北京變種的“小產(chǎn)權(quán)房”：拆！

在一片“封殺”聲中，小產(chǎn)權(quán)房在北京部分區(qū)縣以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，已悄然變種為“農(nóng)業(yè)生態(tài)園”、“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”、“大棚別墅”及“耕地房”等形式，以“以租代售”的方式，換裝入市。“農(nóng)業(yè)開發(fā)”演變成了房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)和農(nóng)耕地實(shí)現(xiàn)了一次巧妙組合。

出現(xiàn)“新變種”生態(tài)大棚有1萬多個(gè)

6月15日，北京部分區(qū)縣對轄區(qū)內(nèi)以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名進(jìn)行違法建設(shè)進(jìn)行了一次集中清理。

在此之前的4月中旬至5月中旬，北京市國土資源局會同北京市農(nóng)委對北京市郊區(qū)區(qū)縣農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項(xiàng)目初步進(jìn)行清理，發(fā)現(xiàn)非法用地設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目34個(gè)，分布在昌平、通州、順義、房山、大興等8個(gè)郊區(qū)縣。一些承租方建蔬菜大棚時(shí)，建設(shè)所謂“配套用房”，對外租售。租期一般為20到50年，每套價(jià)格從18萬到60萬元不等。

“現(xiàn)在北京這樣的大棚有1萬多個(gè)，價(jià)值至少有10多個(gè)億、甚至幾十個(gè)億。要是一下都拆了，得浪費(fèi)多少錢?可是拆了又可以給這個(gè)地方帶來什么呢?有的是沒法恢復(fù)原貌的，要想恢復(fù)這種地貌，沒有幾十個(gè)億甭談，恢復(fù)的成本比建設(shè)的成本還高。”6月14日，北京昌平區(qū)的一位不愿透露姓名的開發(fā)商在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說。

據(jù)了解，2006年北京市提出興建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的構(gòu)想，一些地方開始打造集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園。然而，少數(shù)地方出現(xiàn)了以“設(shè)施農(nóng)業(yè)”為名的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，他們以修建大棚管護(hù)房為名，開發(fā)“農(nóng)家別墅”對外出售。

隨后，一排排隱藏在生態(tài)大棚下的農(nóng)家別墅迅速蔓延開建，然后再被開發(fā)商以對外出租的形式租賃給“城里人”，一租就是數(shù)十年，價(jià)格低廉，且附送大棚，并冠以“農(nóng)業(yè)園”、“生態(tài)園”、“種植園”或“陽光科技大棚”等名稱。

而市面上，往往稱之為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”或“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚別墅”。“農(nóng)業(yè)開發(fā)”變成了房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)和農(nóng)耕地實(shí)現(xiàn)了一次巧妙組合。

“我們這里最早的大棚在昌平西馬坊那邊，中國老區(qū)建設(shè)促進(jìn)會(簡稱老促會)投資興建的大棚，有800畝地。當(dāng)時(shí)北京市的領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)里的領(lǐng)導(dǎo)，還有我們鎮(zhèn)的領(lǐng)導(dǎo)來剪彩，都有錄像，是昌平區(qū)最早的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)先進(jìn)典型，還有獎狀。”昌平區(qū)的一位開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。

他說:“我們都是跟著學(xué)習(xí)發(fā)展，我們也上別的地方學(xué)習(xí)，昌平的二德莊就是典型。說的是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)，縮小城鄉(xiāng)差異，增加農(nóng)民就業(yè)，提高農(nóng)民收入，讓我們的農(nóng)技師教會城里人怎么種地。就這么一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，蓋完了，出事了，換來了一個(gè)字——拆!”

據(jù)介紹，作為農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，這樣的“大棚別墅”租期可達(dá)50年，而且沒有銀行按揭，須一次性付清“租金”。而50年后，只要辦理相關(guān)手續(xù)，就可以繼續(xù)延期租住。它們只租不賣，也不違反國家禁止農(nóng)村宅基地買賣和嚴(yán)禁破壞耕地的規(guī)定，而被占地的農(nóng)民每年也可領(lǐng)到一筆數(shù)目相對可觀的補(bǔ)償金。

北京發(fā)出“封殺令”

事實(shí)上，針對各地出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”問題，從1999年到 2008年，黨中央、國務(wù)院三令五申，明確規(guī)定:集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。

顯然，在一片“封殺”聲中，小產(chǎn)權(quán)房在北京已悄然變種為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”、“設(shè)施農(nóng)業(yè)”及“耕地房”等形式，“以租代售”的方式，換裝入市。

