辦理委托公證實踐中出現的幾個問題及解決方法

舒 彤

[摘 要] 對有關委托公證實踐中出現的諸如委托書和委托合同的混淆、委托書公證的撤銷、委托書的不可撤銷承諾以及受托人的問題,需要從雙方當事人的權利、義務,法律責任,真實意思的表示等方面加以規范。同時,公證員要主動擔當起告知的義務、提醒的義務。以預防糾紛的產生。

[關鍵詞] 委托公證;問題;撤銷

近年來,隨著房地產價格的不斷攀升,各地房地產及其相關行業隨之蓬勃發展,就公證而言,最大的變化莫過于以代辦房產買賣手續為內容的委托公證的數量激增。所謂委托就是當事人之間約定由一方委托另一方處理事務,另一方承諾為之的契約。其中委托處理事務的人,稱為委托人,承諾代為處理事務的人,稱為受托人。委托公證目前作為公證機構的常態業務之一,包括單方法律行為的委托書公證和雙方法律行為的委托合同公證,其初衷在于為委托人提供方便,同時為受托人提供信用,節省交易成本,使交易更加方便迅捷。然而,在委托書公證實踐中卻存在種種誤區,引來不少糾紛。下面就有關委托公證實踐中的有關問題逐一列舉說明。

第一,委托書公證和委托合同公證相混淆。委托書是指委托人單方授予受托人代理權,受托人可在此權限內以委托人的名義為法律行為的書面文件。委托合同是指一方委托他方處理事務,他方允諾處理事務的合同,二者主要區別在于:其一,委托書中委托代理權的授予是單方法律行為,僅依被代理人(委托人)的授權即可使代理關系成立,受托人不需為接受授權的意思表示;委托合同則屬于諾成、雙務合同,它的訂立須經雙方意思表示一致;其二,委托書側重于代理權的授予,側重于代理的外部關系,即委托人與相對人或者受托人與相對人之間的關系,使第三人相信代理權的存在;而委托合同側重于代理的內部關系,主要在委托人和受托人之間,規范委托雙方的權利義務關系。

基于委托書和委托合同二者的區別,在辦理委托公證實踐中,當事人提供的委托書格式內容,常與委托合同相混淆,從而產生公證糾紛,如個別委托書格式簽名人印有“委托人”和“受托人”雙方,顯然不符合委托書單方授權的初衷,應由當事人刪除受托方。又如:委托書常出現的“因辦理上述委托事項產生的一切費用及相關法律責任一律由受托方自愿承擔”或“委托人同意售房款存入XXX的銀行賬戶”或“上述委托書不可撤銷”等條款,明顯違背委托書中委托代理權的授予是單方法律行為的性質。此外,由于委托合同側重于代理的內部關系,雙方權利義務關系、法律責任往往是合同內容的陳述重點,而委托書側重于代理的外部關系,主要使相對人明白代理權的存在,因此委托書要素應簡單明了,具備“委托事項”、“委托期限”、“簽名、日期”幾類足矣。

第二,對于委托書公證的撤銷問題。隨著房地產價格的飆升,委托人為追求更高的利潤而隨意撤銷委托,極易損害社會誠信,增加交易成本。究其原因,在于委托書中委托代理權的授予是一種單方法律行為,以委托人的單方意思表示即可發生代理人獲得代理資格的法律效果,故有人認為既然委托行為是單方意思表示,當然可以隨意撤銷,但單方意思表示不同于單方法律行為,意思表示僅是法律行為的一個核心要素,并不代表法律行為的全部。民法所指法律行為是以意思表示為要素,因意思表示而發生一定私法效果的法律事實。單方法律行為相對于單方意思表示而言,明顯帶有一種法律效果評價因素在其中,因此在一些國家和地區,單方法律行為受到嚴格的法律約束,一般不允許隨意撤銷。就公證自身性質而言,公證是一種具有社會公信力的證明活動,以法定程序完成時也就同時具有了權威性,其目的在于保障交易安全和維護社會秩序。經過預先確定的嚴謹而明晰的公證程序制作的公證委托書,是委托人鄭重而準確的委托授權的權威證明,因此它極易獲得相對人的認同和尊重。另外,委托后果并不會隨著委托人的聲明而當然終止,因為委托書和取消委托書的聲明書相對獨立,在取消委托后,依然存在受托人持原委托書惡意行使委托授權,辦理轉委托、抵押、買賣公證的可能性,因此在受理房產委托公證時應嚴格審查,履行告知義務。如應在談話筆錄中告知申請人:應及時將取消委托授權事宜通知受托人;取消委托之聲明公證書與原委托公證書相對獨立,受托人在未被告知取消委托事實情況下仍可持該委托公證書行使表見代理;受托人已經憑公證的委托書辦理完畢了部分受托事項,即使做了撤銷聲明,可能也無法挽回損失,應告知申請人取消委托生效前發生的代理事宜,應由委托人承擔法律后果。如委托人仍要求撤銷委托公證的,也應嚴格按程序辦事。因此最穩妥的辦法是要求委托人在做撤銷委托聲明公證時,取回原來所有的公證書。

