商品房測繪中的難點

劉萬明

摘 要:商品房測繪結果是商品房交易的依據,其測繪質量將直接關系到銷售商和購房者的經濟利益。為有效避免業主與開發商之間因為面積而發生的糾紛,針對測繪中的難點問題,本文分別對建筑面積與套內建筑面積的確定、按份額面積出售房屋的計算與制圖、預測與實測面積的差異等問題進行探討,以期通過本文的闡述保證商品房銷售市場健康發展,推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進行。

關鍵詞:商品房;面積;測繪;計算

1 建筑面積與套內建筑面積的確定問題

在市場經濟條件下,任何推向市場的,并可以自由買賣交易的房屋都應該是一種商品。但目前的中國房地產市場,商品房只是特指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司開發的,建成后用于市場出售出租的房屋。

商品房測繪必須弄清楚以下幾個概念:建筑面積、套內面積、套內使用面積、套內墻體面積。

建筑面積=套內建筑面積+應分攤的公共建筑面積;套內建筑面積=套內的使用面積(廳、臥、廚、衛、儲的凈面積)+墻體面積+陽臺建筑面積;套內墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積公共分攤面積;房屋的使用面積指房屋戶內全部可供使用的凈空面積,按房屋的內墻線水平投影計算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產使用的凈空面積,不包括房屋內的墻、柱等結構構造面積和保溫層的面積。

根據對以上概念的闡述,建筑面積與套內建筑面積就只有一個應分攤的公用面積的區別,套內面積與套內使用面積也只是一個結構面積與陽臺面積的區別。

2 按份額面積出售房屋的計算與制圖問題

房地產開發企業開發的商品房、營業房按份額面積銷售的問題。簡單的比喻,就是說:500平方米的營業大廳以各自不同的面積數賣于12人。針對這種情況,可依照2000年國標《房產測量規范》標準分如下幾種情況分別對待,并制定相應的計算方法和制圖圖式:

2.1 有固定的位置和明確的分界線的情況

這種情況較好理解和處理。各戶型之間雖然沒有實墻分割,但界址點、線明確,可按有實墻對待。但是若該分割方案在假設用實墻分割后會影響某些戶型使用功能時,不能按該方案測量和計算。可要求預留各戶型的進出通道、消防通道等配套設施,保證在用實墻分割后各戶型仍能滿足通風、采光、安全、衛生等使用功能的要求。

2.2 沒有固定的位置,沒有明確的分界線

計算方法。首先計算出按此方法銷售的該部分整套房屋的套內建筑面積及應分攤面積。

以每戶購買的面積作為戶型套內建筑面積加未銷售出的剩余面積(作為一個戶型的套內建筑面積)計算各自的分攤面積。每戶購買的面積加上其分攤面積既為該戶的房產測繪面積。

制圖圖式。把按此方法銷售的該部分整套房屋按2000年國標《房產測量規范》標準與圖式繪出,按此方法銷售的該部分整套房屋的各項房產要素及套內建筑面積和分攤面積標注于表示按此方法銷售的該部分整套房屋圖的圖內右上角。

表示按此方法銷售的該部分整套房屋圖的圖內中央標注該戶所購買的面積和所分攤面積,標注樣式上下兩行,上為:份額面積XXX.XX平方米,下為:分攤面積XXX.XX平方米。

3 預測與實測面積的差異問題

在具體工作中,房屋的預測面積和實測面積會有差異。產生差異的原因有多種,歸納為以下二點:

第一,數據采集和圖紙變更。房屋預測主要是依據設計施工圖紙進行,數據采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”,沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣化、復雜化,而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來。房地產開發部門在建筑施工過程中,由于多種原因,可能會對建筑設計進行變更,這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。

第二,技術性原因。由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限,從業人員所學專業單一、素質層次不齊,對規范、政策、法規等理解不同。在具體工作中,由于工作程序不完善,質量意識淡薄,儀器設備落后,觀測記錄數據失誤,計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的,這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同。

面對預測與實測面積差異問題,我們應采取以下措施

3.1 利用設計圖、預測成果圖提高實測精度

綜上所述,因為開發商在具體建設過程中對某些部位往往有所改動,一般來說,與實測面積相關的改動發生在:是斜屋面,二是曲線部位,三是戶型間軸線變化等,但其變化量一般都不大;變化大的,-般都需重新設計和審批。因此,在實測過程中,參看預測成果圖和設計圖,可以減少很多工作量。但有-個前提,即預測成果圖與設計圖必須完全符合,在具體操作中,應注意以下幾方面:

首先是比對外圍總長和寬;其次是比對每個單元的軸線;第三是樓梯軸線;第四是曲線部位如弧形陽臺、弧形的外墻,其弧的性質,弧度的變化等;第五是頂層的斜屋面,層高2.2米這一計算界線有無改動等。還有小量的其他變化,只有針對現場實物才能確定。把上述可能變化的部位進行比對測量以及獲取了變化數據,對預測成果圖進行調整、改動,就可以獲得比較精確的實測成果圖。

3.2 注意對非典型曲線組成的幾何形狀實測

非典型曲線組成的幾何形狀是商品房實測的重點和難點。非典型幾何形狀,有的是由設計上為追求曲線美而產生,有的是由子定點放樣或施工中的失誤而產生的。上述兩種情況,在實測中經常會碰到,對于由設計上產生的非典型幾何形狀,因為有設計圖和預測成果圖,只要合理的選取幾個測量點,比對誤差就能較好地解決。而在施工或放樣時產生(與設計圖紙不符)的非典型幾何形狀,實測時就會有較大的難處,常用的方法,是采用分割法,如何定基軸、合理分割,形成規則幾何圖形是關鍵。如外觀面由曲線和線段組成的外挑陽臺或轉角的主房立面,在放樣或施工中產生誤差,誤差值都是比較小的,采用教科書介紹的弓形或扇形面積測量的方法就可解決,而且也能獲得比較準確的數據。

對于非典型的幾何形狀而又與原設計圖不符的商品房的實測,是房地產測繪企業面臨的一個難點,如不注意,其誤差值就會超過國家規定的標準,就有可能損害購房者或開發商的利益,同時也損害測繪企業的信譽,對此,測

繪企業和人員應引起高度的重視。

4 商品房面積計算問題

測量點位的選取。在測套內房屋邊長時,測點一般取距地面12±0.2m的高度,在房屋的兩個長邊、兩個短邊的1/6和5/6位置,兩測點應保持水平,當房屋邊長較長時,應適當增加測點數。如果對整棟樓的外圍進行測量,要注意測點取建筑物外墻勒腳以上距地面(1.2±0.2)m的高度緊貼墻面的水平位置。當無法選取上述測點的位置時,可選取盡可能靠近上述測點位置為測量點位,或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長線上選取等效測量點位。

玻璃幕墻作為外墻的,按其外圍水平投影面積計算。

無柱雨蓬不計算建筑面積,有獨立柱的雨蓬,按頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積,有兩柱的雨蓬,按柱外圍水平面積計算建筑面積。

建筑物內的變形縫、沉降縫等,凡縫寬在300mm以內者,均依其縫寬按自然層計算建筑面積,并入建筑物建筑面積之內。

結論

隨著商品房測繪市場的進一步發展,其理論、方法將會不斷完善,一定會形成一套完整、嚴密的能為大家所認同的商品房建筑面積測繪的好方法。保證商品房銷售市場健康發展,推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進行。

參考文獻

[1]GB/T 17986.1-2000,房產測量規范.

[2]呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[S].北京:中國標準出版社.2001.