動房產一切皆活

劉遠洋

理財案例

馬先生，38歲，某上市公司部門總監，年稅后收入30萬元，除五險一金外，有補充醫療保險。太太，38歲，資深工程專業人士，年稅后收入10萬元，有五險一金。兒子，12歲，現就讀北京某重點中學初一年級。

家庭每月各項生活支出為5000元左右。在北京擁有3套房產，其中1套自住(150平米，2007年初購買)，另外兩套分別為50(2004年初購買)和100平方米(2006年初購買)，目前均出租，月租金收入6000余元。3套房產市值大約分別為300萬元、130萬元、150萬元。50平方米房子無貸款(在招行作抵押授信，額度50萬元，可隨時動用現金，隨借隨還)，100平方米房還有房貸30萬元，150平方米房有房貸140萬元，房貸合計170萬元，月供15000元(20年等本金還款)。

現手頭有股票、基金、存款等共30萬元，計劃近幾個月購買20萬元左右汽車一輛。

資產分析

1、資產狀況分析

從馬先生家庭資產負債表上可看出，馬先生一家固定資產占比較大，資產主要是股票、基金、現金和房產，固定不動產占比為88％，12％為流動性較強的資產。房屋貸款余額170萬元，房屋抵押授信短期貸款50萬元。

資產負債比率指一定時期內家庭流動負債和長期負債與家庭總資產的比率。馬先生資產負債比為0.33，屬于比較合理的范圍(一般控制在0.5以下比較適宜)。流動比率=流動性資產/每年支出=800000/260000=3.08。算上可隨時提取現金的房屋抵押授信額度，馬先生的家庭資產流動比率較高，家庭未來出現財務透支的風險較小。

2、收支狀況分析

馬先生夫婦工作都比較穩定。家庭支出主要用于生活性支出和按揭貸款月供，支出收入比率為55％。家庭每年可用于財富積累的結余為21.2萬元。家庭收入與支出比較為適中。

3、保障狀況分析

馬先生和太太都有五險一金，馬先生還有補充醫療保險。如果想讓生活品質得到更高的保障，在經濟條件允許的情況下，還是需要購買一定的商業保險作為補充。

4、投資狀況分析

整體而言，馬先生家庭資產的利用率不高，特別是房屋資產占比過高，而目前租金收益并不高，影響了家庭總資產的投資收益率。可考慮出售一套房產，加大資本市場股權性質資產的投資，以獲得更大的資本增值張性。

總之，馬先生家庭資產結構單一，投資風格過于謹慎；現有資產的利用率不高，固定資產中的多處房產有待進一步盤活；家庭的風險管理尚不完善，保障不夠充分。

理財目標

1、近幾月購買20萬元左右汽車一輛。

2、計劃近期為馬先生本人購買意外和醫療商業保險。

3、小孩國內大學畢業后出國留學。

4、計劃50歲左右退休，退休后保證較高生活質量。

理財建議

1、調整家庭資產分配結構，構建積極型投資組合。

合理處置房產，提高資產收益率。馬先生家庭目前有兩套房產屬于投資性房產，地理位置及交通情況應該差距較大，50平方米房產明顯優于100平方米房產，租金收入上前者也優于后者。

一般來說，只要房價與租金在200:1至100:1之間浮動就屬合理，年投資回報率達到5％就算是非常不錯的投資項目。通過比較，我們建議馬先生可以賣掉100平方米那處房產，留下更有投資價值的50平方米房產。

馬先生雖然在招行做了房屋授信，可隨時提款，但依然會有一定的提款時間延滯。建議馬先生再申請一張信用卡，作為臨時現金儲備。這樣搭配之后，基本可以滿足家庭緊急情況及平時現金流需求。

就馬先生夫婦目前的年齡和收入來看，屬于一生中財富積累快、抗風險能力強的階段。目前家庭中股票基金只有23萬元，比例較低。建議做好合理的分散投資，適度增加投資品范圍，提高資產中風險性投資比例，獲得更大的資金回報。

馬先生家庭每年有47.2萬元的收入，留足家庭3－6個月支出作為緊急備用金即可，剩下的可以進行金融資產的投資，以達到資產增值的目的。該部分資金存放形式可以為：通知存款、貨幣基金或日日金等，既有一定的靈活性，又享受較高的收益。

構建穩健偏積極型基金組合。在目前市場背景下，我們建議配置權益類資產和固定收益類資產各半。權益類資產以配置選股選時能力強，具有長期穩定獲利能力的混合型基金為主，固定收益類基金以偏債型基金和純債型基金各一半為宜，而貨幣市場型基金為輔。組合整體資產配置類似于一個風格保守的混合型基金，通過純債型基金的配置作為組合的安全墊，通過選時、選股能力強的混合型基金和偏債型的配置，增加組合在股票市場階段性和結構性行情來臨時的盈利能力和在股票市場調整中規避風險的靈活性。

2、房貸月供轉換為車供，輕松擁有家庭用車。

汽車屬于即買即損品，建議馬先生使用汽車消費貸款購車。目前車貸一般首付2成，最長5年，滿足相關條件的話，貸款利率還可下浮10％。按照馬先生要求，首付5萬元，5年期，貸款15萬元計算，每月還款約為2800元，這與此前100平方米房產月供基本持平。每月家庭月供總額不變，但是家庭生活品質卻得到了明顯提高。

3、增加購買家庭險種，構建完善的家庭保障體系。

馬先生和太太作為家庭經濟支柱，需增加保障。保費年支出以家庭總收入的1/10為宜，約為5萬元。

投資型保險。馬先生利用家庭現有現金，購買一份20萬元的投資型保險。該險種屬于穩健型產品，一般都有保底收益，同時兼顧部分疾病、身故保障，而且到期還能領取帳戶價值的滿期保險金，可作為養老金補充使用。

重大疾病保險(健康險)。建議馬先生與妻子各買一份期繳型重大疾病保險，以最小的代價獲得最大的收益。馬先生買一份60萬元保額的重疾險，年繳保費2.4萬元，20年繳清；馬太太買一份30萬元保額的重疾險，年繳保費1.2萬元，20年繳清。重大疾病保險在保險期間若沒有發生意外，則到期退還保額，該筆資金足可以作為馬先生夫妻二人的養老金使用。

意外險。建議購買消費型意外險，以最小的支出獲得最大的保障。馬先生購買一份總保額150萬元的意外險，年繳費3000元；馬太太購買一份總保額50萬元的意外險，年繳費1000元。

4、定投理財基金組合。

&按照目前的資產分配情況，每年家庭結余用于投資銀行理財的10萬元，9年后將累計約100萬元資金；每年定投基金組合6萬元，9年后市值約70萬元，12年后市值約100萬元。

孩子出國留學金。孩子離大學畢業出國留學尚有9年時間，9年后馬先生家庭經過理財和定投積累資金約170萬元。以孩子出國留學2年，花費100萬元計算，也足夠支付。

養老金通過以上積累，扣除第9年孩子出國花費100萬元，12年后即夫妻二人50歲時候，理財及定投可積累100萬元。至60歲時，還可以領取保險退還資金，約115萬元。另外家庭投資的股票基金經過長期投資增值，也是一筆不菲的財富。