小區(qū)車位車庫(kù)歸屬問(wèn)題探析

馮婷艷

摘要建筑物區(qū)分所有權(quán)中的車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題涉及廣大業(yè)主的切身利益,一直是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理單位之間的主要糾紛之一。我國(guó)2007年10月1日實(shí)施的物權(quán)法第七十四條對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬作了規(guī)定。筆者對(duì)該條規(guī)定的何理解和適用談幾點(diǎn)看法。

關(guān)鍵詞建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有平等原則

中圖分類號(hào):D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)01-357-01

物權(quán)法第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”

物權(quán)法起草過(guò)程中,關(guān)于車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題一直存在激烈的爭(zhēng)論。主要有兩種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)為業(yè)主所有說(shuō),又分為兩個(gè)意見(jiàn),一種意見(jiàn)認(rèn)為車位、車庫(kù)應(yīng)歸業(yè)主所有;另一種意見(jiàn)認(rèn)為車位、車庫(kù)作為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容,附屬于整個(gè)業(yè)主的專有部分所有權(quán)而存在。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,業(yè)主與開(kāi)發(fā)商有約定的按約定,沒(méi)有約定或約定不明的,屬業(yè)主共有。從目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看,對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬使用,有的是業(yè)主購(gòu)買、有的是開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)、有的是業(yè)主承租的,一般都有合同約定。故物權(quán)法基于對(duì)已經(jīng)存在的地方性法規(guī)和實(shí)踐做法,以協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開(kāi)發(fā)商利益為出發(fā)點(diǎn),最終采納了約定歸屬說(shuō)的觀點(diǎn)。

一、小區(qū)車位、車庫(kù)性質(zhì)相關(guān)聯(lián)問(wèn)題

(一)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系

我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”從該法律規(guī)定可以看出,當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),我國(guó)實(shí)際上是實(shí)行“房隨地走”的一元轉(zhuǎn)讓模式。小區(qū)的車位、車庫(kù)大都建設(shè)于小區(qū)內(nèi),依附于小區(qū)土地和建筑物而存在,既然房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買受人,那么作為附著于小區(qū)土地上的車庫(kù)就應(yīng)該屬于房屋買受人所有。

(二)建筑物所有權(quán)區(qū)分關(guān)系

小區(qū)車庫(kù)法律屬性的主要爭(zhēng)議點(diǎn)在于其是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分,業(yè)主是否對(duì)小區(qū)車庫(kù)享有共有所有權(quán)。小區(qū)車庫(kù)的建立是依附于建筑物的,如同小區(qū)的綠地和道路一樣是供小區(qū)業(yè)主使用的,因此其屬于共用部分當(dāng)無(wú)異議。但是在實(shí)踐中,小區(qū)車庫(kù)的所有并不是隨著專有部分的轉(zhuǎn)移而當(dāng)然轉(zhuǎn)移給房屋買受人,房屋買受人必須通過(guò)簽訂租用合同,繳納一定的租金才可取得使用的權(quán)利,但是這并不影響其作為共用部分的法律屬性。即使簽訂租用合同一般也是在小區(qū)業(yè)主內(nèi)部,也是必須依據(jù)共同關(guān)系所生的成員權(quán)才具有租用資格的。將小區(qū)車庫(kù)定性為共用部分將會(huì)很好地保護(hù)小區(qū)業(yè)主的利益,也是符合現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理念的。

(三)誰(shuí)投資誰(shuí)受益的關(guān)系

小區(qū)業(yè)主買受房屋時(shí),房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給房屋買受人。房屋買受人所繳納的房款并非只包括房屋的價(jià)款,還包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用,否則開(kāi)發(fā)商將無(wú)從獲利。既然開(kāi)發(fā)商將小區(qū)車庫(kù)的資金投入已經(jīng)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下,那么實(shí)際上車庫(kù)的投資者乃是小區(qū)業(yè)主,則小區(qū)車庫(kù)的所有權(quán)當(dāng)然歸于各房屋買受人即小區(qū)業(yè)主。因此,開(kāi)發(fā)商雖然是小區(qū)項(xiàng)目名義上的投資人,但是其投資成本包括建設(shè)小區(qū)車庫(kù)的成本已經(jīng)計(jì)入了房屋銷售價(jià)格當(dāng)中,業(yè)主支付了對(duì)價(jià),應(yīng)當(dāng)取得車庫(kù)的所有權(quán),這與民法的基本理念是相一致的。

