從個人住房的需求和供給分析其監管政策

余 妍

摘要本文從我國現在個人住房的需求和供給兩個方面分析中,發現兩者不相符和對銀行的風險問題,并從我國2006年6月1日出臺的“國六條”看到其中的不足,最后提出對目前個人住房監管政策的建議。

關鍵詞個人住房 需求 個人住房 供給 監管 風險控制

中圖分類號:C913 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-227-01

一、我國目前個人住房的需求兩極化

我國目前的個人住房出現了兩種需求,一種需求是中小戶型(90平方米及以下)即普通工薪階層的需求,另一種是豪華別墅型即金領的需求。第一種需求的比例占總需求的大部分,所以供給也應該是這個比例才能和需求相吻合。2008年,受通貨膨脹的影響,商品房需求減弱,銷售面積大幅下降,但仍然保持了較高水平。

二、我國個人住房的供給現狀

我國個人住房出現了中小戶型供給充沛,但沒有需求者(沒有購買力),豪華別墅型也有大量供給。2008年上半年,房地產開發投資增速延續了2007年以來的上升趨勢,保持在30%以上,6月份達到頂點33.5%,隨后受市場銷售下滑影響逐月回落。房地產開發投資增速回落,市場供給同比下降 。

三、從個人住房的需求和供給看對銀行的風險

美國發生次貸危機對我國銀行最大的啟示是:要保持對個人住房貸款的風險控制。目前我國個人住房的供需不旺。所以商業性房地產貸款余額增速下降,在各項貸款余額中的占比略有減少。2008年末,金融機構商業性房地產貸款余額占各項人民幣貸款余額的18.3%,比上年低0.9個百分點。因此這種情況下,更要把對開發商和個人住房貸款的風險控制好。

2008年,需求方處于觀望中,房屋銷售價格漲幅回落,年末房價同比下降,全國70個大中城市中,12月份房價同比下降的城市則達55個。供求矛盾的實質是房屋銷售價格透明度和結構問題,這就需要我國個人住房監管與時倶進。

四、對出臺的“國六條”的分析

第一,新建住房結構比例不明確。套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。首先,套型建筑面積這個名詞沒有在建筑行業出現過;其次,必須達到開發建設總面積的70%以上,使人理解為開發商一次開發建設總面積的70%以上或理解為一個開發商全部開發建設總面積的70%以上甚至理解成一個地區開發建設總面積的70%以上。

第二,對開發商的項目資金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業,商業銀行不得發放貸款。這個比例要再提高。

第三,雖然強調有區別地適度調整按揭乘數,按揭成數下降到了60%左右,但這個數值依然很高,依然蘊含著很大的風險,有待于國家進一步進行調整和改善。

五、對目前個人住房監管政策的建議

2008年下半年中國人民銀行自2008年9月起五次下調貸款基準利率,并將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。住房貸款利率連續下調大大減輕了居民住房按揭貸款利息負擔。財政部自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這些措施,大大拉動國內的住房需求。但為了改變現在需求方處于觀望的氛圍,我認為要增強住房的成本公開機制,要讓需求方清楚了解購買的住房的成本情況,從而改變供求雙方的信息不對稱。

住房的成本公開機制包括:第一,聘請注冊會計師審計開發商的項目成本和財務報表,向社會公開;第二,開發商向銀行貸款必須有經注冊會計師審計過的項目成本和財務報表;第三,對于有經注冊會計師審計過的項目成本和財務報表的開發商,預收款可以免稅,等工程完工后,再交稅,相當于國家給開發商的稅收優惠。住房的成本公開機制是讓購買方放心的買房,不僅拉動購房需求,還有其他部門的需求,也是對開發商很好的監督。

對供給方來說,國家要通過在稅收上區別對待開發商,來改變開放商有空樓盤,而有一定購買力的人沒房住的尷尬局面。以前我國的監管只是片面重視處罰和查處那些哄抬房價,囤積房源的開發商。我認為我國監管要以鼓勵為主,懲罰為輔。對那些誠實守信,遵紀守法開發商要在稅收上給予優惠,而對于建大戶型的開發商不說給予懲罰,因為是有需求就有供給,而是通過降低從銀行貸款的比例上加以限制,在稅收上不給予優惠。這樣既可以改變供給的結構,又可以降低銀行對開發商貸款的風險。

對把建設好的兩套90平方米以下住房打通,變成更大,從而逃避監管,要加強對原始申請的核對。

要從根本上解決我國銀行忽視加強風險控制的辦法是加快住房抵押貸款證券化進程和建立存款保險制度及金融機構市場退出機制。

把風險控制和銀行自身的經營業績緊密聯系在一起,才能讓銀行自覺的加強風險管理。而住房抵押貸款證券化就提供這樣一個把風險控制和銀行自身的經營業績緊密聯系的紐帶。

證券市場的最大特點是高透明化,而信貸市場的公開性相對較低。通過住房抵押貸款證券化,將貸款市場與證券市場有機結合起來,可以公開監督借款人資信變化情況,有力督促貸款銀行加強貸款管理工作;同時,證券化操作客觀上要求貸款一級市場標準化、規范化,這樣從源頭控制貸款人的信用風險。

在進行住房抵押貸款證券化的基礎上全面實行房地產證券化,尤其是針對我國商業銀行面臨的雙重風險,銀行不僅需要將個人住房貸款證券化、而且需要將對房地產開發商建房提供的貸款也實行證券化。

我國存款保險制度的建立和金融機構市場退出機制已勢在必行。在我國,中央政府對所有銀行存款提供擔保,助長了各銀行不注重貸款風險的作風,使銀行本身就有了依賴,所以中央政府要通過市場機制來使銀行化解、分散、轉移風險。對經營不佳的銀行,通過合并、收購、破產來使銀行加強自身的風險管理。

注釋:

中國貨幣政策執行報告(2008年第四季度).

《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》“國六條”.