房地產調控未了局

易憲容

房地產市場是否結束周期性調整是相當不確定的，實際市場可能與開發商所宣傳的差別較大。要關注房價上漲，更要關注這種房價上漲是否能夠持續，關注這種現象是否有一個合理的解釋。

估計誰也沒有想到，在國內經濟回穩存在許多不確定性的大背景下，房地產業突然搖身一變，火爆“復蘇”了。不僅銷售量超過2007年的水平，而且房價也開始在上漲。

從國家統計局的數據來看，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲城市有60個，漲幅最大的主要是沿海城市，如溫州3.8％、廈門2.1％。1～5月，全國完成房地產開發投資10165億元，同比增長6.8％，全國房地產開發企業房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7％；房屋竣工面積1.62億平方米，同比增長22.6％。全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5％，其中，商品住宅銷售面積增長26.7％。商品房銷售額11389億元，同比增長45.3％。

廉價貨幣，昂貴樓市

在開始，許多人都會以為，住房銷售最的增長是房地產企業的利潤預期調整，讓房價下降把居民的住房需求釋放出來了。對此，在今年3月份的時候，全國不少地方的房地產開發商確實是這樣在做，不少地方的房價是降了下來，比如在北京，不少項目的價格確實是下降不少。但是，隨著住房銷售增加，5月份房地產開發商又開始把房價漲了起來。實際上，這只是相對于住房投資者而言，如果房地產價格在上漲，義有便利的金融杠桿，房地產投資者自然會進入市場。但是，對于房地產消費者來說，由于住房消費者購買住房的收入預算線是固定的，他們的住房需求大小就在于房價高低。如果房價過高，超過住房消費者住房收入預算線，住房消費者的需求就無法釋放。所以，要判斷的是當前進入房地產市場是投資者還是消費者，以及這兩者的比例關系如何?不過，從二手房銷售比較旺盛、銷售90平方米為主導的情況來看，估計當前進入房地產的投資者有，但比重不會太高。2007年深圳房地產市場投資者達80％。

當然，這次房地產銷售快速增加與政府的房地產政策的累積效應有很大的關系比如，2008年10月27日的住房按揭貸款優惠，其幅度之大，涉及面之廣是前所未有的。可以說，當前的住房按揭優惠利率比美國都低許多(中國是4.168％，美國是5.3％)，這自然會吸引更多居民進入房地產市場。從而又激起了房地產開發商增加漲價動機。而房價上漲，房地產投資者及炒作者可能又開始以虛假的方式利用銀行金融杠桿進人房地產市場。從最近一些媒體報道來看，又出現有人利用住房按揭貸款炒作房地產。

最近房地產銷售突然間增長，也與政府的托市有關。政府這種托市，一是表現為對當地居民的直接補貼，并把這種補貼政策限定在當年有效，過了2009年就不可獲得這種補貼。在這方面，沿海的一線城市表現特別突出，如西安、長沙、南京、杭州、天津等；二是表現為間接補貼上，比如購買住房上戶口，把戶口作為一種交易附帶產品：三是表現地方政府加大城市拆遷的力度，從而使得城市居民的被動性住房需求迅速增加。比如，北京不僅拆遷規模迅速擴大，而且加大拆遷補貼的力度，從而為這些被動性住房需求的居民輕易地進入房地產市場，房地產需求立即放大。比如，今年1～5月份，北京市拆遷住房1.7萬多套，而這些住房高補貼，從而讓這種城市住房被動需求迅速放大；四是放寬房地產開發商土地出讓金的繳款期限，甚至房地產開發違約也免于地方政府追究。土地出讓金繳款期限一放松，房地產開發商又如魚得水，可以用這些資金把住房持有在手上更久，以便讓房價上漲。可以開發更多的項目等；五是還有其他特殊原因讓其住房需求突然增長。面對國外大量資金進入國內房地產市場炒房，2006年央行出臺了171號文件嚴格限制外資國內房地產市場投資與炒作。但是，該政策在2008年為廣東與北京市政府所化解，放開境外居民進入中國房地產市場。隨著內地房地產市場開始松動，香港等投資者又開始進入北京及深圳的房地產市場。而香港的投資者進入自然會帶動內地房地產投資者進入市場。一些地方的房價就在這種情況下迅速推高。

可以說，最近國內房地產市場銷售量的增長，最為重要的是近幾個月來國內金融市場的流動性超高速增長。商業銀行為了增加信貸增長的市場份額，就會讓大量的信貸進入房地產開發企業，從而根本上緩解房地產企業資金的壓力，也為房地產開發商提高房價創造了條件；另一方面，由于實體經濟復蘇緩慢，許多企業從銀行體系獲得流動性之后，會把這些流動性進入股市與樓市。對此，盡管監管部門對企業信貸資金流向哪里有嚴格的要求，但是企業要讓資金流向房地產是比較容易的。

短期井噴是利益集團合謀

筆者要問的是，這種房地產銷售增長，房價上漲能夠持續多久，它是一種真實住房消贊需求釋放，還是一種短期炒作?為什么不少地方房地產的銷售能夠在短期突然增加?

