淺議房屋承租人的優先購買權

李　哲　姜立強

[摘 要]房屋承租人的優先購買權制度有著悠久的歷史，然而在目前我國的法律規定中卻存在著諸多缺陷，導致實踐中很難操作且糾紛不斷。本文從承租人的優先購買權的含義、特征出發，分析了其存在的主要缺陷并提出了相應的完善建議。

[關鍵詞]出租人 承租人 優先購買權 第三人

作者簡介：李哲， 1983年11月25日生人，漢， 籍貫：石家莊，石家莊經濟學院，紀檢監察處，研究實習員；姜立強 （1983年2月-），男，滿族，河北平泉人，河北大學政法學院2008級民商法學碩士研究生。

一、房屋承租人的優先購買權概述

（一）房屋承租人優先購買權的含義。根據我國的合同法第230條和民通意見第118條的規定，房屋承租人的優先購買權是指出租人出賣房屋時，承租人在一定期限內就同等條件有優先購買權，否則承租人有權請求人民法院宣告出租人與第三人的買賣合同無效。根據上述規定，承租人行駛優先購買權需滿足一下條件：第一、必須是在出租人出賣其所有的房屋，如果是贈與或遺贈時則承租人不能主張優先購買權。第二、必須是在同等條件下。第三、承租人必須在一定期限內行使該優先購買權。

（二）房屋承租人優先購買權的特征。第一，法定性，即承租人的優先購買權是基于法律的規定而產生，而不是基于當事人的意志，同時當事人不能約定排除承租人的優先購買權。第二，附屬性，即承租人的優先購買權從屬于租賃權，它隨著租賃權的產生而產生，隨租賃權的消滅而消滅。當然承租人在征得出租人同意將房屋轉租時，其優先購買權也跟著轉移到次承租人。第三、附條件性，承租人的優先購買權是以出租人出賣房屋為前提的，如果出租人不出賣房屋也談不上承租人的優先購買權。第四、其行使是有期限的，承租人必須在出租人或者第三人通知后3個月內行使，以保護第三人和出租人的利益。第五、此外承租人的優先購買權還具有形成權的特征，即在同等條件下只要承租人行使優先購買權，承租人與出租人的合同即告成立。

（三）房屋承租人的優先購買權制度的意義。房屋承租人的優先購買權制度始于羅馬法并被法國民法典和德國民法典所采納，作為民法領域一項悠久的制度房屋承租人的優先購買權有著重要的意義：第一、有利于維護房屋的使用關系，做到物盡其用。承租人對于其租賃的房屋已經在一段時期內占有并使用，有的更是在征得出租人同意后按照自己的意愿對房屋進行了裝修，可以說承租人對該房屋的布局與使用更為嫻熟，賦予承租人對該房屋的優先購買權能夠使對該房屋的使用關系得以穩定。第二、有利于減少交易成本，提高效率。賦予承租人在同等條件下的優先購買權，一方面保護了出租人利益，另一方面承租人可以繼續維持原有的使用關系，并可以按自己的意志優化其使用方式，滿足其生產生活需要，同時優先購買權制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進交易效率。第三、有利于承租人生活的穩定。承租人已于事實上占有、使用出賣的房屋，并在生產、生活上對其形成了一定的依賴，賦予承租人對該房屋的優先購買權能夠承租人的生活秩序得以穩定。

二、我國法律關于賦予承租人優先購買權規定的缺陷

我國《合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件下優先購買的權利。最高人民法院《關于貫徹執行<中國人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。以上為我國法律關于承租人優先購買權的規定，但上述規定過于籠統，在實踐中很難操作。具體而言主要有一下幾點：

第一、如何理解“同等條件”。 審判實踐中，對“同等條件”的理解歷來有兩種不同觀點，一是絕對同等說，即認為先買權人認購的合同條款與其他買受人絕對相同和完全一致。二是相對同等說，即認為先買權人購買條件與其他買受人條件大致相等，便視為同等條件。[1]筆者認為第一種觀點過于嚴格，實際上是否認了承租人的優先購買權；而第二腫觀點又過于籠統，不利于第三人利益的保護。筆者認為優先購買權制度保護了房屋承租人的利益，同時也是對不特定第三人利益的限制。所以基于維護各方利益原則筆者認為只要出租人從承租人處獲得的利益等于或者大于從第三人處所獲得的利益就應視為同等條件。

第二、出租人通知承租人的時間。出租人是在有出賣的想法時就通知承租人，還是在出租人與第三人就交易條件達成一致時通知承租人？對此在實踐中存在很大爭議。筆者認為應為出租人與第三人就交易條件達成一致后通知承租人。

第三、關于承租人優先購買權與其他優先購買權的競合。我國法律規定了共有人的優先購買權，合伙人的優先購買權等。筆者認為在承租人的優先購買權與上述優先購買權競合時應分析產生該優先購買權的基礎，例如承租人的優先購買權源于承租人與出租人的債的關系，故其效力低于基于物權關系而產生的共有人的優先購買權。

第四、對善意第三人利益的保護。我國合同法和民通意見只規定了承租人的優先購買權，卻忽視了對善意第三人的保護。因此筆者認為可以參考物權法上的善意取得制度，即承租人的租賃權未經登記那么由此產生的房屋優先購買權不得對抗善意第三人。

第五、承租人優先購買權的效力范圍。筆者認為，對這個問題應區分看待，出租房屋作為出租人所出賣的標的物的一部分，如果將其分離會減少該整體的價值時優先購買權應及于標的物的全部；反之如果將其分離不會減損其價值那么其優先購買權只及于所出租的房屋，此時承租人應按照相應比例支付價款。

三、對承租人優先購買權制度的完善

正是由于承租人優先購買權制度存在以上諸多缺陷，目前有的學者主張廢除承租人的優先購買權。[2]筆者認為承租人優先購買權制度作為一項悠久而古老的法律制度，其之所以經久而不衰是因為這項制度體現了對弱者的保護和關懷，體現了對實質公平和正義的追求，不能因為暫時的制度不健全而因噎廢食，一廢了之。

第一、明確出租人通知的期限和承租人行使優先購買權的期限。即出租人在與第三人就交易條件達成一致后應書面通知承租人，承租人應在接到通知后3個月內決定是否購買房屋。

第二、完善租賃權登記制度，采取登記對抗主義，即租賃權未經登記那么由此產生的房屋優先購買權不得對抗善意第三人。

第三、明確規定承租人優先購買權與共有人優先購買權競合時的效力，即承租人的優先購買權同租賃物共有人的優先購買權發生沖突時，共有人的優先購買權優先。[3]第四、明確規定該優先購買權的效力范圍，即第三人將設有優先購買權的房屋與其他房屋一起，以總價金買受的，優先購買權人以總價金按比例支付，如出租房屋與全部房屋分離時使全部房屋價值減損的，優先購買權擴及全部房屋。

參考文獻

[1]王利明，關于房屋買賣中的優先購買權，中國民商法律網[EB/OL]

[2]楊會，私法[M]，2005年第二卷

[3]梁慧星，中國民法典草案建議稿第1009條[M]，北京，法律出版社，2003年第一版