從個(gè)人住房的需求和供給分析其監(jiān)管政策

余 妍

摘要本文從我國(guó)現(xiàn)在個(gè)人住房的需求和供給兩個(gè)方面分析中,發(fā)現(xiàn)兩者不相符和對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,并從我國(guó)2006年6月1日出臺(tái)的“國(guó)六條”看到其中的不足,最后提出對(duì)目前個(gè)人住房監(jiān)管政策的建議。

關(guān)鍵詞個(gè)人住房 需求 個(gè)人住房 供給 監(jiān)管 風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類(lèi)號(hào):C913 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-0592(2009)05-227-01

一、我國(guó)目前個(gè)人住房的需求兩極化

我國(guó)目前的個(gè)人住房出現(xiàn)了兩種需求,一種需求是中小戶(hù)型(90平方米及以下)即普通工薪階層的需求,另一種是豪華別墅型即金領(lǐng)的需求。第一種需求的比例占總需求的大部分,所以供給也應(yīng)該是這個(gè)比例才能和需求相吻合。2008年,受通貨膨脹的影響,商品房需求減弱,銷(xiāo)售面積大幅下降,但仍然保持了較高水平。

二、我國(guó)個(gè)人住房的供給現(xiàn)狀

我國(guó)個(gè)人住房出現(xiàn)了中小戶(hù)型供給充沛,但沒(méi)有需求者(沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力),豪華別墅型也有大量供給。2008年上半年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速延續(xù)了2007年以來(lái)的上升趨勢(shì),保持在30%以上,6月份達(dá)到頂點(diǎn)33.5%,隨后受市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑影響逐月回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落,市場(chǎng)供給同比下降 。

三、從個(gè)人住房的需求和供給看對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)銀行最大的啟示是:要保持對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)個(gè)人住房的供需不旺。所以商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速下降,在各項(xiàng)貸款余額中的占比略有減少。2008年末,金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)人民幣貸款余額的18.3%,比上年低0.9個(gè)百分點(diǎn)。因此這種情況下,更要把對(duì)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制好。

2008年,需求方處于觀(guān)望中,房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅回落,年末房?jī)r(jià)同比下降,全國(guó)70個(gè)大中城市中,12月份房?jī)r(jià)同比下降的城市則達(dá)55個(gè)。供求矛盾的實(shí)質(zhì)是房屋銷(xiāo)售價(jià)格透明度和結(jié)構(gòu)問(wèn)題,這就需要我國(guó)個(gè)人住房監(jiān)管與時(shí)倶進(jìn)。

四、對(duì)出臺(tái)的“國(guó)六條”的分析

第一,新建住房結(jié)構(gòu)比例不明確。套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。首先,套型建筑面積這個(gè)名詞沒(méi)有在建筑行業(yè)出現(xiàn)過(guò);其次,必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,使人理解為開(kāi)發(fā)商一次開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上或理解為一個(gè)開(kāi)發(fā)商全部開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上甚至理解成一個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

第二,對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目資金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。這個(gè)比例要再提高。

第三,雖然強(qiáng)調(diào)有區(qū)別地適度調(diào)整按揭乘數(shù),按揭成數(shù)下降到了60%左右,但這個(gè)數(shù)值依然很高,依然蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn),有待于國(guó)家進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)整和改善。

五、對(duì)目前個(gè)人住房監(jiān)管政策的建議

2008年下半年中國(guó)人民銀行自2008年9月起五次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率,并將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。住房貸款利率連續(xù)下調(diào)大大減輕了居民住房按揭貸款利息負(fù)擔(dān)。財(cái)政部自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。這些措施,大大拉動(dòng)國(guó)內(nèi)的住房需求。但為了改變現(xiàn)在需求方處于觀(guān)望的氛圍,我認(rèn)為要增強(qiáng)住房的成本公開(kāi)機(jī)制,要讓需求方清楚了解購(gòu)買(mǎi)的住房的成本情況,從而改變供求雙方的信息不對(duì)稱(chēng)。

