關(guān)于我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介機構(gòu)研究

沈映春　周曉芳

[摘要] 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)需要通過加快土地流轉(zhuǎn)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營,農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)是繼1978年農(nóng)村土地承包制度改革后的又一制度創(chuàng)新,我國許多地方都出現(xiàn)了各種模式的土地流轉(zhuǎn)。但由于缺乏政府的引導(dǎo),土地流轉(zhuǎn)中存在諸多問題,如土地流轉(zhuǎn)信息不暢通、土地流轉(zhuǎn)形式混亂及農(nóng)民的權(quán)益得不到有效保障。隨著土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展而初步形成的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的出現(xiàn)為解決這些問題提供了新的途徑。文章介紹了我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的形成機理、現(xiàn)狀,并針對其制約因素提出相應(yīng)的發(fā)展建議。

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村;土地流轉(zhuǎn);中介機構(gòu)

[中圖分類號]F321.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A

[文章編號]1673-0461(2009)08-0035-04

我國1978年開始實行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制,確定了以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ),統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制,因此在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制下,農(nóng)村的土地屬于集體,農(nóng)戶沒有土地所有權(quán),但是擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)和剩余索取權(quán)、對土地的有限處置權(quán)。由此可知農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織,即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。[1]2002年8月29日九屆全國人大第29次會議通過了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》,并于2003年3月1日實施。該法第32條明確規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”[2]國家對土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)政策的放寬,農(nóng)村土地使用權(quán)市場日益活躍,多種土地流轉(zhuǎn)模式應(yīng)運而生。2008年10月,中共十七屆三中全會通過《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》,進(jìn)一步指出,允許農(nóng)民按依法自愿有償原則,以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。但政府引導(dǎo)的缺失,使土地流轉(zhuǎn)還存在不少問題。伴隨土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展而形成的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)為這些問題的解決提供了新的途徑。

一、土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的形成機理

根據(jù)諾斯的理論,生產(chǎn)成本包括制造成本和交易成本。新古典經(jīng)濟理論中假設(shè)存在信息完備、瞬時均衡的完全競爭市場,買賣雙方的交易活動由市場自動協(xié)調(diào),沒有因為搜集信息、談判而耗費時間、精力等資源,因此交易成本為零。但是現(xiàn)實的市場交易中,與信息完備的假設(shè)是不符合的,交易雙方總是存在信息不對稱,發(fā)現(xiàn)均衡價格和均衡數(shù)量需付出一定代價,談判、監(jiān)督都需要耗費成本。在《國富論》中關(guān)于勞動分工有這樣一段話“勞動生產(chǎn)力上最大的增進(jìn),以及運用勞動時所表現(xiàn)的更大熟練、技巧和判斷力,似乎都是分工的結(jié)果。”中介機構(gòu)是社會分工的一種體現(xiàn),也是社會分工的結(jié)果。社會分工越細(xì),交易成本就越高,就越需要中介組織的服務(wù)。因為專業(yè)的、市場化的中介機構(gòu)服務(wù)可以降低信息的閉塞程度,降低企業(yè)的交易成本。

土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)是指土地流轉(zhuǎn)過程中孕育出來的、將農(nóng)地的供給主體和需求主體聯(lián)結(jié)起來的中介組織, 它在農(nóng)地的供給主體和需求主體之間起到了溝通和橋梁的作用。

我們從中介機構(gòu)出現(xiàn)前后的土地流轉(zhuǎn)交易費用和狀況進(jìn)行比較:

1.在沒有中介機構(gòu)參與時:違約金和租金都比較低,這主要是因為:(1) 發(fā)包方與承包方很多是處于同一村鎮(zhèn)里,受人情世故的影響,違約金和租金不會太高。(2)土地流轉(zhuǎn)地是為了實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營。發(fā)包方人數(shù)眾多,再加上農(nóng)民的弱點——組織性較差,不易形成合力,因此整體的談判能力不強;而承包人一般都是公司或者有經(jīng)驗的種植大戶,談判能力顯著高于發(fā)包方,給與發(fā)包方的租金往往較低,違約金更少(見圖1)。

