物業稅開征的可行性及要素設計的探討

陳 怡

[摘 要]近年來,不少專家、學者對物業稅進行廣泛深入的研究。本文在結合前人研究的基礎上,提出了物業稅的概念,分析了我國開征物業稅的背景條件,并且在充分考察的基礎上,通過對我國開征物業稅的經濟和效應分析,提出了我國物業稅主要稅制要素的設計。

[關鍵詞]財產稅 物業稅 房地產稅 稅制改革

一、物業稅的界定及開征背景

(一)物業稅的界定

物業稅指的是財產稅、地產稅等不動產稅,目前的稱謂沿自香港地區。其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款,并且應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高,是國際上常用的地方政府收入來源之一。

顯然,從以上關系圖中可以看出,就課稅范圍的大小來說,財產、不動產、房地產這三個概念的內涵依次遞減:財產稅>不動產稅>房地產稅>物業稅。而物業稅和房地產保有稅、狹義的不動產稅以及最狹義角度理解的財產稅均是對房地產保有階段課稅,因而無怪乎這幾個概念會被混用,但并非意味著可以容忍這種混用,作為研究就應該對相關概念的內涵有一個清晰的把握。

(二)物業稅開征的背景

中共中央十六屆三中全會 《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》首次提出 “實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消相關稅費。”之后,先是中國人民銀行行長周小川說:“我國將在適當時機選擇試點實施物業稅”,后是建設部劉志峰副部長也透露政府在積極考慮征收物業稅。在這種背景下,我國下一步稅制改革重大命題條件具備時開征物業稅引起了全社會的廣泛重視。理論界就此方面的理論和實踐問題展開了廣泛爭論,各抒己見,見仁見智。

中央提出“條件具備時對房地產開征統一物業稅”,原因有三:

首先,改革房地產稅制是我國加入WTO后的必然趨勢。我國自從加入WTO后經濟已經融入世界經濟的大循環,而發達國家對財產稅,大都采取統一征收“物業稅”。我們需要同世界接軌。并且WTO的一個基本原則就是國民待遇原則。但由于目前我國房地產稅制內外不統一,外資企業實際上享受了超國民待遇,導致內外資企業房地產稅負不均,不利于本國企業的生存和發展。

其次,近些年來,我國房地產業發展迅速,已經成為國民經濟中的支柱產業。但是,有些地區房地產炒作比較突出,房價暴漲飆升,出現了房地產過熱,有的地區還出現了泡沫的苗頭,房地產商手中的空置商品房過多。而且,房地產業成為了偷逃稅重災區,據悉,2006年,連云港市地稅稽查局以房地產行業為重點進行了專項檢查,結果發現被檢查的665戶企業中有偷逃稅行為的達542戶,占八成以上。其實,不單是連云港,近年來全國各地房地產業涉稅案件的數量、案件發生率、查補稅款都有明顯增加。

再次,改革開放20多年來,全國農民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。一些沿海地區,尤其是沿海發達地區,“以地生財”成為地方財政的重要來源,以低價土地為資本惡性競爭外來投資,外商“圈大院”的現象隨處可見。大批以低價形式出讓的土地,利用率不高,浪費嚴重。在沿海發達地區,目前已沒有多少土地可以再出讓了。為了從根本上控制地方政府“以地生財”參與房地產開發的利益需求,現階段只有通過征收物業稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題,保證地方政府運行所必需的財政資金。

所以引進地方稅收的主體稅種之一的物業稅已經勢在必行。從2003年起, 中國政府提出要開征物業稅。按照技術先行的方式,2004年,稅務總局和財政部先後批準了北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個省市作為試點先行單位,進行房地產模擬評稅試點.2007年又批準河南、安徽、福建、大連四個地區部分區域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。