“現(xiàn)在國家禁止小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行交易，由于利益的驅(qū)使，一些人開始琢磨長期租賃土地開發(fā)生態(tài)房出租賺錢，逐步演變成為了變相的小產(chǎn)權(quán)房交易。”有關(guān)人士分析認(rèn)為，與小產(chǎn)權(quán)房相比，農(nóng)業(yè)生態(tài)房有著先天的政策“優(yōu)勢”，開發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)他們是在建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園，表明這項(xiàng)開發(fā)符合政策要求。

而從農(nóng)業(yè)生態(tài)園到“農(nóng)家別墅”的演變過程，事實(shí)上凸顯著巨大的利益沖動在里面。“村民得實(shí)惠，業(yè)主得休閑，村集體得發(fā)展，開發(fā)商得利潤”結(jié)成的利益共同體，似乎驗(yàn)證著農(nóng)家別墅存在的“多贏格局”。

今年4月，北京市國土資源局下達(dá)“封殺令”，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責(zé)。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這些違法建設(shè)占全市農(nóng)業(yè)大棚總量的2.2%，占地面積約4617.3畝(含基本農(nóng)田1705.3畝)。其中，真正的種植大棚1431.4畝，占總用地的31%;各類“配套用房”554.1畝，占總用地的12%，其余為空地。

針對這種新形式的違法違規(guī)占地現(xiàn)象，北京市明確表示“三不”，即不搞變通、不開口子、不抱僥幸，依法整治。

日前，監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問題的通知》，對違反土地管理規(guī)定行為有關(guān)具體問題進(jìn)行明確:發(fā)生在2008年6月1日以后的違反土地管理規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號令第三條追究地方政府領(lǐng)導(dǎo)人員責(zé)任。對于在2008年6月1日以前的違反土地管理規(guī)定行為，但在15號令施行后仍不制止、不組織查處，隱瞞不報(bào)、壓案不查的，也同樣追究責(zé)任。

“北京有好些業(yè)主把地面都硬化，弄得沒法種地了，不像話，確實(shí)該治。里面都弄成網(wǎng)球場了，能不治你嗎?”上述開發(fā)商向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》直言:“在2006年，市政府跟農(nóng)委提倡在農(nóng)村建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，咱們就開始建。建完后甭管是走偏了也好，走正了也好，偏正咱們不知道。”

“不能把這個(gè)犧牲全都挪到業(yè)主身上”

“我們買的時(shí)候再三追問，開發(fā)商說大棚全都符合相關(guān)手續(xù)。本來是歡天喜地奔著這個(gè)來的，現(xiàn)在看來我們等于上當(dāng)了。”在北京吉利大學(xué)附近的吉利莊園，一位姓余的業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:“他們(開發(fā)商)說原來(設(shè)計(jì))是合情合法合理，都是經(jīng)過政府審批的，怎么現(xiàn)在又不行了呢?如果以前都是政府審批過的，現(xiàn)在怎么能出爾反爾呢?”

“如果說以前是他們(開發(fā)商)私自那么搞的，那么他們(開發(fā)商)自己應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。但是政府都審批了，就不能變更了。已經(jīng)交了一年的錢，利息不說，你把本錢退還給大家，你愛怎么拆、怎么搞你去搞去吧。”這位業(yè)主抱怨說。

“多方都要承擔(dān)犧牲，不能把這個(gè)犧牲全都挪到業(yè)主身上。”對于買來的大棚如何處理，該業(yè)主表示，“我們可以用那邊大棚種地，資源浪費(fèi)了就浪費(fèi)了，受害的是我們老百姓啊，是不是?”

在吉利莊園大棚前，自稱昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)駐村干部表示，“其實(shí)，有些業(yè)主是明白政策的，他不怕，反正有錢，就在這里占著。都是閑錢，他無所謂。也沒準(zhǔn)當(dāng)時(shí)一下子糊涂了，沒繞出來，就是想試試能不能撈一把，揣著明白裝糊涂。”

這位鎮(zhèn)干部指著大棚里的蔬菜告訴記者:“這些菜都是業(yè)主種的。種的這些菜，賣掉的話，連種子錢都賣不出來。說種地都是胡扯的，有的業(yè)主還在想，反正30年，等今年風(fēng)聲過了，以后再弄，反正跟小產(chǎn)權(quán)房似的。

“開發(fā)商沒賠，就是賺多賺少，也還有一部分沒賣出去的。但是現(xiàn)在找他退錢也沒有，錢都投到這里來了。”關(guān)于業(yè)主能否索要交出的房款，這位干部表示。

