房地產(chǎn)市場非法預售現(xiàn)象剖析

謝建敏

摘要：目前，我國房地產(chǎn)市場非法預售現(xiàn)象較為普遍，購房者權利難以保證，致使社會矛盾激化。其焦點體現(xiàn)在價格飆升、廣告推介會陷阱和訂金圈套。對此，行政監(jiān)管不利、行政處罰無力、相關法律不夠完善，是造成信任危機和社會不穩(wěn)定的主要因素。本文建議籌建商品房預銷售網(wǎng)上備案系統(tǒng)，加強行政監(jiān)管力度，建立房地產(chǎn)成本、價格信息披露制度，構建房地產(chǎn)信用體系，最終取消商品房預售制度。

關鍵詞：房地產(chǎn)；非法預售；價格飆升

我國房地產(chǎn)市場在2008年出現(xiàn)了前所未有的信任危機，房地產(chǎn)糾紛不斷出現(xiàn)，司法救濟無助，信訪調(diào)解缺乏力度，開發(fā)商與購房者(消費者)矛盾激化，究其源頭，多為房地產(chǎn)開發(fā)商的非法預售行為。

1 房地產(chǎn)市場的非法預售行為，究其原因包括：

先期了解市場，為將來定價做準備，部分開發(fā)商收取一萬元到十萬元左右的訂金稱為認籌，其目的是為了解市場，以認籌的多少預測其開盤價格。同時，從認籌到真正預售要半年到一年多的時間，開發(fā)商也等于獲得了一筆無息貸款。

融資以緩解資金緊缺壓力。一些中小開發(fā)商資金實力不足，會用“內(nèi)部認購”的形式提前預售，這種形式在中等城市非常普遍。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，許多商品房項目常常先由承建商墊資建設，從樓盤出地面開始，開發(fā)商就要逐層向承建商付款，一直到取得預售證、正式發(fā)售前，這是開發(fā)商資金鏈最緊的階段。因此，正是由于資金緊張個別開發(fā)商在還未取得預售證前，以總價打折、優(yōu)先選房等好處誘使購房者提前繳納全部房款或首付款，購買一個所謂的“房號”。

2 非法預售的社會危害及成因

改革開放以來，隨著我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制的建立和縱深發(fā)展，作為市場經(jīng)濟伴生物的非法行為也大量發(fā)生，不但給國家和人民的利益造成巨大損失，還極大地干擾和破壞了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，引發(fā)大量的不安定事件，危害社會穩(wěn)定，其危害之嚴重已引起了政府和社會各界的高度關注和重視，已到了必須徹底進行根治的地步了。

筆者認為，開發(fā)商的非法預售猖獗，不只有著現(xiàn)實，還有著法律的雙重因素，具體來說有：

2.1 現(xiàn)實原因

開發(fā)商缺乏職業(yè)道德素養(yǎng)。不論是大開發(fā)商，還是中小開發(fā)商，都還缺乏本著善待客戶、建立品牌的心態(tài)開展項目銷售工作，而是急功近利只顧眼前利益，不顧后果地開發(fā)和銷售。特別是在與購房者的糾紛中，缺乏承擔責任的勇氣。如此，不可能實現(xiàn)我國房地產(chǎn)的共同進步，更不用說使整個行業(yè)進入一個重視品質(zhì)和客戶的嶄新發(fā)展階段。

政府監(jiān)管缺乏力度。房地產(chǎn)行政部門少有主動監(jiān)管市場，對于開發(fā)商的非法預售行為，被動地亦步亦趨，致使問題猖獗，百姓利益選擇無奈，不得不與強勢開發(fā)商簽訂非法的內(nèi)部認購協(xié)議書。

信訪調(diào)解未能發(fā)揮作用。信訪部門只強調(diào)其為調(diào)解部門，不能進行錄音等司法鑒定，解決問題的方式多為折中方法，缺少積極主動解決問題的態(tài)度。面對購房者的一次次催促和不滿，多以“不滿意可以司法訴訟解決”相推搪，促使購房者不得不進行上一級信訪。

2.2 法律原因

對于開發(fā)商的非法預售侵害購房人利益，并非購房百姓不肯拿起法律武器，而是現(xiàn)行的法律存在漏洞，司法實踐上還有很多問題。

開發(fā)商非法預售后的責任承擔上較輕。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第67條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第39條的規(guī)定，對擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門依法追究其行政法律責任，因此，縣級以上各級房產(chǎn)管理部門是依法行使《城市房地產(chǎn)管理法》第67條規(guī)定的行政處罰權的部門。依據(jù)上述內(nèi)容，各級房產(chǎn)管理部門基本是無舉報不追究，少有主動調(diào)查。那么根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第67條規(guī)定，采取行政處罰的種類只有責令停止預售活動、沒收違法所得和罰款。

