào)整，并逐步完善有關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。

房地產(chǎn)應(yīng)注重中長(zhǎng)期規(guī)劃

縱觀我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控歷史，可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)通過(guò)出臺(tái)政策不可能對(duì)整個(gè)樓市的失衡產(chǎn)生“立竿見(jiàn)影”的效果，房地產(chǎn)最需要的是中長(zhǎng)期規(guī)劃。

2009年2月26日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究基金會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱表示，樓市除了要考慮短期應(yīng)對(duì)危機(jī)措施外，更應(yīng)該考慮長(zhǎng)期的制度改革和調(diào)整。短期政策和長(zhǎng)期發(fā)展一旦發(fā)生矛盾，就等于埋下了問(wèn)題的種了。最好的做法是把短期政策和長(zhǎng)期政策結(jié)合起來(lái)。

日前有消息稱，房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃已由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交給國(guó)家發(fā)改委，正在接受審議。據(jù)悉，該規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了以下幾點(diǎn)政策建議：降低成本，激發(fā)需求，努力消化住房存量；拓寬房地產(chǎn)投融資渠道，改善投融資環(huán)境；積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整；加快推廣建筑節(jié)能。

房地產(chǎn)去庫(kù)存化的措施之一是減少保障性住房建設(shè)量，收購(gòu)小面積存量住房作為保障房源。制定優(yōu)惠措施鼓勵(lì)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃住宅。例如制定固定利率長(zhǎng)期貸款等優(yōu)惠措施給提供租賃住房的企業(yè)，鼓勵(lì)增加穩(wěn)定的租賃住房房源。同時(shí)，消化住房存量，僅靠刺激住房剛性需求是不夠的，還必須要鼓勵(lì)住房改善性需求。包括降低住房交易稅費(fèi)、取消“二套房”限制政策、針對(duì)住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購(gòu)房補(bǔ)貼等。

同時(shí)，針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行的現(xiàn)象，需要明確而長(zhǎng)期的金融支持政策和建立完善房地產(chǎn)多元化融資格局。2008年下半年，國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確提出可以通過(guò)REITs(房產(chǎn)投資信托資金)等形式來(lái)融資。只要相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)到位，開(kāi)發(fā)商就有了一條新的融資途徑，而與REITs最為密切的商業(yè)地產(chǎn)也將獲得更大的發(fā)展空間。在住宅市場(chǎng)逐漸飽和與下滑時(shí)，仿照香港地產(chǎn)“混業(yè)”的經(jīng)營(yíng)模式，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)，以復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，出售和持有物業(yè)并重，將更好地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，從而拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

未來(lái)地產(chǎn)政策將以

地方調(diào)控為主

雖然房地產(chǎn)沒(méi)有成為國(guó)家的振興產(chǎn)業(yè)，但各地方政府已經(jīng)紛紛出臺(tái)有關(guān)政策，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。

2009年3月3日，廣東省針對(duì)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)了十五條新政。主要政策包括加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持就產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。新政強(qiáng)調(diào)加大對(duì)廉租住房專項(xiàng)資金的投入，擬在2009至2011年每年安排2億元專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)廉租住房保障資金補(bǔ)助，用3年時(shí)間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。

北京市和上海市也出臺(tái)相應(yīng)政策，加大對(duì)保障性住房的建設(shè)。北京市預(yù)計(jì)2009年年底保障住房及限價(jià)房實(shí)現(xiàn)竣工200萬(wàn)平方米。同時(shí)推進(jìn)中低價(jià)位、中小套型住房建設(shè)，新建和購(gòu)置政策性用房。

綜觀各地的房地產(chǎn)新政，可以發(fā)現(xiàn)，加大保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)信貸資金支持、放開(kāi)“二套房”政策、減免相應(yīng)稅費(fèi)以及擴(kuò)大房企融資渠道已經(jīng)成為各地房政的共同點(diǎn)，這也與中央政府的基本思路相一致。

而在地方調(diào)控中，消化庫(kù)存是當(dāng)務(wù)之急。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8％，其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3％。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的報(bào)告預(yù)測(cè)，2009年中國(guó)房屋空置面積可能達(dá)到3億～4億平方米，是往年空置面積總量的2～3倍。中金公司的研究報(bào)告也表明，今年全國(guó)住宅市場(chǎng)的消化周期將達(dá)33.84個(gè)月，接近3年時(shí)間。

從全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)與銷售的進(jìn)度看，從2004年以來(lái)每年的銷售面積都小于當(dāng)年和前一年的新開(kāi)工面積，在2008年開(kāi)發(fā)與銷售的反差則表現(xiàn)得更為明顯，其中商品房施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積雖然增速明顯回落，仍呈現(xiàn)同比小幅增長(zhǎng)，而銷售面積全年同比大幅下降18.7％，這種反差意味著僅2008年一年就已產(chǎn)生大量存貨。摩根大通大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄曾表示，目前，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)庫(kù)存堪稱全球最高，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌，政府必須警惕出現(xiàn)價(jià)量齊跌的風(fēng)險(xiǎn)。

有數(shù)據(jù)顯示，今年3月份以來(lái)樓市整體存在回暖跡象，但短期內(nèi)庫(kù)存壓力并不能很快減少。雖然當(dāng)前的成交水平使房?jī)r(jià)階段性企穩(wěn)，但仍不能推動(dòng)房?jī)r(jià)明顯回升。只有去庫(kù)存化結(jié)束之后，房地產(chǎn)才能進(jìn)入新的市場(chǎng)輪回。因此，這也不是僅僅通過(guò)“振興”就能達(dá)到的。