淺析我國房地產立法存在的問題及其對策

劉 民

摘要我國的房地產立法是隨著房地產經濟的起步、發展,為解決各種新情況、新矛盾而不斷發展完善的。而在新時期,我國的房地產立法方面仍然存在諸多問題亟待解決。本文對我國房地產立法中存在的問題進行分析,并且提出相應的完善對策。

關鍵詞房地產房地產立法法律

中圖分類號:D920.4文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-356-01

九十年代以來,隨著我國房地產業的迅速崛起,房地產立法工作亦得到高度重視。政府制定了大量房地產法規、規章等,這對健全我國的房地產法制、促進房地產市場的健康成長發揮了重要作用。但同房地產業日新月異的發展勢頭相比,房地產立法尚明顯滯后,有些法規、規章僅頒行數年已需更新和完善。

一、我國房地產立法存在的主要問題分析

(一)房地產立法規范對象主體仍需調整

在相當長的一段時間里,我國的房地產經濟活動局限于公房的產業、產權和使用、修繕等領域,房地產政策和法規涉及面相對較為狹窄。隨著房地產經濟的飛速發展,其涉及的法律關系與過去相比要復雜得多豍。房地產立法必須向培育、發展、規范房地產市場拓展,形成基本符合市場經濟規律、全面調整房地產關系的法律體系,特別是針對商品房市場的各種法律體系,諸如針對土地出讓、土地租賃和房地產開發、評估、轉讓、租賃、登記、抵押、中介、物業管理等的立法。

(二)立法層次結構不清,法律規范之間交叉重復

如《土地管理法》和《城市房地產管理法》的關系就非常混亂。首先,從標題上和理論上無法確定二者是從屬關系還是并列關系;其次,從內容上看,二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關系給房地產的執法和司法實踐帶來了許多后患。由于對“房地產”的概念認識不統一,對房地產的管理也非常分散。每個相關部門受部門權力職能和利益的影響,在承擔房地產法律法規的起草任務、設計具體條文時,不可避免地要考慮或追求本部門的利益得失;同時,每個機關在起草法律草案或制定法規、部門規章時,都強調法律的“完善”,而不考慮與相關法律的關系,結果造成大量的重復立法,損害了法律公正和立法效果。

(三)房地產立法中關于保護生態環境和資源可持續利用的內容相對匿乏

以往我們較注重房地產業的近期發展、注重向自然索取,而忽視了生態環境、自然資料與經濟、社會、人口的協調發展。由于房地產立法和原土地法等皆未對生態平衡問題作出規定,也沒注意同城市規劃法、環境保護法、森林法等相銜接,以致于從1991年以來我國已荒廢了幾十萬公頃的良田、林地,建設用地的增長速度超過了人口與經濟的增長速度;一些城市開發區內高樓密布、崛起一片片水泥森林,而應成比例的綠化、水面卻無安身之外,城市熱島效應日趨嚴重;等等,類似例子舉不勝舉。這種只圖眼前與局部效益的做法必將遺患后代、妨害自然資源的可持續利用,從而影響社會整體的可持續發展。長江流域發生百年未遇的特大洪災乃是大自然對人類的報復。

二、我國房地產立法的完善對策

(一)加快修改調整,健全房地產立法體系

第一,房地產法律體系中,針對反映房地產經濟一般要求的高層次立法方面的空白,應當進一步調整。諸如:調整住房改善及其發展等關系的《住宅法》,調整各種財產所有、使用與共有等物權關系的《物權法》,這一系列房地產基本法至今尚未露臉,直接影響了房地產立法框架的構建。對此有關方面應抓緊起草。第二,要重視房地產立法與其他法律的協調,如作為根本大法的憲法、基本法的民法,其中的一般原則是房地產立法的依據。房地產法又受到城市規劃法、建筑法、環保法、合同法、公司法和稅法諸法律規范的制約,而且這許多法律之間還有一個上下左右彼此配套、銜接,互為依存、互相制摯的問題。第三,應大力加強對房地產法的修正、刪補和編篡工作。建議組建職業專家隊伍,通過定期的法規修訂方式來不斷剔除法律體系中彼此矛盾或不合時宜之處,增設社會發展所需的條文,更好地促進房地產法制建設。

(二)以房地產基本法為核心,逐步推出各項具體職能法

房地產立法涉及范圍廣、專業性較強,而我們對市場經濟條件下房地產業的管理經驗則相對不足。目前,我國《房地產管理法》誕生四年有余,新土地法也已面世,用來調整我國城市房地產業和土地管理的根本問題。與之相應的一系列職能法規必須分清輕重緩急,有計劃、有步驟地陸續頒布,如明確各房地產市場管理機構之間的職權職責、調整房地產市場交易行為的《房地產市場管理條例》或其他填補重大立法空白的法規應先予制定,各法規、規章間力求能內外協調、彼此聯系,注意階段性與總體性的一致。同時各職能法的制定還應注意總結近年內房地產法律建設中正、反兩方面的經驗,對成功的經驗和可望實施的目標應及時用法律形式加以固定;對與房地產基本法相抵觸的、或背時的規定應盡快修改;對那些符合發展和改革條件,但時機不夠成熟或暫時缺乏經驗的問題,則可以暫訂一些原則性規定,待具備條件后再予充實、細化。

(三)應注重生態平衡,將可持續發展的觀念貫穿于房地產立法工作之中

在人類跨入21世紀的今天,可持續發展作為一種新的發展觀、發展戰略和發展模式,已為世界各國廣泛接受。就國家立法而言,發達國家已普遍具有可持續發展的觀念特征,所以他們的市政規劃科學、城市布局合理、各種建筑物井然有序、植被覆蓋率高、生態環境優美。這正是我們所欠缺的。怎樣維持生態平衡、保護自然環境,使國土、草原、森林、水源等自然資源得到可持續利用,以保證整個社會和世世代代的可持續發展,乃是我國房地產立法及其他相關立法要努力補課的內容。因此,我國要大力宣傳可持續發展的意識,通過對房地產業的內部規范和外部立法來統一調控其中的種種復雜因素,運用各種法制、行政手段對癥下藥、各個擊破,力求變不利條件為有利條件,規范運作、加強執法,真正保護房地產業的有序成長、保障房地產業的近期發展與可持續的和協一致。

我國房地產立法尚存在諸多問題。而要從根本上解決這些問題,必須從立法學的角度來尋找我國房地產立法的原則,彌補立法體制及立法技術方面的不足,并且積極給予完善,以求真正地總結教訓,明示未來。