淺談小區車輛管理糾紛問題

魏 巍

摘要隨著業主私有車輛的逐漸增多,小區車輛規范化、細致化管理已經成為許多物業管理企業關注的熱點話題。本文通過列舉一些關于車輛管理糾紛的實際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題,同時也從停車費用的法律依據的角度分析了開發商、業主及物業管理企業的各方權利和義務,并且結合物業管理企業的實際管理工作闡述了解決小區車輛管理糾紛的有效辦法。

關鍵詞車輛管理糾紛處理

中圖分類號:C916文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)05-265-01

一、規范小區車輛管理勢在必行

2006年北京市的車輛已經達到300多萬輛,其中私家車輛占1/3,這個數字表明,對于車輛管理的規范化、合理化已經變成了當務之急。我們會經常聽到這樣的埋怨——園區內的車位是小區的配套設施,本就是屬于全體業主的,難道不該無償使用嗎?小區內停車所收取的費用為占地費,物業管理企業究竟該不該不承擔保管責任?機動車存車費僅是每月150元,業主幾十萬的汽車丟失了,物業管理企業需要全額賠償嗎?業主停車入位的時候車還是好的,但是出車位后就有了劃痕,物業管理企業需要承擔責任嗎?有的小區停車費只收60元,而有的小區卻是150元?

以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題,需要從源頭動手,豁開制約停車場經營管理市場化發展的瓶頸,采用價格聽政的方式確定停車場收費水平和方式,同時引入競爭機制,能夠交給企業建的停車場盡量交給企業;通過法律法規的形式明確停車場管理的責任問題,政府加強對停車場經營管理的監督,給停車場經營管理創造一個寬松而和諧的環境。

二、物業管理企業應合理收取車輛管理費用

筆者結合自己多年的工作經驗,發現有的小區經常出現這樣的局面:小區地面的臨時車位常常不夠;地面的固定車位被外來的車輛臨時占用;晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道;收取停車費用時的解釋工作困難,物業管理企業與業主發生爭議;小區發生車輛損壞、丟失事件,業主和物業管理企業責任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業管理行業管理制度貫徹不夠嚴明徹底而引起的。

停車場是公共配套,是為全體業主提供服務方便的設施。而業主的情況是多樣化的,業主擁有私家車輛的時間、數量均不能比齊,有的業主擁有車輛比較早,而后進小區的業主便沒有車位,因為目前居住小區少有可以滿足每個業主一個車位,即便可以,有的業主也會擁有兩個及以上部車輛,而后進的業主很可能就沒有停車位了,這就容易導致同樣是小區的業主,享受的服務卻難以相同的不公平現象。所以物業管理企業需要在車輛管理費用上加以平衡,將停車場這個資源加以經營,將獲取的費用融入管理費用,以服務于全體業主。

當然,一些物業管理企業為求無過,對小區的停車位既不管理也不收費,出現責任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業管理企業需要通過一定的經營來牟取利潤,以促使企業的壯大發展,所以,這種不管理不收費的辦法并不可取。

三、分清停車管理中所涉及的各方責、權、利

開發商向國家交納土地出讓金,取得用地許可證,獲得了紅線以里的土地使用權,并在其上構建房屋。簡而言之,開發商擁有區域內的全部產權(除了部分面積要按照國家規定留用人防),包括占有權、使用權、收益權以及處置權。當然,開發商必須依照國家相應規定,分配一定的面積建設配套設施,其中包括停車場。根據北京市人民政府頒發的“京政發[1994]72號文件《關于本事新建改建居住區公共服務設施配套建設實行指標管理的通知》附件中的規定:居住小區每千戶應按100個車位設置(合每千人30個車位)。這是開發商必須執行配備的,也就是說購買房屋的業主同時具有使用停車位的權利。

但是,在開發商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時候,樓盤銷售的面積是按照戶內使用面積與公共面積的分攤之和計算的。而公共面積的分攤面積是按照京房地權字[1998]第1285號文《北京市商品房銷售面積計算機公用建筑面積分攤暫行規定》而定的,其中有一款便是不能夠計入分攤的公共面積包括機動車庫。這便說明了業主購買房屋所支付的費用里,不包括停車面積,換言之,業主沒有權利無償使用停車位。結合以上兩點不難發現,業主有權使用停車場,但卻不能無償使用,因為停車場的產權方——開發商持有其收益的權利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責、權、利對業主和物業管理企業來說都很重要。

四、物業管理企業需要健全管理制度,單設客戶服務部門

物業管理是服務行業,是人性化的工作,而非機械化的生產,物業管理企業工作人員的言行對于工作質量的影響是不言而喻的。物業管理企業可以單獨設立客戶服務部門,主要負責協調客戶與各方關系,以“人心換人心”,做客戶的貼心工作,給客戶營造良好的工作、生活環境。

在處理突發事件的過程中,物業管理企業要站在客戶的立場上,為客戶著想,為客戶爭取利益,這樣才能夠獲得客戶認同。同時,物業管理企業的經理人也要積極營造企業文化,爭取讓業主融入企業文化中來。筆者認為,解決小區的車輛管理中糾紛的具體辦法還應該包括:1.健全物業管理企業停車管理制度。包括:1.完善業主公約、停車協議等相關文件,并在其中明確各項費用的取費依據及用途;2.將物業管理企業相關制度在員工內做普及培訓,使得每一位相關崗位的員工均可以向業主做出準確、統一的解釋;3.充分利用公共宣傳區域,普及管理文化,將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業主心中;4.物業管理企業要嚴格正規管理,仔細檢查進出車輛,控制停車區域的人流,按時間表巡視停放車輛,及時檢察并做好記錄,控制非正常事件發生的機率;5.以優越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關保險,以分解責任壓力,物業管理企業也可以在保險公司購買公共財產險、第三者責任險等相關險種,用來分擔企業風險。

參考文獻:

[1]俞暉.停車場(庫)經營管理指導.深圳:深圳中腦庫物業資訊研究中心.2004(6).

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