中國房地產融資途徑發展趨勢分析

摘要：房地產開發是一個資金密集使用和投資龐大的系統工程，如果沒有資金的支持，房地產商的開發與經營就難以為繼。本文將通過分析房地產企業融資的現狀，對未來的融資途徑做出分析。未來實行房地產行業融資渠道的多元化，有利于國民經濟的健康發展，并可以進一步防范和化解金融風險。

關鍵詞：房地產企業；融資途徑

1 中國房地產融資途徑現狀

房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年，我國房地產業環境出現了一些新變化，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目前融資渠道單一，主要還是依賴于銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源于銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

從以上分析可以看出：盡管中國目前房地產企業采取以上不同的融資方式，但目前運用發行股票、債券進行融資的可能性很小；由于受到法律法規的限制，房地產產業投資基金的發展還有很多障礙；外資金融機構以及境外基金由于受到諸多限制，目前也不能為房地產企業提供太多的資金。由于信托具有的制度性優勢，創新空間大，為房地產企業融資的數額在不斷擴大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，缺乏流通性，也進一步制約了信托融資的發展。從融資數額來看，貸款依然是中國房地產金融的主要融資渠道。因此，目前的房地產融資幾乎等價于房地產貸款，并沒有形成真正意義上的房地產融資的格局。

2 中國房地產未來融資途徑發展趨勢分析

不可否認，銀行是當前甚至較長時間內中國房地產資金的主要來源。但隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高以及城市化建設的不斷加快，作為國民經濟支柱的房地產行業也將迎來新的發展機遇，并具有巨大的融資需求；與此同時，隨著金融體系的不斷發展和完善以及防范和化解商業銀行風險的需要，中國房地產融資多元化將成為今后房地產業融資的重要趨勢，并且直接投融資將成為主流。

2.1 建立多層次的資本市場體系，提高直接融資比重

長期以來，中國房地產直接融資渠道狹窄，在股票市場上進行融資更加困難。目前，全國3萬余家房地產企業中只有60多家實現了在證券市場上市融資，融資總額僅為80億元左右。雖然有其他因素的影響，但這也與國內對房地產企業上市的要求高有關。目前，企業要想在滬深股票市場上發行股票，必須在資產規模、盈利記錄、公司治理以及產業政策等方面符合要求。絕大多數房地產企業由于資產規模、盈利記錄及運行狀況等方面都無法達到規定的要求而無法通過上市途徑進行融資。即使將來調整產業政策，有利于房地產企業上市，也只能有少數大型房地產企業通過上市融資。因此，只有建立多層次的資本市場體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴，才能真正提高直接融資比重，才能真正分散金融風險，才能真正促進房地產行業的健康發展。

2.2 加快房地產抵押貸款證券化，完善中國房地產金融市場

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，其核心是房地產抵押債權證券化。目前中國正在開展房地產抵押貸款證券化的實踐。實現房地產證券化，可以使中國逐步建立起完備的房地產金融市場。完備的房地產金融市場具有兩級房地產金融市場。房地產金融的一級市場是指抵押貸款產生的市場，即各類貸款機構對購房者或開發商發放的抵押貸款或分期付款(按揭)的市場。二級市場是指一個專門經營房地產抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數有實力的特設金融機構從一級市場購買“抵押貸款”，經過技術處理后以向社會公開發行有嚴格規定的有價證券的方式進行。二級市場以“購買抵押”的方式為一級市場長期貸款的發放者提供一個資金回籠的場所，加速其資金周轉，能夠繼續發放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。

３ 發展房地產投資信托基金，開辟新的融資渠道

房地產信托投資屬于房地產證券化的一種，是指信托機構面向公眾公開發行或向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金，然后將信托資金投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等，投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產投資信托基金已經十分成熟，新加坡首只房地產投資信托基金于2002年上市；中國香港也發行了規模達28億美金的名為LINK REITS的房地產投資信托基金。

中國發展房地產信托投資，具有以下方面的積極作用：（1）有利于完善中國房地產金融市場。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；也是促進房地產金融二級市場的重要手段。（2）有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信托基金的引入，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度。（3）有助于拓寬投資者的投資渠道，促進投資的多元化。房地產投資投資收益率高，且具有較高的抵御通貨膨脹能力，而又比房地產實物投資的流動性強，資產可以很方便地變現，再加上投資門檻和技術要求較低，可以讓普通中小投資者也能分享房地產行業高速發展帶來的豐厚回報。

4 大力推行融資租賃，以快捷的方式解決房地產企業的資金問題

房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家，融資租賃業是僅次于銀行信貸的第二大融資方式。中國發展房地產融資租賃具有以下優勢：拓寬房地產融資渠道。房地產融資租賃公司作為一個經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發債上市等融資手段吸收社會投資，改變了房地產主要靠銀行貸款的單一融資方式，房地產融資租賃也為外資進入中國房地產市場提供了平臺；降低房屋使用門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費。傳統的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產使用權，相比而言，房地產融資租賃大大降低了房屋使用的門檻，并能增加房地產的銷售。

當前信貸、土地的收緊會直接使房地產行業的門檻提高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中。而靈活地使用金融工具，降低融資成本，已經成為房地產開發企業在殘酷的競爭中維系生存的關鍵一環。房地產行業在強調最為重要的要素時，往往已不再是地理位置，而是金融。能否熟練靈活運用多種金融工具進行融資，成為投資者選擇優秀房地產企業的主要標準之一。像以往一樣把房地產企業的融資重點放在銀行信貸上已不是明智之舉。包括股權融資、并購、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升，已經向我們打出信號，融資需要多渠道。由此可見，在房地產這樣一個資金密集行業中，與金融結合得越緊密，市場競爭能力越高。

參考文獻

[1]胡敏娟，施興翔，周軼群.我國房地產融資渠道的分析和方法研究[N].經理日報，2007（B2）.

[2]鄒靚.房地產開發謀求多元化渠道[N].上海證券報，2007（4）.

[3]牛鳳瑞.中國房地產發展報告[M].北京：社會科學文獻出版社，2005.

作者簡介：鄭志慧（1980-），2004年畢業于東北農業大學，本科，會計專業，任職于黑龍江建筑職業技術學院，同時在修于哈爾濱商業大學會計學院碩士學位。