經(jīng)濟(jì)危機(jī)下中國(guó)樓市的發(fā)展

王彩黎 朱廣見(jiàn)

[摘 要]當(dāng)前樓市被經(jīng)濟(jì)危機(jī)炒作的非常熱,更有很多人提出了“救市”言論。雖然出臺(tái)了很多的政策,但大家現(xiàn)在更都是還在觀望,其實(shí),這就是人們的心理。中國(guó)樓市會(huì)與股市一樣在未來(lái)面臨崩盤的危險(xiǎn)嗎?中國(guó)樓市又何去何從呢?

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)危機(jī) 樓市 股市

作者簡(jiǎn)介:王彩黎,平頂山學(xué)院,助教,研究方向:財(cái)務(wù)會(huì)計(jì);朱廣見(jiàn),平頂山市建筑安裝工程總公司,助理工程師,研究方向:房屋建筑及施工管理。

以前看來(lái),經(jīng)濟(jì)危機(jī)似乎是資本主義經(jīng)濟(jì)的特有產(chǎn)物。從19世紀(jì)以來(lái),經(jīng)濟(jì)危機(jī)幾乎是歐美國(guó)家的家常便飯。大約每隔十年,這種危機(jī)就會(huì)造訪西方國(guó)家一次。但是2008年的這次全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī),卻并不僅僅造訪了西方國(guó)家,所有的國(guó)家無(wú)一例外地卷入了這場(chǎng)空前的危機(jī)之中,其中也包括中國(guó)。這這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,老百姓最為關(guān)注的,也是和老百姓的生活密切相關(guān)的,便是房地產(chǎn)業(yè)、樓市的發(fā)展趨勢(shì)。

在全球經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)持續(xù)低迷甚至還會(huì)惡化的情況下,世界房地產(chǎn)價(jià)格急劇下滑,全球股市更是行情普遍看淡,遭遇到了前所未有的熊市。中國(guó)股市更是泡沫破滅,一度被股民視為到達(dá)崩盤的邊緣?？晌覀兤胀ɡ习傩贞P(guān)注的中國(guó)樓市似乎還在一路堅(jiān)挺,按常理不正常的大漲之后必有大跌,那么從2002年開(kāi)始熱起來(lái)的房地產(chǎn)業(yè),經(jīng)過(guò)2005至2007兩年大漲后,中國(guó)樓市會(huì)與股市一樣在未來(lái)面臨崩盤的危險(xiǎn)嗎?中國(guó)樓市又何去何從呢?

一直以來(lái)人們都習(xí)慣地將中國(guó)房市與中國(guó)股市來(lái)進(jìn)行對(duì)比,因?yàn)檫@兩個(gè)市場(chǎng)是資產(chǎn)投資的主要方式,只不過(guò)一個(gè)是有形資產(chǎn)投資,一個(gè)是無(wú)形資產(chǎn)投資。另外這兩個(gè)市場(chǎng)在近幾年發(fā)展經(jīng)歷比較相似,都大大超過(guò)人們預(yù)期地大漲。股市從998點(diǎn)到6124點(diǎn),升幅超過(guò)500%,但歷時(shí)僅僅28個(gè)月。但是股市在普遍看好的奧運(yùn)年令人意外地從6000多點(diǎn)一路跌到了1800點(diǎn),用時(shí)也僅大半年,大漲之后必大跌的理論在股市上得到了有力印證;從漲幅來(lái)看,這幾年中國(guó)樓市似乎與股市交相輝映,一二線城市的樓市漲幅也高達(dá)百分之五六百。在價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通消費(fèi)者購(gòu)買力的情況下,至今樓市還沒(méi)有明顯出現(xiàn)與股市那樣大跌的態(tài)勢(shì)。那么面對(duì)危機(jī)纏身的全球金融市場(chǎng)與暗淡的經(jīng)濟(jì)前景,中國(guó)樓市在未來(lái)會(huì)進(jìn)入低迷期嗎,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌呢?那就需要我們認(rèn)清當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)特征了。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)的特征主要有以下七點(diǎn):

1.政府救市,但二套房難松

繼20余個(gè)地方政府救市后,中央政府也最終拉開(kāi)了救市的序幕:降低銀行存款準(zhǔn)備金率及利率、減免相關(guān)稅費(fèi)、鼓勵(lì)居民買房等。但在另一方面,銀監(jiān)會(huì)則多次強(qiáng)調(diào)這次利率等方面的優(yōu)惠只限于首次購(gòu)買普通住房,對(duì)第二套房仍然看緊,而商業(yè)銀行對(duì)出臺(tái)房貸或者持續(xù)觀望或者緊急叫停。

因此,在國(guó)際金融風(fēng)暴、經(jīng)濟(jì)下滑預(yù)期、政府進(jìn)一步救市預(yù)期、資產(chǎn)縮水、樓市滯脹等因素的綜合作用下,我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)一年的觀望氛圍日漸濃厚,且在近期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。

