淺談個人集資建房現狀與發展前景

[摘 要]個人集資合作建房在理論上存在有利于降低項目開發成本、降低房價等優點,但由于房地產開發自身所具有的占用資金量大、周期長、環節多、不可預見性及相關影響因素多等特點,這些優點較難落實,其作用發揮也非常有限。這個話題吸引著各方的神經。

[關鍵詞]個人集資 建房 現狀 發展

作者簡介:周秋榮,37歲,女,經濟師,長期從事房地產方面工作。

個人集資建房, 意思很簡單, 從字面上就可以理解。它可以分為兩種形式: 一種是個人獨立聚集資金來建造個人居住所需要的住房;一種是把一個以上的個人的資金聚集起來, 通市場或其他方式獲得土地而建造自己所需要的住房, 而這些建造起的住房產品完全以個人資金聚集時的約定來分配。我們所講的主要是后者。

筆者認為,在我國目前的法律框架下,個人集資建房行為確實未被法律法規所禁止,而且作為我國城鎮住房制度改革的基本內容,受到法律的保護。但是法律所保護的并不是所有的個人集資建房行為。2004 年5 月13日,國家發改委、建設部、國土資源局、中國人民銀行聯合發布了《經濟適用房管理辦法》,其中對集資建房的規定是:“住房困難戶較多的工礦區和困難企業,經市、縣人民政府批準,可以在符合土地利用總體規劃的前提下,利用單位自有土地集資建房;參加對象必須限定在本單位的無房戶和符合市、縣政府規定條件的住房困難戶。”還明確集資合作建造的住宅不得向社會出售、出租。合作集資成員不需要住宅時,必須退還給原集資住宅合作社。住宅合作社以重置價格結合成新計算房價,按原建房時個人出資份額向退房個人退款。因此,法律意義上的個人集資建房,是指城鎮職工居民為了解決住房困難,共同集資合作建造住宅,在國有劃撥土地上建造自住住宅的行為。這與目前社會上提出的個人集資建房顯然是兩碼事,是兩種不同的行為。

一、個人集資建房國內外的發展現狀

在國外,1844 年英國人首創合作建房; 在德國, 幾乎1/3 的房屋由住房合作社造, 政府對合作社建房給予多方面的政策幫助; 在日本, 對于個人建房資金, 日本政府規定20% 為個人儲蓄存款, 80% 從住宅銀行和工人銀行貸款, 但是利息非常低, 年息為3% , 還款期限為35 年在這種情況下, 一個日本職工年收入在300 萬日元左右都能買得起住宅合作社的住宅。

在我國,2003 年年底, 國內房價虛高很嚴重。北京人于凌罡, 2003年12 月31 日在網上發起合作建房。2004 年, 每個大中城市, 溫州、 大連、 沈陽、上海、 武漢等都發起了合作建房的行動。我們所講的個人集資建房,它屬于非固定性的、一次性的集資合作建房。基本特征是首先由一個或幾個人發起,然后由一批需要住房的居民報名參加,從而形成一個集資建房的集體。目前全國各地個人集資建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司與開發商合作等模式。其中,也就出現了現在所謂的幾大集資建房模式:

溫州模式: 委托房地產企業拿地( 溫州, 無房地產開發資質的個人不能拿地) 。將個人資金存入銀行專用賬戶, 在營銷協會( 代表個人) 、村委會、銀行、正元房產公司四方簽字蓋章的情況下, 才能動用資金;

深圳模式: 直接購買現成物業;

蘇州模式: 首先和信托公司合作找地, 然后通過信托公司發放基金, 想要合作建房的人去買基金, 然后再委托有關公司來建造房屋。

二、個人集資建房的理想與現實對比

(一)房價虛高。我國商品房房價由五個部分組成: 土地取得成本、 開發成本、 開發費用、 銷售費用和利潤。顯然若由個人集資來建房, 則后兩項可省, 大約占房價的15%- 30%左右。然而工程造價和企業運營成本上卻可能更高。

(二)個性追求。信任是基礎, 平等是原則, 大家一齊貢獻自己的財力物力人力, 造自己喜歡的房子, 滿足了部分人追求個性的需求。

(三)避免與開發商,物業的糾紛。這是目前普遍存在的主要矛盾之一,個人集資將房子建成后可以自行選擇委托物業進行管理,主動權掌握在自己手中,省去不必要的麻煩。

三、個人集資建房三難

(一)集資難。個人集資建房資金來源有三:

個人集資: 由集資團體每人交納一定量等量現金。

銀行貸款: 主體部分, 卻是最難以實現的部分。事實上, 目前開發商貸款都相當困難。

抵押: 來源很清楚, 難題在于可以用于抵押的資產有多少。

(二)拿地難。我國土地出讓方式分協議出讓和招, 拍, 掛出讓, 前者必須是政府支持的項目, 后者要與開發商競爭。對于個人集資建房, 政府表態不明確, 既不支持也不反對, 看情勢再定; 而與財大氣粗的開發商硬碰硬, 需要堅實的基礎。

(三)運作難。籌備,建造,分配,各個階段都蘊藏著變幻的矛盾。

四、個人集資建房的幾個爭議點

(一)專業性。非專業人員集資建房,等同于一種自給自足的行為,有悖于最基本的交換和社會分工。

(二)風險性。個人集資建房是將風險從開發商,銀行,完完全全的轉嫁到建房人自己身上,而并不是所有人都有能力駕馭這種風險。

(三)政策穩定性。如果個人集資建房真的取得了預期的效益,那么還會有人主觀愿意去購買開發商開發的房子嗎? 開發商的房子賣不出去,銀行的貸款怎么還? 而我國現行的買房賣房體系又將如何呢,是要顛覆嗎?

五、個人集資建房的前景

政策不明是擺在個人集資建房面前最大的障礙,合作建房從一開始就徘徊在法律邊緣,在為自身的合理性和合法性尋找出路。目前,政府部門對個人集資建房的態度尚不明朗,也沒有具體法律對個人買地建房進行規范和約束。對于非法集資的法律規定也非常模糊,只是中國人民銀行有個規定,但也規定得非常不明確,并且該規定法律效力非常低,這增加了個人集資建房這一新的制度安排持續下去的不確定性。因此個人集資建房行動的進展為何如此曲折,個中緣由不難明了。決策部門只是隔岸觀火、靜觀其變,并沒有對集資建房進行明確表態。更有甚者,從一開始就為個人集資建房扣上了“違規”、“非法融資”、“涉嫌欺詐”的帽子。有的地方已經叫停了個人集資建房的建設。通過國外的經驗, 可以很明顯的看出政府相關政策的支持是多么的重要。銀行是否能提供長期低息貸款;政府能否提供合理價格的土地;對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等, 能否以較低稅率向合作組織征收等等。

政府應當進一步加強對住房市場的調控,優化住房結構,實現商品住房價格平穩;應當盡快建立健全住房保障體系,即對中低收入家庭加大普通商品房供應,對低收入家庭擴大廉租房供應等。當樓市的價格趨于理性,住房保障體系更加完善之時,個人集資建房現象將淡出人們的視野。

參考文獻

[1]谷俊青。中國合作住宅問題[M ]天津:天津人民出版社, 2000: 216

[2]建設部住宅與房地產業司,中國房地產業協會。房地產宏觀調控政策及有關法規匯編[M ] 北京:中國城市出版社, 2006: 24

[3]中華人民共和國建設部政策法規司。建設法律法規[M ]北京:中國建筑工業出版社, 2006: 738