這樣,違約情況很容易出現(xiàn),影響土地流轉(zhuǎn)的持續(xù)和穩(wěn)定,同時使得農(nóng)民收入預(yù)期的穩(wěn)定被打亂,使其出現(xiàn)對土地流轉(zhuǎn)的抵觸情緒,并且在一定范圍內(nèi)散播,對土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響。

2.引入中介機構(gòu):一方面中介機構(gòu)的專業(yè)能力必然使得其談判能力不遜于承包方;另一方面,中介主的出現(xiàn)割斷了發(fā)包方與承包方之間的直接聯(lián)系,減少了復(fù)雜的社會關(guān)系對交易結(jié)果的影響,可以有效地改變違約成本過低的狀況。進(jìn)而保證了合約執(zhí)行的連續(xù)性,有效推動土地流轉(zhuǎn)的大面積推廣。

在中介機構(gòu)參與市場交易之后,市場交易成本可以得到有效的縮減。首先,相關(guān)信息的搜尋成本可大大降低。發(fā)包方而只需將土地流轉(zhuǎn)事宜委托給中介機構(gòu),而承包方也不需要尋找有分散的農(nóng)戶,只需與中介機構(gòu)直接談判;其次,雙方之間議價成本減少,中介機構(gòu)可以綜合市場的需求狀況,推行客觀統(tǒng)一的計價標(biāo)準(zhǔn),并以此作為一種信號顯示機制,減少討價還價的交易成本(見圖2)。

結(jié)合我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的情況來看,農(nóng)業(yè)部1993年的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示,1992年全國有473.3萬承包農(nóng)戶轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓農(nóng)地77.4萬公頃,分別占所承包土地農(nóng)戶總數(shù)的2.3%和承包土地總面積的2.9%。[3]到2003年底,全國農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)和集中的面積占全國耕地總面積的7.0%～10.0%,是1992年農(nóng)地流轉(zhuǎn)水平的2～3倍,且流轉(zhuǎn)速度和規(guī)模呈不斷上升趨勢。[4] 但是土地具體流轉(zhuǎn)過程中存在以下問題:

(1)農(nóng)村勞動力的流動導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)具有普遍性且土地租入租出頻繁,流轉(zhuǎn)規(guī)模與在我國各地區(qū)之間存在明顯差異性,土地流轉(zhuǎn)規(guī)模與各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度成正相關(guān)關(guān)系。

(2)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)及信息非常不完善,需要轉(zhuǎn)出土地和需要承租土地之間缺乏信息聯(lián)系,大部分土地流轉(zhuǎn)只是在狹小范圍進(jìn)行,交易的地塊小,分布較為零散,交易價格多樣,差距大。[5]

(3)除了極小規(guī)模的互換經(jīng)營之外,轉(zhuǎn)包、反租倒包、土地股份合作制等形式的土地流轉(zhuǎn)或多或少的存在社區(qū)組織對農(nóng)村土地使用的行政干預(yù),削弱了農(nóng)戶的承包權(quán)益。

(4)對于交易中的農(nóng)戶來說,地位都很被動,再加之缺乏相應(yīng)的規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同,農(nóng)戶的利益得不到保證,土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化也受到限制。

家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是使農(nóng)業(yè)邁向市場經(jīng)濟運作的基礎(chǔ),而實行土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是使農(nóng)業(yè)和農(nóng)民都進(jìn)入市場經(jīng)濟的框架的第一步,但是需要土地流轉(zhuǎn)的中介機構(gòu)來完善這一步驟。

二、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的現(xiàn)狀分析

1.土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的形式

隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)速度的加快和范圍的擴大,土地流轉(zhuǎn)的中介機構(gòu)才逐步出現(xiàn),但是目前還沒有統(tǒng)一形式的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu),綜合全國來看,其主要表現(xiàn)形式有:土地信托服務(wù)中心、土地托管中心。在浙江、江蘇等地,土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)比較早,很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)建立以政府部門為依托的土地信托服務(wù)中心。如浙江省目前共有254個鄉(xiāng)鎮(zhèn),4,344個村建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織,類似“土地信托中心”的中介服務(wù)組織3,069個。在廣州、黑龍江和吉林等省都有類似的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)。一般意義上的土地信托是指土地所有權(quán)人為了有效利用土地,以取得收益為目的,以信托契約的方式將土地委托給專業(yè)機構(gòu),由該專業(yè)機構(gòu)利用其專業(yè)規(guī)劃與管理,就有關(guān)土地開發(fā)進(jìn)行全盤規(guī)劃與執(zhí)行,包括開發(fā)規(guī)劃、資金籌措、建筑物興建、地產(chǎn)分售、租戶招租、維護(hù)管理等,并將經(jīng)營利益按期分配給土地所有人或受益人,在信托期間終了時,該專業(yè)機構(gòu)再依約將信托財產(chǎn)返還給委托人的一種土地經(jīng)營管理方式。