從上面分析可以看到，這里有房地產開發商通過價格調整釋放居民住房消費的部分需求，而且這種住房消費需求的釋放就在于房地產商價格調整程度。如果房地產商的住房價格調整越深，那么這種住房消費需求釋放程度就越大。反之，如果房地產商住房價格調整小，盡管也有住房消費需求釋放，似這種需求是十分有限的。

從目前房地產銷售量的增長情況來看，房地產銷售量的增長主要表現在二手房、中小套型住房、經濟適用房等保障型住房上。這種現象說明了什么呢?一是早些時候進入的投資者看到房地產市場將出現全面價格向下調整，因此他們會借著這種房地產銷售價格的反彈以最快方式逃出房地產市場，以免深度套牢。因此，這次房地產市場銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。比如深圳不少早幾年進入的投資者紛紛出貨，以便在這波房價上漲中解套。

二是住房銷售以中小套型為主，而這些中小套型的住房銷售都是在價格全面下調的情況下增加銷售的。這說明當前房地產市場已經發生根本性變化，以消費為主導的市場開始形成。既然是消費為主導的市場，那么這種房地產市場銷售本質上的變化將改變日前國內房地產產品格局及利益格局。而房價的調整深度決定房地產消費釋放程度。

三是早些時候房地產開發商一直在強調，房地產市場歸市場，保障歸保障，希望把這兩者全面分開。但實際上是不可能的，當房地產保障部分快速增長時，特別是政府安居工程全面落實時，它對房地產的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將影響國內房地產市場價格全面向下調整。

同時也應該看到，個人住房按揭貸款是衡量房地產是否繁榮的重要指標。2009年1～5月，隨著政府采取大力度的個人住房按揭貸款信貸優惠政策，個人住房按揭貸款比2008年要好，而且5月份增長特別快，在此，電并不意味著完全復蘇，因為，目前房地產市場上自賣自買成風、假按揭成風，以及各商業銀行都在盡力擴大個人住房按揭貸款市場的份額。如果這樣，其面對的問題也就更為復雜了。

也就是說，在2008年住房銷售下降20％以上、國家又出臺這樣多的激勵房地產市場政策的情況下，一些地方房地產銷售增加是正常的，但這并不是房地產市場全面面回暖。只有房地產市場的價格出現全面理性回歸，讓大量居民都有支付能力進入房地產市場，讓房地產庫存迅速減少時，房地產的全面回暖才會出現。不過，在目前的房地產市場價格水平、國內外經濟形勢下，房地產市場的回暖還是比較困難的事情。國內房地產市場價格全面理性回歸剛剛開始。

特別是，當前一些房地產開發商，看到住房一開始有銷售，就大打房地產回暖牌，并隨之讓房價上漲，這無疑讓剛剛好一點的房地產打回原形。當前國內房地產開發商為了大造房地產回暖的輿論，導致房地產市場虛假現象泛濫，如請人排隊制造購買住房的虛假繁榮、如房地產開發商買了房又退、假按揭等。

在現代通訊交通如此方便、房地產開發商交往如此頻繁、以及住房預售制度不合理等條件下，全國房地產開發商合謀推高房價是件十分容易的事情。因此，在這種情況下，為了讓民眾能夠真正了解市場發生了什么，就要求政府能夠為市場提供更多的公殲透明的信息。特別是，現在房地產市場出現許多現象與生活常識差別太大，甚至離譜時，政府更應該這樣做。否則房地產市場容易為房地產開發商等少數人操縱。但愿房地產開發商看清楚整個國內外經濟發展之大勢，小要自己折騰自己。只有當房地產市場價格全面調整到絕大多數居民有支付能力點上時，房地產市場繁榮才會真正開始。

從以上的分析來看，中國房地產市場是否結束周期性調整是相當不確定的，實際市場可能與房地產開發商所宣傳差別較大，特別是從房地產市場特性來看，當前房地產市場出現的許多現象與市場內在性完全背離，與人們日常生活的經濟常識的邏輯背離，要關注國內房價上漲，更要關注這種房價上漲是否能夠持續，關注這種現象是否有一個合理的解釋。