論情勢變更原則在商品房預售合同中的適用

馮 靚

[摘 要]商品房預售合同履行期限長,其間發生情勢重大變化的可能性較普遍合同大,適用情勢變更原則有助于化解房地產市場不正常風險,矯正合同雙方利益的非自愿失衡,保障房地產市場的健康發展。但情勢變更原則有其嚴格的適用條件,需要結合商品房預售合同的特點對情勢變更原則的適用條件詳加探析。

[關鍵詞]情勢變更原則 商品房預售合同 情勢變更事實 顯失公平

我國最新出臺的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》在我國立法上首次明確規定了情勢變更制度,以適應當今世界經濟動蕩、新情況層出不窮引發的合同訂立的風險和不確定性增大的情況。情勢變更是合同法上的一項重要制度,是指在合同成立并生效之后,履行完畢之前,合同賴以成立的基礎或者環境發生了當事人訂立合同時無法預料的變更,致使合同存在的基礎動搖或者喪失,如果維持原合同的效力,將顯失公平,因此允許當事人變更或解除合同。情勢變更原則是民法的公平原則在債法中的集中體現,通過情勢變更原則的適用,對已經確立的民事法律關系進行重新調整,矯正因合同情勢變更后出現的非自愿的不公平后果。我國理論一般認為,情勢變更的結果是當事人產生請求變更或者解除合同的法定實體權利。

商品房預售合同作為特殊的買賣合同,不僅履行時間長,資金數額大,而且具有一定的融資性和國家干預性,因此容易受到金融市場波動的影響和國家政策的左右。尤其是在目前經濟動蕩、新情況層出不窮的情況下,確立情勢變更原則對其具有特別重要的意義。但情事變更原則作為契約嚴守原則的例外,其適用應當有嚴格的條件。在商品房預售中,如果不能嚴格情勢變更的適用條件,開發商極有濫用該原則從而損害預購人的利益。筆者認為,情勢變更原則的適用應當注意以下幾個問題:

第一,準確理解“情勢變更事實”

所謂情勢,有學者認為是指“作為合同成立基礎或環境的一切客觀事實”,[1]也有認為“指合同成立后出現的不可預見的情況”[2]。該種觀點可以認為是廣義的情勢變更,將不可抗力包括進去。而另一方面,同一批學者又認為不可抗力包括地震、臺風等自然災害,也包括政府行為和社會異常現象。[3]這就造成情勢變更中的情勢遇不可抗力之間的模糊不清。情勢變更的事實與不可抗力應當區分開來,所謂情勢“必須是影響及于社會全體或及于局部之情事,并不考慮原來法律行為成立時,為其基礎或環境之事情。[4]情勢變更之情勢與不可抗力有相似之處。從另一種角度講,不可抗力可能導致情勢變更,但是情勢變更卻不一定是不可抗力引起的。

具體到商品房預售中的情勢變更,可以簡單類型化為以下幾種:第一,國家法律修改。如前文所述,商品房預售合同具有很強的國家干預性。在商品房預售合同履行期間,如果國家規制商品房預售領域的法律法規做出調整,則應當認定為當事人雙方簽訂商品房預售合同簽訂之初的法律環境發生變更。第二,國家商品房預售的法律政策調整。政策性調整是我國商品房交易市場中重要的調控手段,在商品房預售合同履行過程中相關部門出臺相關的調控政策,從而致使合同履行有失公平的,應當認定為情勢變更。第三,經濟環境巨變。此處應當區分情勢變更中的經濟環境劇變與商業風險。一般來講商業風險與情勢變更的區分有兩點:首先是預見性,商業風險是可以預見的,而情勢變更是不可預見的;其次是程度,如果商業風險超出了預見范圍,那么就有可能進入情勢變更的范疇。例如適度的通貨膨脹是商業風險,但是物價飛漲就應當認定為情勢變更;再次是結果,即商業風險情況下雙方繼續履行合同不會致使顯失公平的結果,而如果是情勢變更,則會致使顯失公平的結果。

第二,情勢變更原則適用時間

情勢變更原則要求導致情勢變更的事由發生在合同履行的過程中,具體來說就是商品房預售合同的簽訂到商品房移轉登記手續的辦理這一區間中,如果相關情勢發生在商品房預售合同簽訂之前或者簽訂之時,即使有一方當事人對此情勢并不知情,也不得適用這一原則,而要適用有關重大誤解或者認識錯誤的相關規則。[5]如果情勢變更發生在商品房預售合同履行完畢之后,則對商品房預售合同的訂立及履行都不產生影響,沒有情勢變更的適用。值得注意的是,如果商品房預售合同的履行期間發生情勢變更,但雙方當事人并未按照情勢變更對合同履行進行調整,待履行完畢之后之后,當事人雙方能否主張。筆者認為,如果存在情勢變更但雙方當事人仍然互相履行,應當認定該債權債務關系已經消滅,視為雙方當事人已經放棄了情勢變更的主張。

第三,情勢變更事由的不可預見性問題

情勢變更的目前在于調整合同雙方利益非自愿的失衡,因此如果當事人對情勢變更事由有所預見,無論其是否采取一定手段加以應對,都應當認定為當事人對該種后果的自愿承擔,對心甘情愿者不存在不公平,不能適用這一原則。[6]預見的標準觀點不一,有認為應當采用主觀標準,認為應當以遭受不利益一方的當事人的實際情況為準。[7]也有認為應當依據客觀標準,即根據一個一般的、合理的人標準為判斷。依據主觀標準增大訂約成本和司法成本,依據客觀標準則有可能在個案中有失公平。事實上對個案中當事人的預見能力,應當結合各方面的因素考慮,及應當考慮當事人個體的特殊情況,也應按照客觀原則進行考評,并且結合訂約當時交易實況進行判斷。

第四,“顯失公平”的確定

情勢變更原則的出現是公平原則與合同法中契約必守原則的協調。契約必守原則在情勢變更出現的情況下讓位于更高位階的公平原則,從而打破原有契約對原有合同進行調整。這就決定顯失公平成為情勢變更原則適用的本質條件。該顯失公平是指維持商品房預售合同的繼續如約履行將會造成當事人利益的嚴重失衡。對于顯失公平應當有程度要求,否則勢必造成對情勢變更的濫用。我國現有法律中沒有對程度的明確規定。但是應當認為利益失衡的程度十分嚴重,造成一方嚴重受損,對于另一方是否因此獲得明顯利益則不應要求。因為情勢變更在于做到利益的衡平從而實現法律的公平,一方因為情勢變更繼續如約履行合同將遭受重大損失就可以滿足條件。

另外,由于商品房預售合同的履行期限較長,影響預售合同最終履行結果的因素很多,最終造成不公平的原因也有很多。只有在發生情勢變更并且由該變更引起顯失公平的結果的情況下,才能援用情勢變更原則。

綜上所述,商品房預售合同內容復雜,涉及范圍廣,在商品房預售中適用情勢變更應當嚴格把握,否則有可能演變成預售人損害預購人的途徑。

參考文獻

[1]參見王家福:《民法債權》,法律出版社,1991年版第399頁

[2]參見王利明:《民商法研究(第四輯)》,法律出版社,2001年版第491頁

[3]參見王利明主編:《民法》,中國人民大學出版社,2005年版第586頁

[4]彭鳳至:《情勢變更原則之研究》,臺灣五南圖書出版社,1986年版第240頁

[5]參見謝懷栻:《合同法原理》,法律出版社,2000年版第192頁

[6][7]參見韓世遠:《合同法總論》,法律出版社,2004年版第448頁