從我國各地的土地信托中心的運轉(zhuǎn)來看,是在堅持土地所有權(quán)不變、土地承包權(quán)的穩(wěn)定的前提下,按照土地使用權(quán)依法、自愿、有償轉(zhuǎn)讓的原則,接受農(nóng)戶委托,將外出經(jīng)商、打工或辦企業(yè)的農(nóng)戶不愿耕種和無力耕種的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)對外租賃或招商引資發(fā)展效益農(nóng)業(yè)。[6]

從目前土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的不同的組建方式看, 可以劃分為農(nóng)民自發(fā)興辦和政府部門興辦兩大類。前者一般是由村干部、農(nóng)村中的技術(shù)能手、專業(yè)大戶等牽頭興辦的, 其特點是組建和運行過程中的自發(fā)性和獨立性。在江浙出現(xiàn)的村一級土地流轉(zhuǎn)托管站多屬于這種類型, 它們通常是由村干部擔(dān)任中介機構(gòu)的負(fù)責(zé)人, 外出打工、經(jīng)商等不愿耕種或無能力耕種的農(nóng)戶, 把土地交給村土地流轉(zhuǎn)托管站托管, 再由托管站將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去。后者則是依托或依靠政府職能部門建立起來, 一般從部門中抽調(diào)人員專職負(fù)責(zé)其信息登記、服務(wù)等。

2.存在的問題及制約因素

我國初步發(fā)展階段農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)從整體上來看:土地流轉(zhuǎn)的中介機構(gòu)還沒有形成體系,處于各自為政的狀態(tài)。由于缺乏一個從上而下、網(wǎng)狀、多功能的服務(wù)體系,難以達(dá)到很好的溝通市場信息,建立合理的價格體系的目的。

從數(shù)量和分布來看:中介機構(gòu)數(shù)量太少,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)土地流轉(zhuǎn)的實際需要。隨著土地流轉(zhuǎn)在全國范圍內(nèi)的發(fā)展,相應(yīng)的,土地流轉(zhuǎn)市場開始擴大,中介機構(gòu)的增長卻明顯滯后。尤其是廣大的中西部地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)大部分仍是自發(fā)無序的流轉(zhuǎn),中介機構(gòu)的發(fā)育十分緩慢。

從其職能來看:目前已有中介組織功能存在缺失,不能夠完全承擔(dān)土地流轉(zhuǎn)本身對它的要求,一般只是履行收集、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息,調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的糾紛,基本上沒有中介機構(gòu)涉及到土地測量、估價方面的業(yè)務(wù),而這應(yīng)該是市場化的中介機構(gòu)必須具備的職能。

從其運行過程來看:盡管一些地方已經(jīng)建立了土地流轉(zhuǎn)的中介機構(gòu),但由于很多都是部門主導(dǎo)型的外生型組織,結(jié)構(gòu)不合理,運作方式受到行政因素的影響,難以按照市場經(jīng)濟法則來運作土地流轉(zhuǎn)。[7]有些政府部門把所屬中介組織當(dāng)作創(chuàng)收工具,從而客觀上嚴(yán)重削弱了中介組織的獨立性、客觀性、公正性,制約了中介組織有效作用的發(fā)揮。[8]而由農(nóng)戶自發(fā)形成的流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)缺乏專業(yè)人才,信息量有限,不能很好地引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的方向,選擇切合市場需求的流轉(zhuǎn)渠道。

針對以上問題進(jìn)行分析,筆者認(rèn)為限制土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)發(fā)展的因素可以從內(nèi)外兩個方面來看。