第三,對于委托書中的不可撤銷承諾問題。在公證實務中,針對部分委托人為追求更高經濟利益而隨意中止委托的現象,一些擔保公司、中介機構為保護其自身利益,會要求委托人在簽署委托書時,承諾該委托不可撤銷。但是,根據我國《民法通則》第63條、69條的規定,委托作為一種單方授權行為,委托人有權選擇自己信賴的人授權給他,讓他為自己的利益從事某種法律行為,同時,當自己改變授權意愿時,也可以將授權予以收回,從而終止委托。可見,委托人在委托書中的不可撤銷承諾同樣具有單方性,這種單方承諾會隨著委托人取消委托而失效,并不能產生限制委托人行使撤銷權的實際效果。因此對于單方承諾這種沒有任何法律意義的條款,公證員可建議委托人刪除,如果堅持要求寫上,公證員可建議其與受托人一起申請辦理委托合同公證。委托合同中不可撤銷承諾可視為委托人的一項合同義務,和法律沒有抵觸。

第四,關于虛擬委托。所謂虛擬委托是指委托人在委托書中將受托人原本不可能行使之權利賦予受托人,公證員在審查委托權限時,一般側重于做合法性審查,即審查委托權限是否違反法律、法規和政策,對于合理性審查,即審查該委托權限是否必要則關注較少,一則因為委托書一般由委托人提供,公證員順理成章地認為委托權限已由委托人確認;二則因為即便是由公證處代書,只要委托人在委托書上簽字,就表明其已經閱讀并確認了授權范圍。當然虛擬委托的存在并不影響當事人的合法權益,也不違反我國法律、法規強制性規定,且委托人在審查了委托書后簽字認可該權限,但顯然不是委托人自己的真實意思表示,從這個方面看,公證處并未妥善履行審查核實義務,在程序上存在疏漏。遇到這種情況,公證員應該提醒當事人刪除或修改這些沒有必要的虛擬委托條款,對于拒絕修改或刪除的,公證員可將自己履行告知義務的情況記錄在談話筆錄中備案。

第五,房產委托中對受托人的要求。受托人在房產交易過程中,買賣雙方一般都愿意委托房產中介公司辦理過戶手續,而過戶一般會涉及到贖樓、按揭、抵押等手續,這就涉及到擔保公司和銀行,中介公司一般聯合同自己合作的擔保公司和銀行單獨或共同作為委托書的受托人。這里存在一個問題,機構是否有作為受托人的權利能力和行為能力,一種觀點認為,《民法通則》第42條規定,企業法人應當在核準登記的經營范圍內從事經營,從房地產中介主要從事房產經紀活動、擔保公司從事擔保和實業投資、銀行從事金融服務和中國人民銀行核準的其他業務來看,這些機構沒有從事代理行為的權利能力和行為能力;另一種觀點認為,新《公司法》第12條規定,除法律、行政法規規定須經批準的項目應當依法經過批準外,公司的經營范圍可由公司章程規定,只要履行登記手續即可。同時,2005年修正后的《公司登記管理條例》將超范圍經營不再作為行政處罰的對象,所以公司超范圍經營行為并不當然無效。這第二種觀點可取,因為商行為可分為基本商行為和附屬商行為,附屬商行為是指不直接以營利營業為目的,但卻發揮著輔助基本商行為實現其營利性目的的商行為,無論中介公司、擔保公司或銀行接受客戶委托從事與主營業務相關聯的輔屬行為,應當認為有效。

另外,委托書所列受托人不宜將公司和自然人并列。委托人的委托授權應是建立在一種信任關系上,他和中介公司、擔保公司之間存在居間合同、擔保協議,因此在委托授權時首先將中介公司或擔保公司列為受托人無可非議,然而機構作為受托人只是形式上的,在實際辦理贖樓、按揭、抵押等手續時,都是由機構員工進行的,客觀上需要委托人的授權,但如果將公司和及其下屬業務員并列為受托人,就意味著這些業務員都可獨立代表委托人辦理委托事項,一旦出現無權代理、越權代理等行為發生時,委托人的利益如何保證呢?所以,在辦理房產委托公證時,受托人之列中介或擔保公司,其所屬業務員去辦理按揭、過戶等手續只需提供本公司的授權書即可,如一定要求公證的,可再辦理轉委托公證。

此外,由于委托書格式由公司自行擬好,委托人在買賣委托中往往處于被動地位。此委托書格式有兩個顯著特征,一是委托事項應有盡有,二是受托人數量眾多,委托事項的泛濫,使得受托人通過欺詐為自己牟取私利的機會大增,嚴重威脅委托人的利益;而受托人人數不加限制,更使得委托人承受隨時為自己從未謀面的其他受托人的違法代理行為買單的巨大風險,所以公證機構從預防糾紛、保障安全職能出發,應認真做到履行告知義務,加強對受托人的審查力度,要求他們對委托事項向委托人盡量解釋清楚,允許委托人依自己需要增減委托事項并限制受托人的數量。

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