完善我國《物權法》及《房屋登記辦法》中異議登記制度的幾點建議

徐 霖

摘要異議登記是不動產登記中的重要制度,我國《物權法》確立了該項制度,但是存在著法律規定過于籠統和原則等問題。本文結合《物權法》和建設部出臺的配套規章《房屋登記辦法》的規定,立足我國國情,并從比較法的角度借鑒先進立法經驗,提出完善我國異議登記制度的立法建議,具有一定的創新性。

關鍵詞異議登記 物權法 財產保全 立法建議

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)10-056-03

異議登記是不動產登記中的一項重要制度。所謂異議登記,是指利害關系人認為不動產登記簿記載的事項與真實權利狀態不相符,而登記簿記載的權利人不同意變更登記的,其利害關系人提出異議的登記,是對變更登記不能的一種補救措施。異議登記的法律效力表現在暫時性地阻斷登記的公信力,是保護不動產登記真實權利人利益的一種臨時性的保全措施。2007年10月1日頒布實施的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)確立了我國的異議登記制度。2008年1月22日建設部依據《物權法》出臺的《房屋登記辦法》,對異議登記制度的具體適用進行了規定。我國在立法中確立異議登記制度,這一立法成果應予肯定。但是《物權法》以及《房屋登記辦法》對異議登記制度的規定,尚存在著立法規定過于原則等諸多問題,如何完善我國的異議登記制度,使之既能體現法律的公平與效率價值,又能符合我國的基本國情,具體分析內容如下。

一、我國異議登記制度的立法現狀及現存問題

在我國《物權法》出臺之前,我國立法中除一些地方性的規定之外,沒有異議登記的規定。《上海市房地產登記條例》、《南京市城鎮房屋權屬登記管理條例》對異議登記的規定進行了一定范圍的嘗試,但規定的比較籠統,缺乏可操作性。

《物權法》的施行,最終確立了我國的異議登記制度。《物權法》第十九條規定:權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。依據此條規定,可以得出如下幾個方面的認識:

第一,該法所規定的異議登記是以不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記作為前提條件。異議登記是不同意更正登記的一種救濟方式,而不是一種更正登記的前置保護方法。在程序上,需要先經過不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記才能進而提起異議登記,不利于對不動產登記的真實權利人利益給予及時的保護。在不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記的過程中,第三人完全可以依據不動產登記的公信力,與不動產登記簿記載的權利人進行交易,從而損害不動產登記的真實權利人的利益。

第二,利害關系人向登記機關提出異議登記申請時,無需提供擔保。當異議登記不當,造成權利人損害的,權利人向申請人請求損害賠償,這只能是一種事后的救濟。缺乏異議登記申請人在申請時提供擔保作為保障,對不動產登記簿記載的權利人存在著求償不到的風險。

第三,對有關異議登記的法律效力方面。《房屋登記辦法》第七十八條規定:“異議登記期間,房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的,房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記,房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前,第三人申請異議登記的,房屋登記機構應當中止辦理原登記申請,并書面通知申請人。”依據上述法條的規定,房屋登記簿記載的權利人處分房屋的權利法律并未剝奪,只是當發生了異議登記,房屋登記簿記載的權利人與第三人在權利方面會受到暫時的限制,如申請房屋登記的,房屋登記機構依法暫緩或者中止辦理。

第四,有關于異議登記失效的問題,《房屋登記辦法》第七十九條規定:“異議登記期間,異議登記申請人起訴,人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的,異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。”依據上述法條的規定,向登記機關申請注銷異議登記既是異議登記申請人的權利也是房屋登記簿記載的權利人的權利,而并非是他們的義務,即異議登記的注銷并非是必經程序。《物權法》第十九條規定:“登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效”,那么異議登記的失效時間是以《物權法》規定的“申請人在異議登記之日起十五日內不起訴異議登記即失效”為標準呢?還是依據《房屋登記辦法》第七十九條規定的異議登記被注銷的時間為失效標準呢?兩者的規定還存在矛盾之處。

此外,從法條規定的“登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效”,可否推知申請人在異議登記之日起十五日內起訴的,異議登記還繼續有效,并且將異議登記狀態持續到了訴訟當中呢?我國《物權法》規定登記機關有權根據利害關系人的申請自行決定是否予以異議登記,表明異議登記程序的性質是一種行政程序。當申請人在異議登記之日起十五日內起訴到法院引起的異議登記之訴,是否為異議登記制度的一部分呢?在異議登記制度實踐操作過程中,如何認識行政程序與訴訟程序的關系呢?對此法律尚無明確的規定。