2.房企IPO、募資、并購(gòu)、資源整合、購(gòu)地

受困于行業(yè)萎縮、銷售停滯、信貸收緊、股市下滑等負(fù)面因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)今年資金鏈日趨緊張,IPO、募資、并購(gòu)、資源整合、購(gòu)地等成了今年樓市的熱門話題。當(dāng)然,其中有成功,但也有失敗。

3.外資看好中國(guó)經(jīng)濟(jì),加速投資內(nèi)地房地產(chǎn)

4.市場(chǎng)上消費(fèi)者觀望氣氛濃厚,對(duì)后市信心不足

目前市場(chǎng)上樓盤平均開(kāi)盤銷售率在35%左右,甚至有部分城市出現(xiàn)零成交紀(jì)錄。而從救市的20余個(gè)城市來(lái)看,新政頒布后的成交量并沒(méi)有明顯上升,反而下跌,樓市觀望氣氛日濃,后市壓力趨大。

5.土地市場(chǎng)成交平淡,地塊多以底價(jià)成交,流拍持續(xù)

北京二季度土地供應(yīng)遇窘,49幅地塊無(wú)人問(wèn)津。今年1到6月份,南京共有31幅地塊公開(kāi)拍賣,其中底價(jià)成交25幅,流標(biāo)3幅。深圳一周之內(nèi)流拍6塊地。繼4月8日5塊地流拍4塊之后,11日,深圳土地交易中心3塊掛牌出讓土地再現(xiàn)流拍,3塊地中只有一塊地以樓面地價(jià)1149元/平方米成交。東莞土地交易持續(xù)遇冷 ,清溪兩地塊流拍廈門在端午節(jié)假期推出12幅地塊中只有7地塊競(jìng)拍成交,最高樓面價(jià)每平方米5126元。

6.“9.28新政”對(duì)一線城市影響較大,而對(duì)二三線城市影響不大

由于土地資源有限,一線城市除上海外,其余三大城市(北京、深圳、廣州)商品房供應(yīng)量呈下降趨勢(shì);而二、三線城市商品房供應(yīng)量正在逐年上升。受“9.28新政”影響,一線城市成交量有明顯下降趨勢(shì),但成交均價(jià)整體平穩(wěn),略有回落;而對(duì)二線城市影響不大,成交量整體趨于平穩(wěn),時(shí)起時(shí)落,但幅度不大,但成交均價(jià)整體卻略呈上升趨勢(shì)。

目前國(guó)家對(duì)樓市與銀行業(yè)強(qiáng)力調(diào)控力度來(lái)看,樓市的發(fā)展還是在中央政府可控制的范圍之內(nèi),隨著國(guó)家政策逐步落實(shí)到位,中國(guó)樓市預(yù)期必將從低迷期實(shí)現(xiàn)軟著陸,不可能像股市那樣經(jīng)歷大漲大落,讓人從云層一下子跌入冰底煎熬。

普通人所追求的最基本的需求衣食住行,現(xiàn)在我國(guó)已解決了衣食等溫飽問(wèn)題,那么住有所居就提上了國(guó)家制定政策和普通大眾生活的議事日程,當(dāng)然也是在這樣的前提下,房改后樓市才會(huì)在這幾年如此暴漲,但也正是基于這個(gè)原因,國(guó)家在這幾年都在不遺余力出臺(tái)各類政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控,因?yàn)闃鞘胁粌H是國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要一環(huán),而且關(guān)系到民生,還會(huì)影響到國(guó)家整體穩(wěn)定,但國(guó)家這么大,政策的落實(shí)難以嚴(yán)格到位并保證認(rèn)真執(zhí)行,這次全球經(jīng)濟(jì)低迷客觀上讓樓市回歸正常起到了關(guān)鍵性的助推作用。

綜合國(guó)際、國(guó)內(nèi)環(huán)境,結(jié)合正反兩方面的作用力來(lái)看,未來(lái)中國(guó)樓市必將回歸理性,一線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)大幅回落,二線城市也將進(jìn)入向下微調(diào)階段,三線城市雖然有上漲空間,但漲跌將在消費(fèi)者可接受的合理范圍內(nèi)波動(dòng)。雖然中國(guó)樓市即將進(jìn)入萎縮期,地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的渠道將會(huì)變窄,銀行業(yè)也將慢慢失去前幾年的風(fēng)光,對(duì)于房地產(chǎn)商和炒房人群來(lái)說(shuō)這更是一場(chǎng)噩耗,但對(duì)于廣大急需購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)不啻是個(gè)好消息。當(dāng)然這里只是紙上談兵,樓市行情是瞬息萬(wàn)變的,未來(lái)具體走向讓我們靜待其變。

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