(1)外部原因。首先,國家沒有關(guān)于中介機構(gòu)的統(tǒng)一的、規(guī)范的法律,有的地方政府為推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)也頒布了一些地方性的法規(guī)和政策,但總的來說,由于相關(guān)法律法規(guī)體系不健全,監(jiān)督不力。導(dǎo)致中介機構(gòu)的法律地位不明確,相當(dāng)一部分的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)沒有在工商、民政等部門進(jìn)行登記注冊,也就沒有合法身份,影響了農(nóng)村中介機構(gòu)登記注冊的積極性和經(jīng)營活動的合法性。雖然有的也是或由政府部門創(chuàng)辦、或者掛職在有關(guān)職能部門,這樣造成了政府本身既是監(jiān)督機構(gòu)又是市場中介的尷尬局面。其次,土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育還不夠成熟。這主要表現(xiàn)在:

①我國現(xiàn)行農(nóng)村土地制度,決定了農(nóng)戶并不擁有完整的土地產(chǎn)權(quán),只有土地的承包經(jīng)營權(quán),這使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在一定的矛盾性。隨著《物權(quán)法》的實施,其中關(guān)于農(nóng)業(yè)土地生產(chǎn)權(quán)及其趨勢是將我國農(nóng)村土地所有權(quán)落實到農(nóng)戶并使其長期化,這對于這一問題有一定的緩解作用,仍期望有更進(jìn)一步的措施徹底解決農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明晰與土地交易市場化發(fā)展的矛盾,才能更好的促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場的建設(shè)。

②經(jīng)濟發(fā)展水平以及農(nóng)村剩余勞動力的外出就業(yè)機會的限制是制約農(nóng)地流轉(zhuǎn)的重要因素。勞動力的轉(zhuǎn)移是農(nóng)地流轉(zhuǎn)的前提,江浙一帶經(jīng)濟越發(fā)達(dá)的地區(qū),農(nóng)村勞動力非農(nóng)化水平越高,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)模也越大。姚洋認(rèn)為一個經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū),農(nóng)民會因非農(nóng)收入的不同而對土地的估價不同,從而使土地交易成為可能,會涌現(xiàn)出經(jīng)營上百畝土地的大戶,而在一個經(jīng)濟較落后的地區(qū),由于缺少農(nóng)業(yè)外部的就業(yè)機會,加之從事農(nóng)業(yè)的邊際收入效用相對較高,因而每個農(nóng)戶都想得到更多的土地,從而抑制了土地市場的發(fā)育。[9] 再加上,在中國農(nóng)村社會保障制度建設(shè)不完善的條件下,土地承擔(dān)了一定的保險功能,有許多農(nóng)戶出于對其退路的考慮,即使不種承包地,也不愿將其轉(zhuǎn)讓。

③農(nóng)村土地調(diào)整嚴(yán)重限制了農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。農(nóng)村存在定期或不定期的土地調(diào)整,這導(dǎo)致交易中隱含了不確定性。因此沒有企業(yè)或個人愿意轉(zhuǎn)入經(jīng)常被重新調(diào)整的土地,這將打破其原有的生產(chǎn)計劃,因此降低了一部分人對于土地的需求。

土地流轉(zhuǎn)市場與土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)是一種辯證統(tǒng)一的關(guān)系,二者相輔相成,互相促進(jìn)。土地流轉(zhuǎn)市場培育了土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu),而運行良好的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)必然促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范和擴展,完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場。

(2)內(nèi)部原因。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)伴隨著市場經(jīng)濟發(fā)展而初步孕育,但由于其缺乏整體規(guī)劃和明確目標(biāo),使得中介機構(gòu)自身結(jié)構(gòu)的不合理;再加之政府也沒有給與適當(dāng)?shù)恼{(diào)控和引導(dǎo),從而造成土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的在各地分布不均衡,難以形成規(guī)模效益。

中介組織存在自律管理功能薄弱的問題,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)也不例外。各地的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)獨立發(fā)展,還沒有形成相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)的中介機構(gòu)行業(yè)協(xié)會,行業(yè)內(nèi)部的信息交流存在問題;沒有制定行業(yè)規(guī)定來協(xié)調(diào)相互間的行動,對于形成統(tǒng)一的市場價格、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場來說這是一個亟待解決的問題。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)發(fā)展緩慢,還沒有專業(yè)的人才,一般是村干部或基層政府的一些辦事員,對于相關(guān)業(yè)務(wù)了解不夠,導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不高,對后續(xù)發(fā)展造成隱患。