第五,異議登記的申請為利害關系人的單方申請,而沒有規定由不動產登記簿記載的權利人與異議登記申請人共同申請的情形。

為解決我國異議登記制度現存的諸多問題,本文以我國國情為基礎,試圖運用比較法方法借鑒他國立法經驗,探求異議登記制度立法模式的重新調整。

二、從比較法角度的考察與分析

利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的,可以通過異議登記保護其權利。異議登記制度起源于普魯士法,并且確立于《德國民法典》,大多數國家的立法對其都有規定。在有關異議登記所涉及到的行政程序和訴訟程序的關系問題上,立法體現有三種模式:德國法的銜接式、我國臺灣地區的替代式以及我國內地《物權法》采用的并行式。三種模式,究竟哪一種更能發揮異議登記制度的價值,更加符合我國的國情呢?本文將對德國法的銜接式與我國臺灣地區的替代式作出具體分析,研究可以借鑒的經驗。

(一)德國銜接式的異議登記制度

《德國民法典》的異議登記制度是更正登記的一種前置保護方法,有利于實現對利害關系人的臨時保障功能以及對第三人的警示作用。《德國民法典》第899條第2款的規定,異議登記申請的程序既可以依假處分,又可以依利害關系人的同意而為之。德國法上的異議登記通常以訴訟法上的假處分為前置程序。德國法從中世紀開始就確立了假扣押和假處分的臨時性強制措施。假扣押是對物上的請求權的保全,即我國《民事訴訟法》中的財產保全制度,而假處分制度在我國的《民事訴訟法》中沒有規定。《德國民事訴訟法》第940條規定:因避免重大損害或防止急迫的強暴行為,或因其他原因,對于有爭執的法律關系,特別是繼續性的法律關系,有必要規定其暫時狀態時,可以實施假處分。假處分的具體內容由本案法院自由裁量,它包括但不限于命令對方當事人為一定行為或禁止對方當事人為一定行為。

(二)我國臺灣地區替代式的異議登記制度

我國臺灣地區1975年對“土地法”進行了修正,修正之前的“土地法”規定了異議登記制度,并且與德國民法中的規定十分相似,明確了異議登記制度的目的在于對真實權利人利益的保護。1975年,我國臺灣地區修改之后的“土地法”刪除了有關異議登記的規定。將因假處分以及經土地權利登記名義人的同意兩種情況下的異議登記分別進行處理。對于因假處分而進行的異議登記,認為可以使用我國臺灣地區的民事訴訟法律中規定的保全程序予以代替。特別注意的是我國臺灣地區的民事訴訟法律中規定的保全程序包含有假處分的內容。而對于另外一種經土地權利登記名義人的同意而為的異議登記,認為會形成對土地權利登記名義人本身的利益侵害,因此司法實踐中數量極少,遂予以刪除。我國臺灣地區在“土地法”中刪除有關異議登記的規定,并非是對異議登記制度的否定,應當認為是部門法律之間的范圍調整。

三、完善我國異議登記制度的立法建議

依據上述對我國現行立法中異議登記存在問題的分析,并結合對德國法銜接式和我國臺灣地區替代式的立法的比較,筆者認為結合具體國情,我國更應該采用的是行政程序與訴訟程序相銜接的模式,這與德國法所采用的由訴訟程序再到行政程序的銜接是相反的過程。依據上述分析,我國的《物權法》和《民事訴訟法》應作出相應的調整。筆者提出如下立法建議:

(一)擴大異議登記的范圍,調整我國異議登記制度的立法模式

將異議登記主要區分為依假處分和依登記簿記載的權利人的同意而為之兩種情形。在我國《物權法》中應當明確規定這兩種情形,然后以兜底條款給予概括性規定。允許依登記簿記載的權利人的同意而進行異議登記,更有利于體現民法中的意思自治原則。畢竟異議登記對登記簿記載的權利人的利益會產生影響,在實際生活中,登記簿記載的權利人可能并不會同意進行異議登記,但是即使登記簿記載的權利人不同意,異議登記申請人也可以通過訴訟到法院,申請法院的假處分命令來進行異議登記,因此把登記簿記載的權利人書面同意作為異議登記的發生條件是可行而且必要的。

