論個人住房貸款的風險分析及對策研究

馬晶晶

摘要隨著房地產金融市場的迅猛發展,個人住房貸款的風險也日益突出:信用風險、操作風險、政策風險、市場風險、抵押物風險等等。因此,本文認為應從建立個人信用制度、完善銀行自身風險管理機制、完善法律法規、建立完善風險分擔機制、推進住房抵押貸款證券化等方面著手,有效降低住房貸款風險,促進個人住房貸款市場的健康發展。

關鍵詞個人住房貸款風險分析對策研究

中圖分類號:F831文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-144-01

一、 個人住房貸款的現狀

中國的個人住房貸款業務始于1992年,1997年以來迅速發展,截止2005年,全國個人住房商業貸款余額高達12000億元。但隨著經濟快速的發展,銀行貸款業務在大力擴展的同時,暴露出了各種風險,各商業銀行為了爭奪市場,擴大市場份額一味簡化貸款手續,對相關材料沒有嚴格審查,有的甚至接受借款人的一些虛假材料,進行惡性競爭,不僅造成了極壞的社會影響,更埋下了不少隱患。

近年來,各商業銀行紛紛出臺多種舉措發展個人住房貸款業務,有關監管部門也加大對于銀行個人住房貸款業務的監控力度。

二、 個人住房貸款的風險分析

(一) 信用風險

信用風險是指借款人或其他當事人不按照協議履行合同而導致貸款不能按期收回而造成損失的可能性,借款人個人收入、素質、行為、信譽等方面都存在一定的風險。

1.借款人風險

(1)借款人的道德風險。道德風險是指由于道德行為不佳給銀行資產帶來風險的可能性①,購房者在銀行進行住房貸款時,由于雙方信息不對稱,銀行很難對借款人的信用度和可靠性進行判斷。

(2)還款意愿及還款能力。還款意愿體現的是借款人歸還銀行借款的主動性和積極性,但在實際操作中,由于種種原因,借款人還款意愿一般較差。

還款能力體現的是借款人的客觀財務狀況,即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性②。

2.開發商風險

(1)假按揭風險。按揭貸款一般是指借款人在購房過程中,為彌補購房資金的不足,利用所購房屋或其他不動產作抵押,向銀行申請分期償還貸款的行為。假按揭是開發商采取以虛構的房屋買賣關系獲得銀行按揭貸款,從而達到獲取銀行信貸資金的目的。③

(2)購房者同開發商糾紛風險。開發商同購房者形成買賣關系后,由于房屋質量問題、住房面積縮水、偷減配套工程項目、開發商欠繳地價款造成房產證無法辦理、一房多售、不按合同期限交房,致使房屋購買人不能按期入住等原因,借款人往往不履行還款義務,使銀行貸款本息受損。

(3)重復抵押風險。指借款抵押人憑一本房屋所有權證書而將房屋多次抵押,從而使貸款額遠遠超過房屋價格給銀行貸款帶來損失風險④。

(二) 操作風險

商業銀行的操作風險,主要有人員道德風險、貸款審查風險和貸后管理的風險。

(三) 政策風險

國家對各商業銀行的宏觀調控政策對銀行風險也起到一些作用,近幾年,房地產行業發展過熱,住房面積不斷擴張,超過了國家規定的限額,房價一路飆升,因此國務院針對上述問題出臺一些政策法規,加大宏觀調控力度,重點發展普通商品住房,這些相關政策的頒布實施都會使房地產市場產生起伏變化,從而造成開發商的經營風險。

(四) 市場風險

市場風險是指因市場變化給銀行帶來財務損失的可能性,主要包括利率風險,匯率風險等。利率風險是指銀行的財務狀況在利率出現不利的波動時所面臨的風險。

(五) 抵押物風險

抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌風險、抵押物處置風險等。

三、 個人住房貸款風險的對策及研究

(一) 建立完善的個人信息制度

個人信用制度是指在經濟生活中管理、監督和保障個人信用活動的一整套規則、政策和法律的總和。

(二) 銀行自身完善風險管理機制

1.提高銀行內部人員的業務道德素質

銀行往往會因為內部人員的失誤或故意而增加了貸款風險,因此,應加強對經辦人員的職業道德教育和業務素質教育,提高從業人員的政治素養、業務水平和風險意識。要經常組織一些與業務有關的金融、法律知識培訓,建立一支專家型高素質的個人住房貸款業務隊伍。

2.對借款人進行嚴格的貸前審查

銀行應于貸前對借款人的品德、還款能力等方面進行嚴格的審查,如果借款人品質惡劣,道德水平低,很有可能會不按時償還貸款本息,這無疑會增加銀行的風險。

3.嚴格控制開發商貸款風險

如果項目開發在銀行有開發貸款,盡可能按封閉貸款的模式,按工程進度支付款項,借款人在提取款項時提供工程進度報告,銀行業按此確定的工程進度支付信息資金,使得銀行可以保證貸款使用與工程進度相吻合,這樣作業便于銀行加強建筑貸款額度使用的過程控制。

(三) 完善法律法規

由于我國法律法規在銀行抵押貸款方面還不完備,所以迫切需要建立完善住房抵押貸款的法律法規,以此為依據,調整銀行和借款人之間的權益關系,從而適應我國市場經濟的發展。

(四) 建立完善風險分擔機制

1.建立住房貸款擔保機構

風險分擔機制對于個人住房貸款風險的防范有著積極的作用,在國外政府通過有效的保障,當借款人因死亡或失業等原因無力還款時,保險人替借款人還清債務,同時取得了追償權,從抵押物的處置中得到補償或向投保人追償。

2.健全和完善商業保險制度

住房抵押貸款保險極大地促進了各國住房金融的發展,它不僅為許多中低收入家庭獲得住房抵押貸款提供了條件,而且也解除了金融機構發放住房抵押貸款的不安全感和不確定性,并且大大提高了住房抵押貸款的流動性,從而吸取了眾多的金融機構介入住房抵押貸款市場。

(五)推進住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構對住房抵押貸款進行包裝組合,將一定數量的貸款期限、利率、抵押房產類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押貸款群組,經過擔保和信用加強,以發行債權的方式(包括出售抵押債權及由抵押貸款支持,擔保的各種證券)出售給投資者的融資過程。

四、結語

本文以個人住房貸款風險影響因素為研究線索,結合國內外的研究情況,主要分析了信用風險、操作風險、政策風險、市場風險、抵押物風險,通過對各種風險因素的研究,得出以下結論:

第一、由于我國個人住房貸款風險因素眾多,因此預防措施也不盡相同,分析個人住房貸的各種風險因素的內在聯系,有助于推動商業銀行的風險防范機制的完善。

第二、我國應盡快完善關于個人住房貸款的法律法規,規范房地產金融市場秩序,建立風險分散機制,并逐步推行住房貸款的證券化。

第三、我國應盡快建立健全個人信用體系,通過個人信息制度的建立,有效約束個人的違約行為,同時,各商業銀行也應該加強內部風險管理,建立科學合理的貸款指導性政策和個人住房抵押貸款審查標準。