二、我國開征物業稅的可行性分析

(一)房地產業的繁榮發展為新稅種創造了穩定的稅基

近年來,我國房地產的開發投資額、商品房銷售額呈持續上升趨勢,而且房地產開發投資額、商品房銷售額與國內生產總值的比值一直呈上升趨勢。如圖4所示,2004年全國完成的房地產投資總額比上年增長29%左右,2005年,比上年增長20%。比較起來,雖然增幅有所下降(這主要和國家出臺的宏觀調控政策有關),但回顧近幾年數據可以看出(2001增長27%,2002年增長22%,2003年增長30%。2004年增長29%),我國房地產投資基本上每年都以20%以上的比例增長,房地產業已經是我國現階段發展速度較快的一個產業。不僅如此,房地產消費在未來還將成為主要的消費熱點,我國的社會財富很快在這一領域聚集。最終體現在企業和個人的房地產占有面積和價值的增加,這無疑為新的物業稅提供了豐厚的稅源。

另外,近年來我國城市化建設的不斷加快,現有的土地和房產的稀缺性將提高,市供求的變化將使其市價趨于上升,這為稅收收入的穩定提高帶來可能。

(二)住房制度改革和居民收入增加為開征物業稅提供了社會條件

從上世紀80年代初期起,由于經濟發展和制度變遷使中國城鎮居民的生活得到改善,城市居民財產和人均可支配收入都在增加。尤其是住房制度市場化改革使得居民家庭住房成為重要的家庭財產,并且房地產逐漸成為我國普通居民家庭價值最要的財產。而房地產作為個人擁有的主要財產,其價值又與個人收入之間存在相當明顯的正向關系:個人收入越高,其所擁有的房產價值越大。可見,居民擁有房地產的情況,不僅反映了個人財產在現階段的分布,也在一定程度上反映了房地產持有者在日后相當長的時期內的持續收入能力。這些都充分說明開征物業稅的社會物質基礎已經具備。

(三)世界各國稅制建設經驗為設立物業稅提供了參考依據

目前,世界各國普遍對房地產征稅, 加入WTO使我國經濟融入世界經濟的大循環, 所以我國也需要開征物業稅來同世界接軌,并且在開征和設立物業稅過程中借鑒發達國家推行物業稅成功的地產稅制理論和實踐中的精華,同時結合自身國情。這樣不僅能有效降低我國完善房地產稅制、開征物業稅的改革成本,同時也能很好的規避改革過程中將會遇到的未知風險。

三、物業稅的設計

(一)物業稅的納稅人

物業稅是以私人(包括自然人和法人)擁有或受其支配的不動產(房產和地產)為課稅對象,以不動產的評估價值為課稅依據,在不動產保有環節課征的一種財產稅。根據物業稅的概念,物業稅的納稅人應當是不動產(包括房產和和地產)的所有者或支配者,包括自然人和法人。

但是我國是土地公有制經濟,居民只享有土地的使用權,并不享有土地的所有權。所以物業稅中房地產權利應包含土地使用權。在現實生活中,土地使用權和房屋產權會發生分離。

因此,筆者認為物業稅的納稅人可以分為以下幾種情況第一,擁有土地使用權的房產所有者;第二,單純的土地使用權的擁有者;第三,沒有土地使用權的房產所有者;第四,房產的使用者(承租人)。當然,這時征收對象就可以分為以上分別對應的四類。

(二)物業稅的征稅對象

物業稅的課征對象為納稅人所有或占有、受益的土地、房產和房地合一的不動產及其附屬物。附屬物必須是能增加建筑物使用價值并附屬于建筑物主體的,包括:電梯、地下室、室內游泳池等。應該明確的是,物業稅開征后,出租房屋的業主,也應按保有情況繳稅,至于所得租金收入,應另計所得稅繳納。

