擠兌地產泡沫剛剛開始！

尹伯成

房價應再下調15％～20％才合理

房價調整剛剛開始，死守高價肯定沒有出路。現行政策本身就是暗示開發商主動降價售樓

去年，中國東南部的房地產市場率先進入低潮期，隨后，開發商死守高價的堅冰被打破，紛紛降價。但是，為什么購房者反而變得越來越小心謹慎?中國房市又該何去何從?

從數據看泡沫

衡量房市泡沫最需要看的是兩個比例：第一是房價收入比。在發達國家一般為300至600。這也是經濟學上認為正常的數字。上海或者北京的房價收入比，則遠遠超過發達國家不止10倍；第二，房屋的租售比。一般來說，租售比在1：100屬于正常。實際上，上海的房屋租售比，遠超過1：300。

囤積泡沫的集中時間點是2007年。以上海為例，大約升幅在40％～50％。而從2008年下半年到2009年初，隨著開發商開始對樓盤打折出售，早先在高位買入房屋的購房者則紛紛要求退房，甚至有沖撞售樓處的極端事態出現。那么，泡沫什么時候破除?

房價調整剛開始

破除泡沫不僅需要整體經濟回暖，還需要開發商自我救贖，以及政府托市。但最近在北京兩會上，市長郭金龍明確表態，不會救高房價，敦促開發商降到消費者能承受的范圍。

中國房地產沒有次貸，也不存在美國“兩房”這樣的機構。中國的信貸控制得非常好，房地產開發和消費貸款，總的來說都屬于優質貸款。

現在針對開發商已經有一系列相關政策出臺，例如限貸，禁止囤積土地等等。這些政策本身就是催促開發商加緊開發土地，加緊售樓。也就暗示開發商在房市低迷的今天，主動降價售樓。

其實，現在的房市中并不存在信心的問題。如果房價下調20％，仍然沒有人買，那才是購房者信心的問題。萬科降價速度非常快，本身就說明他們對于后市非常有信心。只能說此輪房價調整勢在必行，而且才剛剛開始。

下調15％～20％

地產業的宏觀調控主要舉措集中在賦稅減免和降息方面，但從市場反應來看，還沒有真正活躍。這主要還是由于開發商打折意愿尚不明顯，開發商一見政府托市的利好消息，便開始人為維持泡沫，認為自己用不著降價。而普通購房者，會直接認為房地產市場已經需要“救”了，價格回落在望，自然暫時不該買房。

房價要下調多少才算合理?很難劃定一個確切的數字。但是死守高價肯定不是出路。從現實意義上來說，房價應該再下調15％～20％才算合理，到時候就很容易引發剛性需求釋放入市購買。至于說樓市何時才會趨向平穩，從如今的市場態勢來看，可能會到2009年下半年有所恢復，但徹底走出熊市，應該還需更長的時間。