3 幾點建議

3.1 建議籌建商品房預銷售網(wǎng)上備案系統(tǒng)

只有解決房地產(chǎn)市場交易信息不透明、市場信息不對稱的狀態(tài)，才可徹底遏制非法預售“潛規(guī)則”。廣東珠海市商品房預（銷）售專網(wǎng)于2007年已正式啟動，市民可以在買房前上網(wǎng)查看其預售許可證、各商品房房號、戶型等信息。預售專網(wǎng)將使房地產(chǎn)市場信息更加公開、透明，抑制人為惜售、炒房和哄抬房價等行為，起到穩(wěn)定住房價格、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的作用。

3.2 建議行政主管部門加強實質(zhì)監(jiān)管

政府應加大懲罰力度，重點打擊內(nèi)部認購，因為它形成了“假認購、真預售”的事實，已經(jīng)實際完成了買賣，卻沒有法律保證，涉及資金量大，必須嚴厲打擊。對開發(fā)商應在確認其非法內(nèi)部認購后，對其處以不得預售、只能建成現(xiàn)房后銷售的決定。受訪者均表示希望政府能夠加大對非法預售的打擊力度。

3.3 建議政府加大宣傳力度

實際中大部分人不了解房地產(chǎn)的相關政策，在有關訪問中，被調(diào)查者不知道如何辨別證件真?zhèn)危恢廊ナ裁淳W(wǎng)站查詢，這些都需要政府加強宣傳工作，在消費者當中普及。

3.4 制定房地產(chǎn)成本、價格信息披露制度

土地增值稅政策在2007年２月起實施，如果能得到嚴格執(zhí)行，將很大程度上促進房屋成本透明化。有學者表示，過去除了上市房地產(chǎn)公司按規(guī)定必須公開企業(yè)信息，對其他開發(fā)商的賬目，稅務部門只能有疑義時才能核查。土地增值稅政策實施后，每個開發(fā)商必須為每個項目申報收入中的扣除項目，開發(fā)商必須拿出票據(jù)證明花在人工、材料、宣傳方面的成本，雖然依然可能多報支出，但起碼有了限制。總的來看，本文認為只有解決買賣雙方信息不對稱的問題，才能形成一個價格的合理形成機制。

3.5 構建房地產(chǎn)信用體系

從信用體系、法律制度的建設著手，建立并公開房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信檔案，限制或禁止向不誠信開發(fā)商貸款。2008年8月，央行銀監(jiān)會限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，對規(guī)范房企貸款提出了五大項具體要求。分別是：禁止向房企發(fā)放專門用于繳納土地出讓價款的貸款；貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對國土資源部門認定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎發(fā)放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款；此外，銀行還應加強對房企自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評估，審核確認房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復抵押。筆者認為，為了有效遏制開發(fā)商的非法預售，應當通過各種有效的手段禁止向此類房地產(chǎn)企業(yè)貸款。

3.6 取消商品房預售制度

由于我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，相關市場主體的一些經(jīng)營行為極不規(guī)范，加之我國相關法律還不完善，未能給予嚴格有效的法律監(jiān)督，以致行政管理未能對商品房的預售形成恰當?shù)姆啥ㄎ弧⒓皶r的動態(tài)跟蹤、完善的懲處機制等，相關問題也就應運而生。商品房預售制度存在很多問題，但是其中最大問題就是非法預售。可以完善我國《城市房地產(chǎn)管理法》加大行政處罰力度，也可以建議律師介入預售環(huán)節(jié)從根本上影響這一問題。但是筆者更加贊同潘蜀健同志的觀點，不斷增加管理環(huán)節(jié)去維護一個漏洞百出的制度，本身就是不合理的。尤其是這個制度造成了太多購房者的利益損害，就應當在逐年提高預售門檻的同時，最后取消預售制度。

參考文獻

[1]梁慧星主編.民商法論叢(4)[M].法律出版社，2008.

[2]房紹坤主編.房地產(chǎn)法[M].北京大學出版社，2008.

[3]韓晶元，李寧，應立楓.認籌賣樓已成潛規(guī)則 打擊炒房還需抓源頭.珠江晚報，2007.