(三)物業稅的計稅范圍

目前,物業稅的課征范圍主要應包括城市、城鎮、建制鎮和工礦區的土地和房屋(包括營業性和非營業性房屋),有觀點認為考慮到農民負擔的問題,不應當將農村地區包括在物業稅的征收范圍之內。但是如果不將農村包括在征收范圍之內,一方面會減少財政收入,另一方面也不符合稅收公平原則。目前,許多企業都坐落于以上稅種課稅范圍之外的區域,這些企業與坐落于城鎮的企業在對公共品的享受方面并沒有本質區別,卻不需要承擔房產稅和土地使用稅的納稅義務。此外,隨著我國城市化進程的加快,農村與城鎮的界限將會越來越模糊,城鎮區域將很難準確界定,可能會出現征稅的真空地帶。因此,物業稅的課稅范圍應擴大到農村,這同時也迎合了我國統一城鄉稅制的趨勢。

(四)物業稅的計稅依據

從各國現行的房地產保有稅實踐來看,對于不動產稅的計稅依據,可分為四類:不動產改良資本價值(市場評估價值)、不動產未改良資本價值、不動產年租金收益及不動產的某些物理特征。改良資本價值的計稅依據是土地和房產的市場完全價值,更符合“量能納稅”的原則,并且該計稅依據有“交易證據多,便于誠信納稅,收入富有彈性”的特點,更重要的是它能有效解決我國現行房地產稅制計稅依據不合理的現象。故開征物業稅時應以房地產的市場價值為計稅依據。借鑒各國的經驗,征收物業稅應該統一計稅依據,考慮到要適應我國市場經濟發展應采用房地產市場價值的評估值為計稅依據比較合適。

(五)物業稅的稅率

考慮到簡明稅制,便于征納,建議國家在物業稅的法律制度中規定稅率的浮動范圍,并將最終具體的稅率選擇權下放給各省級政府,實行分地區的差別比例稅率。目前,考慮到我國房地產業的發展水平,參考世界各國和我國港臺地區的制度,國家可以規定物業稅稅率在1%一10%之間,由各地在此范圍內規定自己的選擇基本稅率和差別稅率。各地稅率的確定原理可以表達為:稅率=(地方支出-非物業稅收入)/可征稅的物業的實際應稅價值(可征稅的物業的實際應稅價值=各類可征稅的物業的市場評估價值之和×綜合評估率)。因為實際稅率才能客觀反映納稅人的實際稅收負擔,所以各地物業稅的稅負水平實際上要受國家制定的評估制度和地方選擇的名義稅率共同影響。這樣可以使稅收的調控手段合理分配在中央和地方的手中,既有利于宏觀調控,又有利于地方政府因地制宜,選擇符合自身經濟發展的稅率。

例如,根據地方政府的測算擬定征物業稅稅率為2%,對于普通住宅實行30%的評估率,而對別墅實行50%的評估率。那么,一套市場評估價值100萬元的普通住宅房屋本年度應繳納的物業稅為 6000元(100萬元*30%*2%);而市場評估價值為200萬元的別墅本年度應繳納的物業稅為20000元(200萬元*50%*2%)。

(六)稅收減免政策

稅收減免政策的制定,要以我國社會的經濟發展水平和現階段國家對經濟的調控方向為依據,客觀的衡量社會各收入階層的實際負擔能力,參照國外通行的做法,結合我國歷年來的房地產稅收減免實施效果和經驗。因此,建議對物業稅的減免作以下規定:1.對國家機關、軍隊和各種非盈利性(科研、醫療、慈善、教育等)組織的自用不動產及社會公共物業免稅。這是保留了我國現行房地產稅中優惠政策的合理內容,也符合國財產稅通行的做法。2.為保證孤老、殘疾等特殊人群的基本住房需求,對其自住用房免稅,其經營性用房,可依據收入水平,經主管稅務機關批準減征。3.教堂、寺廟、公園、國家紀念館以及其他名勝古跡自用的房地產免征。4.對于受重大災害等不可抗力造成房屋損壞的,可依其損壞程度,在修繕期內按比例減征。5.市政街道、廣場、綠化地帶等公共物業免征。6.對居民自用的物業實行免征額制度。7.對用于農村經營的物業實行減稅或暫時免稅。

參考文獻

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