從商業銀行風險管理視角看首付兩成

侯芳妮

摘要：由于國際金融危機的影響，國內房地產業一直處于低迷階段，為了刺激市場，國家推出首次購房首付降至兩成的政策。文章在美國次貸危機的基礎上，分析了首付降至兩成后商業銀行的風險。

關鍵詞：商業銀行；風險管理；首付兩成；次貸危機

一、美國次貸危機概述

次級抵押貸款是美國眾多金融創新產品之一，主要指金融機構為信用分數低于620分、收入證明缺失、負債較重的人提供的住房貸款。美國次級貸款危機爆發，始于美聯儲實行緊縮貨幣政策，利率的上升增加了投資的成本，降低了預期收益，由此導致房地產投資需求減少，在剛性供給作用下，房地產價格開始下降，進而導致次級抵押貸款逾付率開始上升，次級房地產抵押貸款風險顯現。隨之出現次級貸款及衍生證券重新估值，風險資產價值縮水，最后導致流動性收緊，金融資產市場大幅波動。

在過去幾年里因為有助于解決更多人的住房問題而受到市場追捧，然而今天，它卻成為一場世界范圍的金融危機的導火索，造成全球金融市場的振蕩和投資者的恐慌。美國次貸危機引發了各方關注，其背后顯現出來的問題，值得我們深思。

二、首付兩成提出的背景

我國房地產市場在經歷了10年的快速發展時期，在取得了顯著的成績的同時，不能忽略的是過度繁榮也給房地產市場的健康發展埋下了隱患，加之又受到美國次貸危機的影響，國內商品房銷售量和價格均明顯下降，對全社會經濟的正常運行產生了極大的負作用。雖然各地和中央相繼出手救樓市，但仍然沒有回暖的跡象。

2008年10月22日，央行、財政部和國稅總局聯手推出包括首次購房首付降至兩成等多項刺激樓市的利好。

三、商業銀行風險管理的思考

（一）從借款人的角度分析風險

美國的次貸危機是由于銀行貸款給那些工作不穩定、收入沒保障的、信用等級較差的人。目前，我國為刺激樓市，推出首付兩成的做法，在一定程度上加大了銀行的風險。

1、因客觀原因借款人違約造成的風險。次貸危機引起美國經濟及全球經濟增長的放緩，對我國經濟的影響不容忽視，如出口急劇下降，一方面影響了經濟增長速度，另一方面大量中小型加工企業的停產倒閉，社會對勞動力的需求小于勞動力的供給，失業人口劇增，將使整個社會的就業壓力增加。許多行業，沒有失業的人收入也明顯下降。此時，提出首付兩成，購房人只要能付得起或者是能湊夠20%的房款，其余的房款就可以通過抵押貸款來買房。只能付得起20%房款的人往往沒有什么積蓄，這就意味著購房人以后每個月都要還一筆和工資相對比來說數額不小的貸款本金和利息，然而，就目前購房者當中，只能付得起20%房款的購房者來講，往往都是工作不穩定、收入沒有保障的人群。如果整個社會的經濟狀況在短時間內得不到復蘇，那么，這些人將隨時都有可能失去工作。可以推斷出，到那時銀行就會增加許多逾期貸款和問題貸款，這無疑是加大了銀行業的經營風險。

2、因主觀原因借款人違約造成的風險。如果樓市持續低迷，價格繼續下降，許多人發現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價，即這些房子已經成了負資產。那么這些只支付了兩成房款的購房者，作為理性的經濟人就會做出理性的決定，那就是選擇把房子扔給了銀行，當然他們也不再償還銀行的貸款。

（二）從銀行的角度分析風險

1、房價不穩定，有可能加大商業銀行流動性風險。商業銀行的個人住房抵押貸款業務一般期限較長，最長可達30年，而作為其資金主要來源的存款又多以短期為主，逐步形成商業銀行資金來源的短期化和資金運用的長期化，資產與負債在期限上的不匹配。目前國內房地產業處于價格極其不穩定的時期，一旦房價繼續走低，首付20%的借款人違約風險會迅速增加，這將直接加大商業銀行流動性風險，讓商業銀行陷于流動性不足的困境之中。

2、績效激勵的逆向選擇。作為經濟學的重要原理，“逆向選擇”正面激勵效應已經得到廣泛共識。然而，對于績效考核激勵的短期投機行為和銀行長期發展戰略的匹配問題的負面效應，卻是一個急需解決的問題。仔細審視美國次貸危機，有一條異常清晰且高度統一的利益鏈：次貸借款人希望擁有住房，貸款機構、投資銀行、保險機構、經紀公司、咨詢評級機構等希望擴大市場份額和高額回報，次級債的投資者希望低風險、高收益。而且也驚人的相似，在利益的驅使下，所有的市場參與者對于如影隨行的風險都幾乎視若不見。作為經營風險的機器，銀行對于績效考核的負面效應必須引起高度的重視。首次購房首付降至20%的前提下，商業銀行不論是股東、經營者還是職員，如果仍然偏好規模擴張和高速增長，不管經濟是否繁榮，企業運營是否景氣，忽視中長期戰略發展導向，最終會將銀行引領到懸崖之巔。

3、銀行間缺乏客戶資源共享機制，導致銀行風險加大。在個人住房抵押貸款業務中，由于銀行間缺乏客戶資源共享機制，客戶在一家商業銀行申請個人住房貸款，同時在另一家銀行為第2套甚至為第3套樓房申請貸款。例如，眾所周知的炒房團，他們不僅僅只用貸款買房，還用用貸款買來的房再抵押貸款再買房，如此以來，每月的月供就是不小的數目，首次購房首付降至兩成無疑助長了炒房團的氣勢，一旦其資金鏈出現斷裂，對銀行而言，風險可想而知。

四、總結

從美國金融危機中我們得到的啟示是：在金融危機中，我們首先要保證銀行的正常運行。目前國家首付兩成的政策意在刺激樓市，但同時也在一定程度上加大了銀行的風險，與美國相比，我們的銀行抵御風險的能力要差得多，所以我們更應該保護銀行業，而不是把銀行推到風險的浪尖去。至于國內房地產業，需求是有的，等到價格能被老百姓普遍接受，自然會好轉，這種降低首付的做法，并不能從根本上改善購房壓力。

參考文獻：

1、程建平.當前銀行房地產貸款潛在風險及對策[J].廣西農村金融研究,2007(2).

2、鄒錦吉,王軍平.美國次貸危機對我國商業銀行全面風險管理的啟示[J].經濟理論研究,2008(9).

3、束慶年,汪增群.美國次級債危機的思考[J].銀行家,2007(11).

4、李鵬.從美國次級債危機對我國房地產市場發展引發的幾點思考[J].西部金融,2008(2).

（作者單位：浙江麗水職業技術學院財貿分院）