異議登記

洪 戎 王 楠 王曉娟

[摘要] 異議登記,是《物權法》新增加的一項登記類型,該制度系我國法律中首次創設。本文從異議登記的概念與意義、特征、申請與注銷以及異議登記不當的賠償責任四個方面對異議登記制度進行了闡述。

[關鍵詞] 異議登記 異議登記不當 賠償

我國《物權法》在借鑒、吸收其他國家或地區立法及司法經驗的基礎上,在第19條中對異議登記的相關內容作了明確的規定,其內容為:“……不動產登記薄記載的權利人不同意更正登記的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效,異議登記不當造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。”

一、異議登記的概念與意義

異議登記,是利害關系人對不動產登記簿上有關權利主體、內容的正確性提出異議并記入登記簿的行為,是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。

雖然法律規定有更正登記,但由于更正的程序可能較為費時,有時申請更正的權利人與登記簿上記載的權利人之間的爭議一時難以化解,法律有必要建立異議登記制度,作為一種對真正權利人利益的臨時性保護措施。也就是說,異議登記的目的是限制不動產登記簿上的權利人的權利,以保障提出異議登記的利害關系人的權利。

二、異議登記的特征

我國《物權法》規定的異議登記制度有如下特征:

1.權利人、利害關系人申請更正登記而不動產登記簿記載的權利人不同意是異議登記的前提條件。也就是說,不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記是異議登記的前置程序。這樣規定是否合適,是值得探討的。有學者認為,《物權法》的這一規定剝奪了了異議登記申請人的選擇權,縮小了異議登記發揮作用的范圍。其理由是:異議登記本來就是更正登記的一個前置程序,目的是防止在更正之前第三人善意取得。至于真實權利人和利害關系人是直接先申請異議登記,再申請更正登記,還是在登記權利人拒絕同意更正后再申請異議登記,應該是申請人的選擇權。從規定了異議登記的德國民法來看,并沒有這方面的限制。如《德國民法典》第899條第1款規定,在第894條的情況下,對土地登記簿正確性的異議可以被登記。因此只要有登記錯誤的情形,就可以為異議登記。

2.異議登記的申請主體是利害關系人。法律規定只能由利害關系人提起異議,主要是為了防止異議登記的濫用,損害登記權利人的利益。那么該如何界定利害關系人?這里的利害關系人是否包括真正權利人?應當認為,在登記具有公信力的情況下,異議登記的目的就是保護真實權利人,若不允許其提出申請自然與異議登記的立法目的相違背。同時,又應當認為,凡是自己的權利未登記或者未正確登記的人,或者因登記不存在的負擔或者限制而受損害的人均屬于這里所說的利害關系人。因此,這里的“利害關系人”應當做廣義理解,既包括不動產登記的真實權利人,也包括與不動產登記物權有一定利害關系的權利人。

3.異議登記的效力是阻斷登記的公信力,并不限制登記名義人處分權利。異議登記并不表征權利,其效力主要是警示他人該物權存在產權不明的交易風險。異議登記之后,登記權利人并沒有被剝奪或者限制其權利,其仍然有權處分其財產,受讓人也可以購買,雙方訂立的處分不動產權利的合同仍然是有效的。但是因為有異議登記,受讓人可以從不動產登記薄中得知異議登記的情況,所以受讓人主觀上不存在善意,不能構成善意取得。一旦異議登記事項得到法院的確認,登記權利人處分不動產的行為將會面臨歸于無效的后果,受讓人就要承擔可能被追索的風險。

4.異議登記具有臨時性。“登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效”(《物權法》第19條)。異議登記只是一種臨時性的救濟措施。申請人在提出異議登記之后,應當盡快在法院起訴。如果異議登記申請人沒有及時起訴,就意味著其并不真正想重新確認權利。為了避免物權的效力因異議登記而長期處于長期不穩定狀態,也為了登記權利人的利益以及交易秩序穩定,法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴,不起訴的,則異議登記失效。即申請人在異議登記之日起15日內不起訴,異議登記失效。因此,也可以將這個15天理解為是異議登記的失效期間。

三、異議登記的申請與注銷

1.異議登記的申請。我國現有法律規定的異議登記申請人為利害關系人,利害關系人在申請異議登記時,應提交申請書和其他證明文件。《房屋登記辦法》第76條規定“利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記”。異議登記申請方式主要包括單方申請與代理申請。我國《物權法》等有關異議登記的法律法規都規定了異議登記由“利害關系人”單方申請。單方申請是異議登記申請的主要方式。基于代理的一般原理,異議登記的申請屬于代理的范圍。在申請人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人時,不動產異議登記的申請就必須由法定代理人來進行。另外,申請人也可以委托代理人向登記機關申請異議登記。

2.異議登記的注銷。對于異議登記的注銷,應當結合《物權法》和《房屋登記辦法》的規定區分兩種情況處理:依職權注銷該異議登記與依申請注銷該異議登記。注銷異議登記的申請人,可以是登記簿記載的權利人,也可以是異議登記的申請人。予以注銷的情形:一是異議登記申請人提出的請求被人民法院、仲裁機構駁回。二是異議登記申請人提出的請求被人民法院、仲裁機構不予受理。三是申請人主動撤訴或者撤回仲裁申請,且在異議登記之口起15日內沒有再申請訴訟或者仲裁。四是申請人沒有在異議登記之日起15日內起訴或者申請仲裁而登記機構沒有及時依職權注銷異議登記。

四、異議登記不當的賠償責任

這里的損害賠償應當定性為侵權責任。承擔責任的主體是異議登記的申請人。異議登記構成侵權的要件是:(1)行為。此處的行為就是不當的異議登記,包括異議登記后放棄異議訴訟的和異議之訴經司法裁判最終確認不成立的兩種情況。這一行為可以被看作申請人對權利人物權的侵犯。(2)損害結果。權利人因在登記薄上出現新的登記而物權大大減少公信力,從而直接影響到其自身的價值,影響其交易,造成權利人損失。如權利人的物權因異議登記事實的出現而價值大減,甚至嚴重受到妨礙。(3)因果關系。權利人的損害必須是由于申請人的不當異議申請造成的。(4)行為人有過錯。即申請人故意或過失。不動產登記薄記載事項沒有錯誤,而申請人由于故意或過失申請異議登記,從而使權利人的物權大大減少公信力,影響其交易。

只有確立完備的異議登記不當的賠償責任制度,才能最大限度地減少不當的異議登記的發生,使當事人的合法權益免受不當損害。

參考文獻:

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