淺談物業(yè)管理中的收費(fèi)問(wèn)題

[摘 要]我國(guó)物業(yè)管理起步較晚,總體上處于一個(gè)探索、創(chuàng)新的階段,物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難一直是困擾物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重要瓶頸之一,也是多數(shù)物業(yè)管理公司面臨的難題。文章解析了物業(yè)管理收費(fèi)難的原因,并給出了一些建議。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 收費(fèi)難 原因措施

作者簡(jiǎn)介:王道花,職稱(chēng):講師,工作單位:日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院,研究方向:物業(yè)管理;鄒宗森,職稱(chēng):講師,工作單位:日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院,研究方向:國(guó)際商務(wù)與管理。

物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題是廣大業(yè)主最為關(guān)心的問(wèn)題之一。購(gòu)房消費(fèi)是我國(guó)居民一生中重要的開(kāi)支,不少人傾其一生的積蓄,不惜背上沉重的債務(wù)包袱,再苦再累也要住上屬于自己的房子。然而,對(duì)于少量的物業(yè)管理費(fèi)用卻明知要須交還是不交。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司的主要收入來(lái)源,是物業(yè)管理公司賴(lài)以存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。

一、物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目及收取情況

物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目主要有物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)和代管代收基金。其中的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)針對(duì)的是部分業(yè)主,而且是業(yè)主自愿的有償服務(wù),一般需要一次性繳納。代管基金是根據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取,主要是按照公用部位與公用實(shí)施設(shè)備的實(shí)際需要收取,如維修基金,由于這塊費(fèi)用與業(yè)主的利益相關(guān),業(yè)主一般都會(huì)按規(guī)定繳納,其開(kāi)支也是在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下進(jìn)行,一般不會(huì)存在不交、少交、拖欠等現(xiàn)象。代收基金主要是代收的公共事業(yè)費(fèi)項(xiàng)目,如水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、房租等,是業(yè)主實(shí)際消費(fèi)的,業(yè)主也會(huì)配合物業(yè)管理公司繳納。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,從而向業(yè)主收取的相應(yīng)費(fèi)用。就收費(fèi)操作與實(shí)踐來(lái)看,出現(xiàn)問(wèn)題較多的主要是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取依據(jù)

(一)要不要收費(fèi)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)中第四項(xiàng)規(guī)定業(yè)主要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;第五項(xiàng)規(guī)定業(yè)主要按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。所以,業(yè)務(wù)繳納物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。

(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。由于合約是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同制定并簽約的,業(yè)主理應(yīng)按照合約規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)、足額繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

(三)收費(fèi)的具體要求。建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第八條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等有關(guān)情況進(jìn)行公示。由此可見(jiàn),物業(yè)管理公司只要做到這一點(diǎn),將相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)進(jìn)行公示,就會(huì)收到相關(guān)法律、法規(guī)的保護(hù),得道多助。

三、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

(一)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司收費(fèi)情況不了解

從上世紀(jì)80年代起,隨著福利分房舊體制被打破,住房商品化、社會(huì)化問(wèn)題得到了較好的解決,物業(yè)管理作為一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),在我國(guó)伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮逐漸發(fā)展起來(lái)。然而由于起步較晚,我國(guó)廣大市民了解較少,加之部分市民習(xí)慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的“福利待遇”,認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)和社會(huì)福利,認(rèn)為是物業(yè)管理公司應(yīng)盡的義務(wù),而自己只管“享受”這種服務(wù),沒(méi)有形成物業(yè)管理是商品的消費(fèi)觀念。至于物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題,就會(huì)采取惡意逃費(fèi)的做法。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題多,物業(yè)管理公司成了替罪羊