住房的成本公開(kāi)機(jī)制包括:第一,聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目成本和財(cái)務(wù)報(bào)表,向社會(huì)公開(kāi);第二,開(kāi)發(fā)商向銀行貸款必須有經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)過(guò)的項(xiàng)目成本和財(cái)務(wù)報(bào)表;第三,對(duì)于有經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)過(guò)的項(xiàng)目成本和財(cái)務(wù)報(bào)表的開(kāi)發(fā)商,預(yù)收款可以免稅,等工程完工后,再交稅,相當(dāng)于國(guó)家給開(kāi)發(fā)商的稅收優(yōu)惠。住房的成本公開(kāi)機(jī)制是讓購(gòu)買(mǎi)方放心的買(mǎi)房,不僅拉動(dòng)購(gòu)房需求,還有其他部門(mén)的需求,也是對(duì)開(kāi)發(fā)商很好的監(jiān)督。

對(duì)供給方來(lái)說(shuō),國(guó)家要通過(guò)在稅收上區(qū)別對(duì)待開(kāi)發(fā)商,來(lái)改變開(kāi)放商有空樓盤(pán),而有一定購(gòu)買(mǎi)力的人沒(méi)房住的尷尬局面。以前我國(guó)的監(jiān)管只是片面重視處罰和查處那些哄抬房?jī)r(jià),囤積房源的開(kāi)發(fā)商。我認(rèn)為我國(guó)監(jiān)管要以鼓勵(lì)為主,懲罰為輔。對(duì)那些誠(chéng)實(shí)守信,遵紀(jì)守法開(kāi)發(fā)商要在稅收上給予優(yōu)惠,而對(duì)于建大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商不說(shuō)給予懲罰,因?yàn)槭怯行枨缶陀泄┙o,而是通過(guò)降低從銀行貸款的比例上加以限制,在稅收上不給予優(yōu)惠。這樣既可以改變供給的結(jié)構(gòu),又可以降低銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)把建設(shè)好的兩套90平方米以下住房打通,變成更大,從而逃避監(jiān)管,要加強(qiáng)對(duì)原始申請(qǐng)的核對(duì)。

要從根本上解決我國(guó)銀行忽視加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的辦法是加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程和建立存款保險(xiǎn)制度及金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)退出機(jī)制。

把風(fēng)險(xiǎn)控制和銀行自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)緊密聯(lián)系在一起,才能讓銀行自覺(jué)的加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。而住房抵押貸款證券化就提供這樣一個(gè)把風(fēng)險(xiǎn)控制和銀行自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)緊密聯(lián)系的紐帶。

證券市場(chǎng)的最大特點(diǎn)是高透明化,而信貸市場(chǎng)的公開(kāi)性相對(duì)較低。通過(guò)住房抵押貸款證券化,將貸款市場(chǎng)與證券市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái),可以公開(kāi)監(jiān)督借款人資信變化情況,有力督促貸款銀行加強(qiáng)貸款管理工作;同時(shí),證券化操作客觀(guān)上要求貸款一級(jí)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,這樣從源頭控制貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。

在進(jìn)行住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)上全面實(shí)行房地產(chǎn)證券化,尤其是針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行面臨的雙重風(fēng)險(xiǎn),銀行不僅需要將個(gè)人住房貸款證券化、而且需要將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建房提供的貸款也實(shí)行證券化。

我國(guó)存款保險(xiǎn)制度的建立和金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)退出機(jī)制已勢(shì)在必行。在我國(guó),中央政府對(duì)所有銀行存款提供擔(dān)保,助長(zhǎng)了各銀行不注重貸款風(fēng)險(xiǎn)的作風(fēng),使銀行本身就有了依賴(lài),所以中央政府要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)使銀行化解、分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)不佳的銀行,通過(guò)合并、收購(gòu)、破產(chǎn)來(lái)使銀行加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理。

注釋:

中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2008年第四季度).

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》“國(guó)六條”.