淺析我國住改非房屋拆遷過程中的焦點問題

王 卉

摘要城市房屋拆遷制度是我國特有的一項法律制度,但在拆遷過程中亦出現一些問題被拆遷人需尋求救濟,如政府拆遷裁決程序違法,裁決內容不具體,拆遷補償范圍過于狹窄、補償價格評估方法存在缺陷,拆遷人及評估機構拆遷公司資質虛報,估價活動缺乏獨立性等問題,本文將針對拆遷過程中經常出現的幾個焦點問題進行透析解讀。

關鍵詞住改非違章認定評估時點

中圖分類號:F292文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-285-01

隨著城市改造的進程加速,房屋拆遷的數量上漲,地方的拆遷政策各異,而在此過程中相當多的問題亦顯露出來。國務院在2001年頒布了城市房屋拆遷管理條例,后地方各省市都相繼出臺了拆遷的具體實施辦法和補償標準,地域差別很大,最高院也出臺了一些司法解釋,對指導拆遷具體工作也有很重要的作用。農村集體土地上的房屋拆遷補償又有別于城市房屋拆遷,且國家層面上也無統一的確切規定,多以地方規定為主。一些地方政府為了所謂的政績,甚至為開發商一路綠燈,降低開發商的風險,最大限度的賺取利潤,干預地方房地產評估機構壓低被拆遷房屋的評估價值,在行政裁決中,依估價報告確定的價值進行“等價補償”,在以下這個典型案例里集中體現了此類拆遷的幾個關注焦點,在法律實務中值得借鑒。

此案件為A訴B市建設局城市房屋拆遷行政裁決案,該房屋自1987年至今一直由A與其父親領取工商營業執照合法經營,是連續經營了約20余年之久的經營用房。2008年開始拆遷時,拆遷人房產開公司未按法律法規進行評估和安置,就本案事實與法律適用的爭論焦點提出如下見解:

一、拆遷人適格

(一)未取得房地產開發資質等級證書的企業,不得從事房地產開發經營業務

拆遷人(房產公司)于2003年成立,2004年建設局頒布對拆遷人的房屋拆遷行政許可,許可拆遷人自此可對開發地塊開始拆遷,但是拆遷人直至2008年才辦理暫定資質證書,才可按照叁級標準從事房地產開發經營,故2004年拆遷人不具備房地產開發資質,不可從事房地產開發經營。

(二)房屋累計竣工建筑面積不滿足

拆遷人所開發的項目至目前為止僅有在原開發地塊位置上的“某園”,“某園”項目坐落于市中心區,總用地面積約2萬㎡,總建筑面積3萬多㎡,僅有小部分竣工,總開發面積尚未滿足5萬平方米,不可能具備三級資質。拆遷人在2004年不具備主體資格對開發地塊開始拆遷,建設局不應當頒發房屋拆遷許可證給拆遷人,拆遷時點也應當從拆遷人具備主體資格以后開始計算。

二、評估人適格

C評估公司的企業法人營業執照、C評估公司的房地產價格評估機構資格證書表明,此評估公司于2001年開始經營房地產價格評估等服務。按照國家建設部《房地產估價機構管理辦法》第九條第二款第二項“各資質等級房地產估價機構的條件如下:二級資質:需取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上。”2004年開始拆遷,評估公司在2001年才注冊成立,在2000年亦尚未成立,更不可能已具備三級資質,故評估公司不可能具有貳級評估資質。

C評估公司是在2006年取得貳級資質的,并不是建設局和拆遷人聯合發布的拆遷評估機構公告中宣稱的2004年。建設局及拆遷人在評估公司的選擇上程序違法,故該公司不能夠作為開發地塊的房屋拆遷評估機構。

三、評估程序需合法

拆遷人張貼的關于選擇房屋拆遷評估機構的公告,只推薦了一家評估機構, 排除了采用被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽的權利,剝奪了被拆遷人的應有權利。根據規定,一般情況下拆遷人不采用抽簽的方法來確定評估機構,而是拆遷人單方先確定唯一的候選評估機構,此做法顯然是違反法定程序,侵犯了被拆遷人的選擇權利。

四、異議程序合法

在審理中,A根據有關政策,提出面積要求按實際面積,性質按90年以前就經營的房產評估。建設局未委托專家評估委員會鑒定,而是由拆遷人委托原評估機構評估,以此作為裁決依據,程序不合法。很多地方都存在操作程序不規范的情況,規范的操作雖然繁瑣,但是可以避免此類風險的產生,無論對哪一方都能夠起到保護作用,所以還是強調規范操作。

五、需通過當地城鄉規劃部門認定房屋是否違建

建設局認定房屋面積以產權登記面積為準,未按實際面積測量計算,把實際超出面積排除在外,不予補償。這是不合法的,侵犯了A的合法權益,違反公平原則。因此建設局需通過當地城鄉規劃部門對A超面積部分進行是否違章的認定,才能作違章建筑處理。違章建筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍,判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地規劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認定權利。評估機構

也無權自己來認定是否是違章建筑。建設局沒有執行這一程序,顯然是不合法的,屬于程序違法。

六、在確定房屋面積上行政裁決程序違法

《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條第二款規定:“對被拆遷房屋的面積,不能協商一致的,可以向依照《房屋測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定,沒有設立房屋面積鑒定機構的,可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。”但建設局未進行房屋面積鑒定就進行裁決,其程序違法。

七、房屋評估時點

拆遷許可證期限規定為一年,超過期限必需重新領取拆遷許可證。原來的許可證就自然失效,拆遷重新實施。房屋拆遷評估應在規定的拆遷期限內實施。根據《城市房屋估價指導意見》第十一條第二款的規定:“拆遷估價時點一般為房屋拆遷評估證頒發之日,拆遷規模大、分期分段實施的,以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。”拆遷人在申請房屋拆遷許可證時,必須向拆遷管理部門提供建設項目批準文件,建設用地規劃許可證,國有土地使用權批準文件,拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進行認真的審查,嚴格把關。