房地產(chǎn)市場(chǎng)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)使得開(kāi)發(fā)商為了加快售房速度無(wú)所不用其極,甚至越權(quán)承諾,例如物業(yè)管理費(fèi)用打折等。然而當(dāng)業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無(wú)法兌現(xiàn),思想上認(rèn)為房地產(chǎn)公司和物業(yè)管理公司是一伙的,于是就會(huì)把所有怨氣都發(fā)到物管公司身上,采用拒交費(fèi)等方式表達(dá)自己的不滿。

(三)物業(yè)管理公司代收費(fèi)用,加大了收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

目前,多數(shù)物業(yè)管理公司代為收取水、電、煤氣等社會(huì)公用事業(yè)費(fèi)用。費(fèi)用的收取由物業(yè)管理公司員工跟物業(yè)小區(qū)業(yè)主直接交涉,遇到費(fèi)用的爭(zhēng)執(zhí)問(wèn)題,由于物業(yè)公司員工對(duì)于相關(guān)業(yè)務(wù)不熟悉,無(wú)法作出令業(yè)主滿意的答復(fù),影響了物業(yè)管理公司的形象,從而影響到物業(yè)管理費(fèi)用的收繳。

(四)相關(guān)的法律法規(guī)不完善

由于我國(guó)物業(yè)管理起步較晚,與之配套的法律法規(guī)仍需進(jìn)一步完善。物業(yè)管理費(fèi)用收取遇到阻力時(shí),物業(yè)管理公司有時(shí)處于弱勢(shì)地位,援引法律法規(guī)救援時(shí),顯得耗時(shí)長(zhǎng),效果差。有些物業(yè)管理公司干脆放棄收取,形成呆帳、壞帳。

四、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的具體措施

(一)物業(yè)管理公司多宣傳,多溝通,讓業(yè)主了解收費(fèi)的相關(guān)情況

1.培訓(xùn)員工,使其熟悉物業(yè)管理收費(fèi)方面的理論知識(shí),提高說(shuō)服力。現(xiàn)實(shí)生活中作為服務(wù)對(duì)象的業(yè)主不僅想知道物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)、法規(guī)、政策,還想知道為什么需要收費(fèi),可是很少有物業(yè)管理公司的員工能說(shuō)出,這樣就降低了物業(yè)收費(fèi)的說(shuō)服力。2.按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià),公示收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定讓業(yè)主清楚繳費(fèi)相關(guān)事項(xiàng),該交多少,什么時(shí)候交,繳費(fèi)的地點(diǎn),不按規(guī)定繳納的后果是什么,業(yè)主自然養(yǎng)成自覺(jué)繳費(fèi)的習(xí)慣。3.提高收費(fèi)服務(wù)的能力,提高溝通談判的能力,注重服務(wù)方式、方法、技巧的提高。了解業(yè)主的心理需求,做業(yè)主的貼心人。比如說(shuō)業(yè)主過(guò)生日時(shí),送上一個(gè)生日的祝福,這些都是感情投入的方式。

(二)切實(shí)做到物業(yè)管理早期介入,發(fā)揮早期介入的良好作用

1.發(fā)揮物業(yè)管理公司在早期介入中的參謀及監(jiān)理作用,從根本上杜絕物業(yè)在設(shè)計(jì)上、配套上、銷(xiāo)售上的不足,站在業(yè)主的角度給開(kāi)發(fā)商提出一些合理化建議。2.建立社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制,實(shí)施“自主經(jīng)營(yíng),獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。

(三)完善物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理制度,提高追討欠費(fèi)工作的能力

1.規(guī)范收費(fèi),定期公示財(cái)務(wù)收支,讓業(yè)主及時(shí)了解財(cái)務(wù)信息,減少、消除誤會(huì),避免業(yè)主在收費(fèi)上產(chǎn)生抵觸情緒從而影響收費(fèi)。2.學(xué)會(huì)借助法律和其它力量,對(duì)個(gè)別不按規(guī)定繳費(fèi)的業(yè)主采取法律措施,以維護(hù)廣大業(yè)主的整體利益和物業(yè)管理公司的利益。

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