如上所述,假處分制度在我國的《民事訴訟法》中沒有規定。我們現行的財產保全制度這種臨時性強制措施是很不完備的,也不能夠適應社會實踐的客觀要求,所以我們有必要對《民事訴訟法》進行修改。試想在案件尚未被受理或者尚沒有審理終結的時候,為了保護不動產實權利人的利益,我們暫時地承認一種假設,經過法院判決,如果發現事實并非如此,可以將這種假設的狀態糾正回來。該假設正確與否需要案件審理終結才能最后確定。即假處分這種財產保全制度保全的不僅是保持原來的狀態不變,而且還包括了一種假設。這些先進的制度,應該為我國所借鑒。因此,相應地擴大我國《民事訴訟法》中財產保全的范圍,將其區分為一般的財產保全和異議登記的財產保全(法院作出的假處分命令)。此外,在立法的技術上需要實現《物權法》的異議登記制度與《民事訴訟法》中財產保全制度的銜接。具體而言,現行《物權法》規定的申請人在異議登記之日起15日內不起訴的異議登記失效,其中15天的保護期是很有限的。筆者建議我國應采用與德國模式不同的另外一種銜接模式,即把異議登記擴展到先行政再到訴訟環節的整個過程,即在我國《民事訴訟法》中完善與異議登記相關的財產保全制度。由此更有利于保護真實權利人和第三人利益,兼顧法律的公平與效率價值。由行政程序進入到訴訟程序,是一個當事人自由選擇的過程,同時也體現了民法中的意思自治原則,而非國家的強制干預,這符合法治的現代化要求。

(二)異議登記不再是房屋登記簿記載的權利人不同意更正登記的一種救濟方式,而是更正登記的一種前置保護方法

德國民法中的異議登記是更正登記的一種前置保護方法,值得借鑒。將異議登記制度作為更正登記的前置輔助手段,將異議登記推進到更正登記。從而避免了在不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記的情況下,第三人依據不動產登記的公信力,而與不動產登記簿記載的權利人進行交易,損害不動產登記的真實權利人利益的情形發生。

(三)異議登記的效力方面

依據我國現行立法,異議登記的效力是禁止房屋登記簿記載的權利人行使處分權,還是僅阻卻登記的公信力而允許房屋登記簿記載的權利人行使處分權呢?筆者認為,依據我國《物權法》和《房屋登記辦法》的具體條文,應該理解為:異議登記之后房屋登記簿記載的權利人仍然能夠行使處分權,此權利并未剝奪,房屋登記簿記載的權利人與第三人所訂立了處分其不動產的合同的效力不會受到異議登記的影響。在異議登記期間,因登記機構暫緩或者中止辦理不動產新的登記,而給第三人造成的損失,由房屋登記簿記載的權利人承擔相應的違約責任。此外,因為異議登記的存在,第三人將不會獲得善意取得制度的保護。對此,我國《物權法》應作出明確的規定,以增強法律的可操作性。

(四)異議登記的失效標準方面

應該依據《物權法》規定的:“異議登記申請人十五日內不起訴,異議登記失效”來確定,同時應完善《房屋登記辦法》第七十九條有關注銷異議登記的規定。筆者認為,異議登記申請人十五日內不起訴,異議登記即為失效,失效之后要及時由登記機構進行異議登記的注銷。異議登記的注銷不應視為異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人的權利,從而更加有利于保護登記公信力的法律效力。如果異議登記申請人在自異議登記之日起十五日內起訴,異議登記應視為仍然有效,最后依據的法院的判決裁定,來決定異議登記是否成立。異議登記成立的,異議登記的事項進行相應的變更;異議登記不成立的,依據法院的判決裁定,登記機構應該及時注銷異議登記。

(五)增加有關異議登記申請人和不動產登記簿記載的權利人共同申請的內容

雖然在實際生活中,異議登記申請人單獨申請的情況為多數。但是如前所述,對應著異議登記的范圍中依假處分和依登記簿記載的權利人的同意為之的兩種異議登記的情形,登記簿記載的權利人的同意而進行的異議登記仍然存在可能性。

綜上所述,完善我國《物權法》的異議登記制度,應該對立法模式作出相應的調整。將我國《物權法》異議登記制度的立法模式調整為行政程序與訴訟程序銜接的模式,這種銜接模式與德國法所采用的由訴訟程序再到行政程序的銜接是剛好相反的過程,把異議登記擴展到由行政程序再到訴訟程序的整個過程,更有利于在保護不動產登記中真實權利人和第三人利益方面體現法律的公平與效率的價值,更加符合我國的國情。

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