上海先行試點房地產項目證券化融資

　　今年上海兩會期間，上海市委書記俞正聲曾以“房價不能高，不能再漲”的論調為上海房價“降溫”。其間，俞正聲書記還曾透露，中央并不希望上海在“購房退稅”問題上帶頭。
　　1月23日，上海市政府新聞發言人陳啟偉更是明確表示，上海沒有研究新的購房政策，也沒有研究“新政策”的打算。除國家推出相關政策外，上海不會出“購房退稅”、“藍印戶口”（購房落戶）政策。
　　但上海是否還有別的“托市良方”？
　　
　　上海先行先試“房地產證券化”
　　
　　“我們現在已經形成了初步的房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，下稱REITs）試點總體構架，正在和有關部門會商。這個方案我們打算在會商有關部門后報國務院同意，然后進行試點。”1月6日，中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵在國新辦關于促進房地產市場健康發展的新聞發布會上透露了一項為房地產企業啟動創新融資方式的政策。
　　在此之前的2008年12月13日，國務院發布《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》中也提到“創新融資方式，開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”等九大內容。
　　這些“金融創新”會對房地產業有何深遠影響，哪些城市將率先試點，一直讓外界浮想聯翩。
　　近日，《中國經濟周刊》記者從上海市發改委、上海市金融辦等政府部門獲悉，旨在幫助房地產企業融資的地產項目證券化政策已經在上海進入實質性階段，該種通過金融創新而制定的政策能否起到“托市”作用受到各界關注。
　　上海市金融辦主任方星海在接受《中國經濟周刊》時表示：“在中央相關文件和精神的指導下，今年上海的確會推動REITs的發展，這也是上海金融創新、先行先試的具體表現。”
　　與此同時，記者在由上海市發改委起草的《上海市2009年國民經濟和社會發展計劃》中的發布的內容也證實了上述說法。“爭取開展房地產信托投資基金上市試點”被視為上海“著力轉變經濟運行方式”寫入了上述文件。
　　中央和上海等地正在醞釀的房地產項目證券化的正式名稱是“房地產投資信托基金”，國際上通行表述為REITs，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
　　簡言之，這種信托基金是指房地產開發商把房地產項目通過證券化的方式進行募集資金并向投資者分配收益的產品。REITs能否成功最為關鍵的一點是：地產項目能否給公募或私募投資人帶來最為切實的收益。
　　不過，去年年末，普華永道與美國城市土地學會（ULI）在上海聯合發布了《2009亞太區房地產市場最新趨勢報告》指出，REITs在全球的黃金時代已經結束，或至少已經推遲。
　　美國城市土地學會房地產融資部高級常駐研究員斯蒂芬·布蘭克更是直言不諱地表示，目前REITs收益不容樂觀，隨著全球股市的大幅下跌，一部分REITs產品的交易價格已經跌破發行價。
　　顯然，上海市政府官員也充分意識到了這方面的風險。
　　
　　上海租賃性物業普跌困擾REITs
　　
　　“雖然目前并不是推出REITs的最佳時機，前兩三年前推出可能會更好。但總要先推出去，才能逐步完善該產品的結構、監管及法律制度等。”這是方星海在日前一次媒體見面上對REITs的評價。
　　一位上海地產界分析人士告訴《中國經濟周刊》：“為什么前幾年推不出REITs？一方面政策上面沒有做好準備，另一方面，前幾年無論是商用地產還是住宅地產都十分火爆，開發商賺得盆滿缽滿，怎么可能分利給機構或者其它投資者呢？而如今的情況則完全相反。”
　　根據國外經驗，REITs的投資標的，主要是租賃性物業，因而采用商業地產比較有利于信托基金的募資，具體又可分為寫字樓物業、高檔公寓物業、工業地產三大部分。
　　
　　目前，由于上海外向型經濟較為明顯，服務業在上海經濟比重已經占去了半壁江山，而服務業企業又是上海商業地產的需求主力。由于全球經濟危機，上海商業地產的租金已經出現明顯下跌。
　　全球綜合性地產咨詢服務公司世邦魏理仕相關人士向《中國經濟周刊》提供的數據表明，目前上海租賃性物業“跌勢一片”。而仲量聯行、高力國際等公司也作出了相似判斷。
　　根據世邦魏理仕提供的數據顯示，在寫字樓市場方面，隨著企業縮減開支以應對由全球金融海嘯所引發的困境，上海寫字樓市場2008年第四季度出現負吸納，全市平均租金環比下跌8.7%，至241.8元每平米每月，其中，浦西和浦東的平均租金分別環比下跌9.5%和7.4%。盡管沒有新增供應，市場空置率繼續環比上漲0.6個百分點至10.5%。
　　在高檔公寓物業方面，2008年四季度，上海一些高檔公寓報價開始下調，導致該季度高檔公寓平均價格開始回調，環比微幅下降1.1%，達每平方米36491元。同時，高檔公寓租金延續上個季度的趨勢，環比下降1.6%，達每月每平方米152.6元。
　　在工業地產方面，受到國際金融危機以及大量新增工業用地上市的影響，使得2008年四季度上海工業地產出現地價和租金雙雙下滑的局面。2008年第四季度平均工業地價環比大幅下滑5%至每平方米1085.1 元，同時物流設施租金也出現環比1.4%的降幅。
　　《中國經濟周刊》記者向在仲量聯行、世邦魏理仕、高力國際等機構任職的多位房地產顧問公司人士征求對上海醞釀REITs試點的看法時，不少人士認為，從目前的情況來看，無論是浦東還是浦西，未來相當一段時間內，空置率的問題都將困擾租金價格平穩，在諸多不可確定因素下，租金能夠獲得合理回報成為是否能夠吸引投資者的關鍵。
　　
　　REITs推出正當時？
　　
　　與行業分析人士相比，面對行業緊張的現金流，不少房地產商卻有著不同看法。中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，在當前形勢下REITs推出對房地產業融資來說是為數不多的切實可行的措施。
　　但是，中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立卻認為，REITs作為金融創新的嘗試，值得鼓勵，可以試點，但要穩妥推出，不要急于求成，千萬不能大張旗鼓，將其作為一個“救市稻草”。
　　而在興業銀行首席經濟學家魯政委看來，目前REITs的推出陷入兩難。一方面，只有當房地產市場已經觸底，那才是REITs推出的好時機。另一方面，如果房地產市場已經觸底，推REITs的意義不大。正因為面臨下滑的壓力，一些房地產企業出現資金周轉困難，政府才有推REITs的動力。
　　據了解，上海推出REITs的主導方主要是浦東新區政府，即由地方政府牽頭運作REITs，并考慮在上海證券交易所上市交易。
　　在解釋為什么選取這種由政府主導的REITs方式時，方星海向記者表示，由于浦東新區政府旗下的投資公司本身就有一定數量的房產，這些投資公司還可以以適當的價格再買進一些房產，這些對于REITs的推出都是比較有利的條件。
　　不過有業內人士向記者表示，在國際金融動蕩、國內房地產業景氣度堪憂的背景下，目前出臺REITs也許會遭受投資者冷遇。而且，即便開始試點，在短期之內，大量開發商仍無法通過REITs方式實現融資。
　　記者從多方了解到，除了上海之外，目前天津也在加快REITs的試點工作，而其方式主要是針對工業地產和商業地產等高端物業領域，把眾多收租型物業資產打包到資本市場進行社會融資，以收租收益和其它投資收益實現股東分紅。