淺談小城鎮房地產開發的問題及對策

司君婷　邢克杰

中圖分類號：G206 TN929.5 文獻標識碼：A 文章編號：1673-0992（2009）04-049-02

摘要：針對小城鎮房地產開發存在的問題，從規劃、建筑、政策機制、物業管理等方面進行分析，并提出解決問題的對策。

關鍵詞：小城鎮；房地產；開發；問題；對策

小城鎮是聯結城鄉經濟的紐帶，是一個區域的政治、經濟、文化中心。小城鎮房地產業是小城鎮賴以生存和發展的物質基礎，房地產業的發展不僅拓寬了城鎮空間，提升了城鎮功能，還帶動了相關產業的發展。房地產業發展與城鎮化進程是相輔相成的，目前，我國城鎮化率已達到46％，正處于世界公認的城鎮化加速發展階段，也是小城鎮房地產業迅速發展的黃金時段。但是，目前小城鎮房地產開發存在的種種問題，嚴重影響了小城鎮的健康發展，解決這些問題已是迫在眉睫。

一、存在的主要問題

1.缺乏科學規劃，建設盲目無序。小城鎮的健康發展關鍵在于規劃的科學性。然而，在小城鎮發展過程中，普遍存在著規劃和建設本末倒置的問題，使得規劃跟著建設走，導致城鎮布局不合理，功能定位不明確，基礎公用設施配置困難，造成土地資源的嚴重浪費。

2.建筑質量差，形態單一。小城鎮住宅建設主要是居民自籌資金，自行組織建設為主，而房地產開發采用的幾乎都是外延擴展的模式，布局松散，建筑密度低，配套設施不全，工程質量差，設計不規范。另外，建筑形態單一，無法彰顯當地的地域特征和文化底蘊。這些都嚴重影響了小城鎮的發展和建設，既不利于居住環境的改善，也無法提升小城鎮對農民的吸引力，阻礙城鎮化進程。

3.居住環境差，物業管理落后。由于房地產統一開發比例小，城鎮居民住宅分散、雜亂，居民的經濟水平參差不齊，致使物業管理難以開展。同時，由于城鎮功能分區不明確，基礎配套設施嚴重滯后，污水橫流、垃圾亂倒等現象時有發生，不僅導致物業管理難度加大，而且使居住環境進一步惡化。

4.房地產市場秩序混亂。由于小城鎮房地產市場機制不完善，法律法規不健全，管理體制不順，宏觀調控乏力，存在“無證開發，無證施工，無證預售，無監理，無驗收”等現象，這些問題若得不到解決，將直接影響小城鎮房地產市場的健康發展。

二、上述問題產生的原因

1.宏觀調控的制約。政府的宏觀調控政策對小城鎮發展起著至關重要的作用，但從小城鎮發展現狀來看，規劃嚴重滯后于小城鎮建設。一是規劃的編制缺乏科學性。不注重小城鎮內部資源的充分利用和舊城區的改造，用地布局不合理，功能分區不明確，直接造成了土地資源的浪費和生態環境的惡化。二是規劃的實施不嚴格。土地利用規劃應對城鎮建設規劃起指導和約束作用，但在實際操作中往往是滯后于建設規劃，導致城鎮規模偏小、用地粗放，基礎配套設施的投資成本過高，城鎮集聚功能難以發揮。

2.開發企業素質的制約。在小城鎮從事房地產開發的建筑企業多數是農村建筑隊，存在著工人素質低 、資金實力弱、技術人員少、開發經驗不足等問題，最終導致了小城鎮房地產開發的產品檔次不高。

3.相關政策機制的制約。一是城鎮行政管理體制不適應。存在著“政企不分、多頭管理”等現象，協調管理較難，行政效率不高；二是城鄉分割的二元經濟結構阻礙了生產要素城鄉間的自由流動。尤其是戶籍、養老、醫療等政策限制了農村富余勞動力向小城鎮轉移。三是土地使用制度改革滯后。小城鎮用地的高成本，影響了原本經濟實力不強的農民進城的積極性，使得小城鎮房地產商品的消費受到限制。

4.房地產市場的制約。目前，小城鎮房地產隱性交易活躍，削弱了政府的調控能力，在土地供給中缺乏市場機制和相應的法律法規，從而加劇了房地產業的投機性。由于小城鎮房地產市場還沒有形成統一的市場體系和合理的價格標準，房地產價格混亂，人為因素影響大，導致了房地產市場秩序混亂，房地產企業的行為缺乏約束。

三、解決上述問題的對策

小城鎮房地產業的發展是市場經濟發展的產物，不僅受需求和供給因素的影響，同時也受政策機制和發展環境的制約。

1.科學編制規劃，加強政府宏觀調控。小城鎮房地產開發關系到小城鎮的健康發展，而規劃是政府對房地產業進行宏觀調控的重要技術手段。因此，小城鎮房地產開發必須遵循“先規劃、后建設”的原則，逐步實現“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局，這樣有利于提高產品檔次和基礎配套設施建設，節約大量的土地和資金，創造良好的環境效益。另外，在規劃實施的過程中，要根據經濟發展狀況，適時地調整和完善規劃，充分發揮政府的引導和調控作用，使小城鎮房地產開發能在協調有序的環境下進行，最終實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一。

2.拓寬融資渠道，引導產業聚集發展。小城鎮房地產業的發展是以經濟發展為源動力，因而，在加快小城鎮發展的同時，一要拓寬融資渠道，利用地方財政建立基礎設施建設啟動資金，鼓勵民間資本對房地產和基礎設施的投資，最終形成可持續的基本建設投資能力，為房地產業的發展提供良好的基礎設施環境；二要進行產業結構調整，制定合理可行的政策措施，引導產業的聚集發展，提高小城鎮對農村富余勞動力和閑散資金的吸納能力，為促進房地產業的健康發展提供后勁。

3.堅持制度創新，推進綜合配套改革。小城鎮房地產業的健康發展，必須要有相應的政策措施與之配套。首先要改革現有的城鎮行政管理體制，擴大小城鎮的行政管理權限，減少審批手續及相關費用，擴大房地產企業的經營自主權。其次要不斷深化土地使用制度改革，積極探索農民進城后原有承包地和宅基地的流轉。再次是大力推進城鄉一體化建設，逐步實現城鄉一體的戶籍、養老、醫療等社會保障體系。

4.加強企業管理，規范房地產市場。小城鎮房地產業處于初步發展階段，政府更應強化宏觀管理，完善房地產業的制度建設。首先要加強房地產開發企業的管理，對于沒有投資開發能力的企業要限期整頓或取消其從業資格，對于開發項目要向社會公開招標，從項目的規劃、設計、施工等環節加強管理。其次要規范小城鎮房地產市場，采取經濟、技術、法律等手段使房地產交易信息公開化，完善規章制度，為房地產業的發展創造一個公平的環境。