當前廣西房地產市場的概況、問題及對策探討

李　云　馬桂玉

摘要:文章主要論述了2009年1～5月廣西樓市的情況,對廣西房產行業面臨的問題做了探討,并針對問題提出了一些對策建議,希望對廣西房產行業的健康發展有所幫助。

關鍵詞:房地產行業;房地產開發商;經濟危機;樓市回暖

中圖分類號:F299文獻標識碼:A 文章編號:1674-1145(2009)18-0022-02

房地產業關聯度高,帶動力強,是我國國民經濟的支柱產業,從某種意義上可謂是“國民經濟的晴雨表”。前幾年,在多種因素作用下,呈現“井噴式”發展,房價的快速飆升,帶動國內投資快速增長。隨著美國次級債引發的全球金融危機爆發和經濟衰退,我國的房地產市場和政策在2008年經歷了巨大變化。從緊縮信貸抑制樓市瘋狂漲價到默認地方政府連續出臺“救市”政策,再到積極出臺新政減免流通環節稅費,政府對于房地產市場的態度在一年內發生了根本性的轉變。國家擴大內需的4萬億財政投入和中央經濟工作會議“保增長”的主題都發出了宏觀調控轉向的明確指向。廣西作為—個投資拉動型的欠發達地區,房地產業的投資對全區的經濟拉動作用較為明顯。目前廣西的房地產業步入調整期,面對階段性調整,認清廣西房地產行業的現狀及面臨的挑戰,并積極應對,對企業在短時間內走出困境,顯得非常重要。

一、當前廣西房地產行業的概況

(一)房地產行業投資低迷后出現回暖跡象

受國際國內經濟下滑和市場不確定等因素的影響,房地產企業投資仍較為謹慎。2008年,廣西房地產開發投資完成621.64億元,同比增長15.9%,同比增速回落29.2個百分點。其中,南寧市房地產開發投資完成199.3億元,同比增長6.3%,同比增速回落28.5個百分點。1～4月房地產開發投資由去年同期增長40.7%回落到14.6%,同比回落26.1個百分點。2009年1～5月,廣西房地產投資235.26億元,增長16.3%,增幅比1～4月加快1.7個百分點。商品房銷售面積725.62萬平方米,由上年同期下降3.7%轉為增長29.8%,比今年1～4月提高4.5個百分點;商品房銷售額225.22億元,增長45.9%,分別比上年同期和今年1～4月提高32.2和9.6個百分點。

(二)樓市出現回暖跡象的原因分析

廣西樓市出現回暖的跡象,既有宏觀經濟原因,也有地方經濟推動。宏觀經濟在政府4萬億投資的強力提振下,開始出現復蘇勢頭,國內整體經濟面困難得到緩解,當前,我國經濟運行正處在“企穩回升的關鍵時期”。在全球經濟危機并未走出低谷形勢下,中國經保持了平穩態勢,客戶對置業開始抱有信心。

2009年1～4月廣西整體經濟保持平穩較快增長局面,期間GDP同比增長12.9%,推動了房地產市場的止躍回暖。同時,國家、自治區各項穩定樓市的政策效果逐步顯現,比如放寬信貸,放寬開發年限、放寬開發商的土地出讓金繳付時間等。

二、面臨的問題

雖然有了微弱的復蘇跡象,但是并不代表廣西房地產行業未來的道路就一帆風順。目前,廣西房地產行業仍面臨著以下問題:

(一)經濟危機的負面影響

2008年,國際金融危機的迅速蔓延,嚴重打擊了全球房地產市場。未來房產業的成交量持續下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續增加與毛利率下降,將導致開發商遭遇現金流的困擾,銀行業中的房地產不良貸款風險將大大提高。我國房地產市場也結束了連續多年的快速發展勢頭,進入周期性調整階段,房價走低預期進一步強化。受此影響,國內許多城市房地產價格下跌,成交量急劇萎縮,廣西的房地產市場持幣觀望氣氛濃重,部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲,部分炒房者將因投機能力下降而退出市場。

(二)國家政策的影響

自去年3月下旬開始,國家出臺了一系列穩定房價,遏制房地產過熱的措施。一是控制政府土地的出讓形式,因為形成高房價的重要誘因之一就是土地出讓由政府和房地產商共同壟斷;二是加大政府經濟適用房和小戶型的供應;三是對銀行貸款進行控制,提高按揭首期比例,特別購第二棟房子的首期比例。雖然現在在國家政策層面上,對銀行貸款和個人購買二套房子貸款有所放松,但國家宏觀調控的目的不是催熱樓市,加上金融危機的影響,房產價格仍將保持平行,并存在下行的風險。

(三)融資困境

房地產企業資金面壓力主要源于房地產調控政策效應顯現、國際金融危機蔓延導致外資因財務需要在同一時間大規模撤退,以及房屋銷售萎縮導致的資金無法回籠等影響因素。此外,一些房地產開發企業在2008年開始集中支付上年大量儲備土地的款項,更使房地產企業資金狀況雪上加霜。央行的適度寬松的貨幣政策效果初步顯現,在廣西房地產開發資金來源中,國內貸款約占18.9%,同比提高了1.78個百分點,自籌資金的來源約占企業開發資金的37.2%,同比提高了2.0個百分點;但定金及預付款約占企業開發資金的22.94%,同比下降了5.12個百分點;定金及預付款同比下降5.36%,增速同比回落41個百分點;銷售回籠資金的逐步減少和房地產景氣指數的下降,使得銀行放貸更加謹慎,再加上鋼材、水泥等原材料和勞動力價格的波動,房地產企業面臨的資金壓力將越來越大。