三、對于土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的發(fā)展建議

為了完善我國的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場,規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),作為市場化的中介機構(gòu),我國土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)應(yīng)具備以下四種職能:

一是媒介功能,進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)前的土地使用權(quán)供求登記和信息發(fā)布促進(jìn)土地供求者之間的聯(lián)系,提高交易效率,降低交易費用。

二是監(jiān)督、中介協(xié)調(diào)和指導(dǎo)功能。協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方提出的有關(guān)事宜,在平等協(xié)商并取得一致的基礎(chǔ)上,落實契約關(guān)系,辦理相關(guān)的合同手續(xù),以維護(hù)市場公平競爭秩序,保護(hù)市場主體的合法權(quán)益。

三是提供相關(guān)的法律和咨詢服務(wù),對土地流轉(zhuǎn)后進(jìn)行跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處。主動幫助土地經(jīng)營者進(jìn)行開發(fā)項目的可行性論證, 在信貸、技術(shù)、物資等方面開展橫向聯(lián)系, 并在法律和政策范圍內(nèi)協(xié)助調(diào)處土地經(jīng)營中引起的糾紛, 維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益。

四是提供土地資產(chǎn)評估服務(wù),以更合理地確定地租、地價,準(zhǔn)確反映土地市場供需狀況。

如何突破我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)發(fā)展中的限制因素達(dá)到以上的職能預(yù)期?從日本、法國等國的土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)發(fā)展歷程來看,無一不需要政府的堅定支持為中介機構(gòu)的發(fā)展和土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境和完善的法律環(huán)境。

就我國的現(xiàn)狀來說:(1)需要政府加強立法,逐步制定配套系統(tǒng)的法律法規(guī)體系,目前最主要的是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)管理的總體法規(guī),應(yīng)規(guī)范其性質(zhì)、宗旨和作用,組織形式和名稱、經(jīng)營程序、法律責(zé)任、設(shè)立條件和審批程序。設(shè)立土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的登記、管理部門,明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的法人地位,使其堅持自我發(fā)展的良性循環(huán),接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督和引導(dǎo),讓中介機構(gòu)合法地通過從事經(jīng)濟活動獲取適當(dāng)?shù)膫蚪?(2)政府要提供適當(dāng)?shù)呢斦a助措施,在農(nóng)地的轉(zhuǎn)移過程中,農(nóng)民承擔(dān)了相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險,但是這種風(fēng)險對于農(nóng)民來說可能是致命的,所以政府應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)难a助,減少流轉(zhuǎn)過程中的失地農(nóng)民的出現(xiàn),保證農(nóng)村社會環(huán)境的安定,配合我國農(nóng)村的養(yǎng)老保險體系的發(fā)展完善促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行。

從市場的角度來看,市場中的經(jīng)濟主體是相互聯(lián)系的,土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)涉及到其他的很多服務(wù),如土地需求者需要相應(yīng)的貸款,就需要信貸、擔(dān)保服務(wù),中介機構(gòu)需要得到合法地位就要到有相關(guān)的法律認(rèn)定機構(gòu)進(jìn)行登記并接受監(jiān)督、管理,所以土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的發(fā)展需要配套的服務(wù)設(shè)施的完善,這其中包括相關(guān)的職業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)培訓(xùn)的發(fā)展,為土地流轉(zhuǎn)中介結(jié)構(gòu)提供高素質(zhì)的管理人員和專業(yè)化的服務(wù)人才。

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Research on Chinas Agency of Farmland-Circulation

ShenYingchun,ZhouXiaofang

(College of Public AdministrationBeijing University of Aeronautics and Astronautics, Beijing 100083, China)

Abstract:The circulation of farmland is another innovation after the reform of the household contract responsibility system in 1978. It has come into being in many provinces without uniform modality.But at the same time, there are many issues due to the lack of guidance by government, such as inaccessible circulation information, disorder inthe form of land circulation and no guarantee for farmersrights. With the development of land circulation market, preliminarily formed land circulation agency provides a new way to solve these issues. This paper introduces the mechanism of how the land circulation agency is formed and its status quo. At last it gives several suggestions for the practices of the rural land transfer agency according to the restrictive factors.

Key words:countryside; farmland circulation; agency

(責(zé)任編輯:張改蘭)