小區(qū)車位車庫歸屬問題探析

馮婷艷

摘要建筑物區(qū)分所有權中的車位、車庫的歸屬問題涉及廣大業(yè)主的切身利益,一直是開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理單位之間的主要糾紛之一。我國2007年10月1日實施的物權法第七十四條對小區(qū)車位、車庫歸屬作了規(guī)定。筆者對該條規(guī)定的何理解和適用談幾點看法。

關鍵詞建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有平等原則

中圖分類號:D920.4文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-357-01

物權法第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”

物權法起草過程中,關于車位、車庫的歸屬問題一直存在激烈的爭論。主要有兩種觀點:第一種觀點為業(yè)主所有說,又分為兩個意見,一種意見認為車位、車庫應歸業(yè)主所有;另一種意見認為車位、車庫作為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權內(nèi)容,附屬于整個業(yè)主的專有部分所有權而存在。第二種觀點認為,業(yè)主與開發(fā)商有約定的按約定,沒有約定或約定不明的,屬業(yè)主共有。從目前多數(shù)地方商品房銷售的實際做法看,對車位、車庫的歸屬使用,有的是業(yè)主購買、有的是開發(fā)商附贈、有的是業(yè)主承租的,一般都有合同約定。故物權法基于對已經(jīng)存在的地方性法規(guī)和實踐做法,以協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開發(fā)商利益為出發(fā)點,最終采納了約定歸屬說的觀點。

一、小區(qū)車位、車庫性質相關聯(lián)問題

(一)土地使用權與房屋所有權關系

我國城市房地產(chǎn)管理法第三十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。”從該法律規(guī)定可以看出,當事人進行房地產(chǎn)轉讓、抵押時,我國實際上是實行“房隨地走”的一元轉讓模式。小區(qū)的車位、車庫大都建設于小區(qū)內(nèi),依附于小區(qū)土地和建筑物而存在,既然房屋所有權和土地使用權都一并轉移給了房屋買受人,那么作為附著于小區(qū)土地上的車庫就應該屬于房屋買受人所有。

(二)建筑物所有權區(qū)分關系

小區(qū)車庫法律屬性的主要爭議點在于其是否為建筑物區(qū)分所有權中的共用部分,業(yè)主是否對小區(qū)車庫享有共有所有權。小區(qū)車庫的建立是依附于建筑物的,如同小區(qū)的綠地和道路一樣是供小區(qū)業(yè)主使用的,因此其屬于共用部分當無異議。但是在實踐中,小區(qū)車庫的所有并不是隨著專有部分的轉移而當然轉移給房屋買受人,房屋買受人必須通過簽訂租用合同,繳納一定的租金才可取得使用的權利,但是這并不影響其作為共用部分的法律屬性。即使簽訂租用合同一般也是在小區(qū)業(yè)主內(nèi)部,也是必須依據(jù)共同關系所生的成員權才具有租用資格的。將小區(qū)車庫定性為共用部分將會很好地保護小區(qū)業(yè)主的利益,也是符合現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權理念的。

(三)誰投資誰受益的關系

小區(qū)業(yè)主買受房屋時,房屋所有權和土地使用權一并轉移給房屋買受人。房屋買受人所繳納的房款并非只包括房屋的價款,還包括取得土地使用權的費用,否則開發(fā)商將無從獲利。既然開發(fā)商將小區(qū)車庫的資金投入已經(jīng)分攤到各業(yè)主名下,那么實際上車庫的投資者乃是小區(qū)業(yè)主,則小區(qū)車庫的所有權當然歸于各房屋買受人即小區(qū)業(yè)主。因此,開發(fā)商雖然是小區(qū)項目名義上的投資人,但是其投資成本包括建設小區(qū)車庫的成本已經(jīng)計入了房屋銷售價格當中,業(yè)主支付了對價,應當取得車庫的所有權,這與民法的基本理念是相一致的。

二、司法實踐中的問題

(一)小區(qū)車位、車庫歸屬不清晰

在現(xiàn)實生活中,小區(qū)所有業(yè)主并不一定都需要車位和車庫,將建設小區(qū)車位和車庫的資金投入全部由所有業(yè)主分攤并非符合全體業(yè)主的意愿。當開發(fā)商不將車位和車庫投資分攤在商品房建筑物總面積中,則車位和車庫的建造需要額外投資,在這種情況下將車庫一律歸全體業(yè)主所有,也有失公平。

(二)滿足業(yè)主需要的規(guī)定過于原則化,不具有可操作性

在一般情況下,開發(fā)商在出售商品房時都會同時將車庫出售或者附贈、出租,而業(yè)主在購買商品房的同時并非一定具有購買車庫的經(jīng)濟能力和現(xiàn)實需要。在多數(shù)業(yè)主不能同時買房又買車庫的情況下,開發(fā)商必然會將車庫出讓,甚至會賣給非業(yè)主。在這種現(xiàn)實情況下,首先滿足業(yè)主的需求是與現(xiàn)實相脫節(jié)的。

(三)按照約定確定車位、車庫歸屬不利于業(yè)主利益的保護

1.實踐中開發(fā)商與業(yè)主的地位不對等。當今的房屋買賣合同大多是格式合同,或者具有格式合同的性質。房屋買受人只能被動地接受開發(fā)商提供的房屋買賣合同,而沒有多大余地進行協(xié)商。同時,在商品房建設、出售中相關的法律文件房屋買受人是不可能獲得的,開發(fā)商將其作為商業(yè)機密并不向買受人出示。在產(chǎn)生糾紛后業(yè)主的舉證能力十分有限,而開發(fā)商占據(jù)絕對證據(jù)優(yōu)勢。物權法第七十四條規(guī)定車庫歸屬通過約定的方式,雖然是對當事人雙方意思自治的尊重,但是在雙方當事人地位不對等的情況下,一旦發(fā)生糾紛將不利于業(yè)主利益的保護。

2.我國不動產(chǎn)登記制度不完善對業(yè)主利益的影響。目前我國的房地產(chǎn)登記制度還不完善,尤其是對于小區(qū)車庫的容積率是否記入公攤面積不予記載。不動產(chǎn)登記簿和權屬證書作為公示的基本載體,在小區(qū)車庫權利歸屬上并未發(fā)揮其作用,而這種回避態(tài)度使糾紛變得復雜化。在房地產(chǎn)初始登記的實務中,登記機關除辦理土地使用權證、房屋所有權證或房地產(chǎn)證外,對于共有、他項權的房地產(chǎn)權證,登記機關并不辦理。停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權證。登記機關現(xiàn)行發(fā)放的房地產(chǎn)證對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式,無形中給開發(fā)商擬定的有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財產(chǎn)權利人無法借助所持有的房地產(chǎn)證,以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款,保護自身的合法權益。

3.物權法第七十四條的出臺為小區(qū)車位、車庫歸屬糾紛的解決提供了法律條文的支持,但是由于其過于原則化,不具有操作性,在實踐中發(fā)揮的作用也必將有限。2005年出臺的物權法(草案)第七十六條第二款規(guī)定:“會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明的,除建設單位能夠證明其享有所有權外,屬于業(yè)主共有。”相比較而言,物權法第七十四條不利于業(yè)主利益的保護,建議盡快出臺相關配套法規(guī),使物權法的效用落到實處,以充分保障雙方當事人合法利益。