(四)中小開發商難抵寒流

中小開發商占據廣西房地產開發企業近三分之二。房地產行業是個高資金投入的行業,大中小開發商資金實力相對薄弱,在房價高漲的時期,資金壓力相對較輕。但金融危機后,房產行業遭受金融危機重創,房價停滯甚至回落,銷售資金回籠減少,銀行放貸謹慎,大型的房地產上市公司可以通過股市的融資,發企業債等形式找到資金,很多中小開發商融資渠道窄小,往往被資金問題壓得喘不過氣來。廣西各城市房價在全國房價水平中處于低位,具有良好的投資預期,房價下降空間雖有限,但仍難抵整體樓市行情下行壓力。

三、對策

(一)理性看待國家宏觀調控,追求合理利潤

在國家層面上,一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求,另一方面維護房地產市場的穩定,防止房價大起大落。在國務院擴大內需促進增長的十項措施中,“加快建設保障性安居工程”即位列首位。今后三年保障性住房將成為房地產投資的重點,并把解決中低收入家庭的住房問題放在優先位置。大量建設廉租和經濟適用房必然會擠壓商品住房的市場需求空間,目前的高房價應會逐步下降。在房地產行業的利潤回歸理性的情況下,房地產開發企業更應尊重合理的利潤。同時,房地產企業,特別是應資金緊張的中小開發商,應當抓住國家關于經濟適用房開發貸款門檻的降低、還貸周期的延長等優惠政策,在積極參與國家經濟適用房的建設中謀求發展。

(二)拓寬融資渠道

房地產行業是資金高度集中的行業,其運營的中心逐步轉向金融運作。有實力的開發商,可建立自己的金融平臺,充分利用房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等金融產品,采取發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立房地產基金,還可以謀求海外上市等方式,合理利用多元化的融資渠道,達到融資目的。

而實力相對較弱的中小開發商,在新形勢下,要多方拓寬融資渠道,積極探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下,可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業、自然人融資。中小開發商經營較為靈活,若有些項目上雖然擁有土地,但又缺乏龐大的資金進行開發,為了吸收資金,可以采取將該項目開發企業的股權轉讓出去一部分,尋求與之相匹配的資金及技術管理能力雄厚的房地產企業共同開發。此外,可根據企業實際情況,使用金融租賃。在發達國家,金融租賃業已成為與銀行信貸、證券并駕齊驅的三大金融工具之一。2007年中國銀監會修訂政策,再次允許商業銀行機構進入金融租賃市場。

(三)中小開發商轉向二線城市

中小房地產企業與大企業競爭,其優勢不在價格方面,而在于生產批量少、規格特別的地區性產品。在新形勢下,中小房地產企業應擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺,把眼光看到二三線城市。由于國內一線城市房價已經很高,廣西各城市房價在全國房價水平中處于低位,具有良好的投資預期,房地產價格下跌空間有限。廣西正處于經濟發展和城鎮化進程的提速期,二三級房地產市場處于上升階段,總體上表現出較強勁的發展勢頭。經調研,截至目前,廣西大部分縣城的商品房價格不僅沒有降低,反而有小幅的上揚,受金融危機的影響不大,前景看好。廣西的許多縣市,恰恰是中小開發商的機會,在更為廣闊的縣市市場深耕細作,樹立本地品牌,反而能擺脫因一線城市激烈競爭的沖擊,獲得逐步發展的時間和空間。

(四)并購或接受并購

房地產行業洗牌帶來新格局。根據《2009中國房地產百強企業研究報告》,2008年,全國商品房銷售額24071億元,同比下降了19.47%,而百強企業的銷售額為5244億元,同比下降僅3.93%,高于行業水平15個百分點。可以推斷2009年首先是資本的集中,包括資金、土地、項目等。大型開發商在經濟危機中站穩腳跟,缺乏資金的中小開發商面臨倒閉的風險,房地產行業的整體資質不高,行業集中度也有必要增強,出現并購在所難免。房地產市場低迷和全球金融危機使得資產價值低估,也為有實力的企業提供了低成本兼并收購做大做強的良機。這種情況在中小開發商占2/3的廣西房產行業同樣存在。廣西房企規模過小,目前擁有房地產企業超過1700家,“一塊地皮幾個人租一個門面”成立房地產公司的現象仍存在。小公司開發規模、層次、服務、管理和營銷水平較低,難與大型開發商競爭。面對目前樓市的低迷情況,認準時機,果斷接受并購與大企業共同發展,或考慮轉型、退市,保存實力,對企業從事其他行業或來日卷土重來都是有好處的。

綜上所述,廣西樓市在國家4萬億投資的強力提振和地方經濟良好局面雙重因素的作用下,出現回暖跡象。但國際金融危機的陰影仍然存在,國際、國內經濟形勢不容樂觀。在此背景下,雖然國家從去年初抑制房價轉變為穩定樓市,但廣西房產企業仍面臨融資困境,特別是占據廣西房產開發企業2/3的中小開發商處境更為艱難。為此,廣西的房產行業迫切需要拓寬融資渠道,維持企業發展所需資金,積極適應國家宏觀調控,做好房地產行業利潤回歸理性的準備。對中小企業來說,轉向二三線城市深耕細作,發展前景更為廣闊。

參考文獻

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-06-16.

作者簡介:李云(1969-),男,廣西博白人,廣西經濟管理干部學院高級工程師,研究方向:建筑材料及教學教改;馬桂玉(1971-),女,山東上饒人,廣西水產畜牧學校講師,碩士,研究方向:水產養殖及教學改革。