我國信托公司REITs業務初探

何武強 歐露筠

隨著中國房地產投融資體制的變化,房地產企業的核心競爭力業已不再局限于產品本身,資本實力成為房地產企業乃至整個行業健康發展的決定性力量

為刺激國內經濟,國務院曾在出臺的“國九條”中提出通過房地產信托投資基金等創新方式拓寬企業融資渠道,為我國信托公司大力開展房地產信托投資基金業務(以下統稱為REITs)提供了政策基礎與條件。

所謂REITs,是指信托公司通過發行受益憑證募集投資者的資金,然后進行房地產或房地產抵押貸款投資,并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理。

設立REITs一方面可以拓寬房地產企業融資渠道;另一方面為保險公司等機構投資者及個人提供具有較高流動性的投資對象,使REITs購買者在保持資金流動的同時,參與原本需要大量資金的房地產投資,并獲取房地產投資及經營收益。

目前我國的REITs主要有三類,一是以房地產企業已建成的成熟物業為標的提供信托融資,即標準化的REITs產品;二是直接參與房地產開發過程的房地產投資基金,即通過信托募集資金以股權或債權的形式投資于房地產開發,類似于國外的私募房地產基金;三是政府廉租房REITs。

發展REITs的必要性

房地產行業是高投入、高風險、高產出的資金密集型行業。能否盡快建立健全多渠道融資體系,獲得足夠資金支持,已成為房地產業發展的關鍵。

隨著中國房地產投融資體制的變化,房地產業的融資門檻逐步抬高,再加上土地招投標政策的實施,房地產企業的核心競爭力業已不再局限于產品本身,資本實力成為房地產企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。

由于目前中國的房地產業處于發展初期,房地產企業規模小、數量多、質量參差不齊、資本市場融資渠道不通暢,使得房地產企業的融資主要依靠銀行信貸等間接融資手段,但這種模式在一定程度上加大了銀行的風險。因此,如何減少房地產企業對銀行的依賴,降低銀行的經營風險,借鑒成熟市場的REITs發展經驗,創新房地產企業融資渠道就具有較強的現實意義。

第一,REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定,與其他金融資產的相關度較低,有相對較低的波動性,在通貨膨脹時期也具有保值功能。同時,REITs以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,可通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險,還可以在法律規定范圍內從事政府債券、股票等有價證券投資以分散風險。

第二,REITs必須將大部分的收入(美國、新加坡以及香港都規定在90%或以上)作為紅利分配,投資者可以獲得比較穩定的即期收入,一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資。

第三,REITs是以證券化方式來實現房地產的價值。證券在發行后可以在次級市場上進行交易,投資者可以隨時在市場上買賣證券,有助于資金的流通,與傳統的以所有權為目的房地產投資相比,具有相當高的流動性;上市交易的REITs較房地產業直接投資,信息不對稱程度低;而且REITs經營權與所有權高度分離,通過專業化的經營管理,可以使房地產營運績效大幅度提高。

由此可見,目前發展REITs有利于我國房地產業的健康發展,降低房地產企業的債務負擔,有利于房地產企業規范運作與行業內部結構的優化;同時,發展REITs可以匯集大量的資金投資于房地產業,有利于增加房地產市場的投資需求,活躍房地產的一、二級市場,促進房地產市場的發展,使中國房地產業盡早進入資本運營;REITs提供了一條普通投資者進行房地產投資的較好渠道。其特有的運行機制可以保證集中大量的社會資金,從而產生相當大的市場強度與規模經濟,具有較高的投資回報和相對較低的投資風險,是一種比較理想的投資資本市場的工具。

發展REITs的主要運作模式

1.財產信托模式的REITs

此類REITs的基本運作模式見圖1。REITs的收益主要來源于標的物的租金收入及物業增值。REITs存續期間分配的收益為標的物的租金收入。REITs到期后的清算分配可以采用兩種方式:物業分配和資金分配。

2.股權和債權投資模式的REITs

此類REITs的基本運作模式見圖2。

在本REITs模式下,信托公司將REITs募集資金用于房地產企業(項目公司)的股權與債權投資。REITs收益主要來源于貸款利息收入和股權轉讓收益。REITs存續期間分配的收益為主要貸款利息收入。REITs到期后的清算分配。■