二、司法實(shí)踐中的問(wèn)題

(一)小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬不清晰

在現(xiàn)實(shí)生活中,小區(qū)所有業(yè)主并不一定都需要車位和車庫(kù),將建設(shè)小區(qū)車位和車庫(kù)的資金投入全部由所有業(yè)主分?jǐn)偛⒎欠先w業(yè)主的意愿。當(dāng)開(kāi)發(fā)商不將車位和車庫(kù)投資分?jǐn)傇谏唐贩拷ㄖ锟偯娣e中,則車位和車庫(kù)的建造需要額外投資,在這種情況下將車庫(kù)一律歸全體業(yè)主所有,也有失公平。

(二)滿足業(yè)主需要的規(guī)定過(guò)于原則化,不具有可操作性

在一般情況下,開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)都會(huì)同時(shí)將車庫(kù)出售或者附贈(zèng)、出租,而業(yè)主在購(gòu)買商品房的同時(shí)并非一定具有購(gòu)買車庫(kù)的經(jīng)濟(jì)能力和現(xiàn)實(shí)需要。在多數(shù)業(yè)主不能同時(shí)買房又買車庫(kù)的情況下,開(kāi)發(fā)商必然會(huì)將車庫(kù)出讓,甚至?xí)u給非業(yè)主。在這種現(xiàn)實(shí)情況下,首先滿足業(yè)主的需求是與現(xiàn)實(shí)相脫節(jié)的。

(三)按照約定確定車位、車庫(kù)歸屬不利于業(yè)主利益的保護(hù)

1.實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的地位不對(duì)等。當(dāng)今的房屋買賣合同大多是格式合同,或者具有格式合同的性質(zhì)。房屋買受人只能被動(dòng)地接受開(kāi)發(fā)商提供的房屋買賣合同,而沒(méi)有多大余地進(jìn)行協(xié)商。同時(shí),在商品房建設(shè)、出售中相關(guān)的法律文件房屋買受人是不可能獲得的,開(kāi)發(fā)商將其作為商業(yè)機(jī)密并不向買受人出示。在產(chǎn)生糾紛后業(yè)主的舉證能力十分有限,而開(kāi)發(fā)商占據(jù)絕對(duì)證據(jù)優(yōu)勢(shì)。物權(quán)法第七十四條規(guī)定車庫(kù)歸屬通過(guò)約定的方式,雖然是對(duì)當(dāng)事人雙方意思自治的尊重,但是在雙方當(dāng)事人地位不對(duì)等的情況下,一旦發(fā)生糾紛將不利于業(yè)主利益的保護(hù)。

2.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善對(duì)業(yè)主利益的影響。目前我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度還不完善,尤其是對(duì)于小區(qū)車庫(kù)的容積率是否記入公攤面積不予記載。不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書(shū)作為公示的基本載體,在小區(qū)車庫(kù)權(quán)利歸屬上并未發(fā)揮其作用,而這種回避態(tài)度使糾紛變得復(fù)雜化。在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中,登記機(jī)關(guān)除辦理土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證外,對(duì)于共有、他項(xiàng)權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)證,登記機(jī)關(guān)并不辦理。停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的房地產(chǎn)證對(duì)建筑物共用部位、他項(xiàng)權(quán)利不予記載的登記方式,無(wú)形中給開(kāi)發(fā)商擬定的有違法律規(guī)定的格式合同條款大開(kāi)方便之門。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無(wú)法借助所持有的房地產(chǎn)證,以完全物權(quán)的絕對(duì)權(quán)直接對(duì)抗該類違法的合同條款,保護(hù)自身的合法權(quán)益。

3.物權(quán)法第七十四條的出臺(tái)為小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬糾紛的解決提供了法律條文的支持,但是由于其過(guò)于原則化,不具有操作性,在實(shí)踐中發(fā)揮的作用也必將有限。2005年出臺(tái)的物權(quán)法(草案)第七十六條第二款規(guī)定:“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明的,除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有。”相比較而言,物權(quán)法第七十四條不利于業(yè)主利益的保護(hù),建議盡快出臺(tái)相關(guān)配套法規(guī),使物權(quán)法的效用落到實(shí)處,以充分保障雙方當(dāng)事人合法利益。