該干部還透露，“有傳言說是有人找到北京市政府有關(guān)方面，想讓他們給變更成產(chǎn)權(quán)房，搞產(chǎn)權(quán)證。政府才發(fā)現(xiàn)這個(gè)東西不對勁，這個(gè)事才被暴露出來。這種東西在京郊已經(jīng)有3年了，最早是在南邊興起的，也是先從那邊發(fā)現(xiàn)的。”

從開發(fā)商介紹的情況來看，目前北京購買這些“農(nóng)家別墅”的人，大都是市區(qū)居民，有機(jī)關(guān)干部、老教授、個(gè)體業(yè)主、新聞媒體工作人員等等。

農(nóng)民的“無奈”:“補(bǔ)償金賞你多少是多少”

“一畝地只要幾萬元的補(bǔ)償，政府就可以征用我們的土地，然后以幾百倍高價(jià)拍賣給開發(fā)商。而我們?yōu)槭裁床荒苤苯訉⒓w所有的土地放入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，或直接進(jìn)行開發(fā)?”在采訪過程中，記者聽到一些村民的議論和不解。

“農(nóng)民最大的資產(chǎn)財(cái)富就是他的土地使用權(quán)，而通過土地流轉(zhuǎn)，使他們所擁有的最大資產(chǎn)財(cái)富變現(xiàn)成其加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生產(chǎn)資本。”陽坊鎮(zhèn)一位村干部告訴記者:“于是，很多集體經(jīng)濟(jì)組織試圖通過‘小產(chǎn)權(quán)房’等形式讓一些農(nóng)民發(fā)家致富，也凸顯了在市場經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)民將土地使用權(quán)變轉(zhuǎn)化本的迫切愿望。”

“當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地租出去可以收租金，自己種可能面臨著賠。”陽坊鎮(zhèn)的一位干部告訴記者，大棚農(nóng)民自己留著種，掙不到什么錢。別說一個(gè)大棚20多萬，給他十個(gè)棚20萬元他都不要。這個(gè)棚租給他，叫他一年交5000元錢他都不干，因?yàn)樗徊簧先ァ?/p>

這位干部表示，“村里是絕對不主張農(nóng)民自己在大棚里種菜的，他們要的是眼前利益。租那樣的農(nóng)耕地，一般是300元/畝1000元/畝。而把這些地建成大棚別墅租給城里人，每畝的收益可達(dá)到數(shù)千元、甚至上萬元，比普通耕地多出許多倍。”

對于市區(qū)居民在村里買大棚別墅，昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)的一位農(nóng)民告訴記者，“這些大棚出租給城里人每畝收益上萬元，而我們只得到區(qū)區(qū)幾百元，賞你多少是多少，誰知道村干部和開發(fā)商從中撈多少。”

另一位農(nóng)民告訴記者，他今年已經(jīng)拿到了900元的補(bǔ)償金。當(dāng)問及對拆除“大棚別墅”的看法時(shí)，他無奈地說，“政府有政府的安排，群眾有群眾的意見。”

誰該承擔(dān)“責(zé)任”

據(jù)了解，北京市目前發(fā)現(xiàn)的34個(gè)非法用地設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目中，已經(jīng)完全拆除8個(gè)，正在拆除5個(gè)，拆除非法建筑物近6萬平方米。其余違法用地項(xiàng)目，部分將由有關(guān)國土資源分局下達(dá)責(zé)令整改通知書或進(jìn)入立案查處程序，部分將以區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為責(zé)任主體，擬定拆除整改計(jì)劃，力爭6月底前全部整改。整改中將區(qū)別不同情況，可改為種植大棚的予以改造;地面已硬化的，徹底拆除。

“其實(shí)我認(rèn)為大棚整改是對的，應(yīng)該把損失降到最低的情況下去整改，應(yīng)該有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主、政府、開發(fā)商、村民損失最少的情況下來做這個(gè)事。”一位開發(fā)商也是滿腹的怨言:“說大拆大改，浪費(fèi)的資源是誰的呀，全是社會財(cái)富。”

對于“小產(chǎn)權(quán)房”問題，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)曾表示:政府不應(yīng)將這些房子全炸掉(違章違法建筑除外)，無論如何這是一種浪費(fèi)。也不應(yīng)該讓這種明知違法的交易繼續(xù)存在，更不應(yīng)讓農(nóng)民和市民都在法律無保護(hù)的情況下承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與損失。

對此，北京市平谷區(qū)委信訪辦主任李志剛認(rèn)為，“在基本農(nóng)田中間不許搞這些建筑(大棚別墅)，必須拆，即使開發(fā)商、包工頭有意見，該走法律程序可以走法律程序。作為政府來講必須嚴(yán)格執(zhí)行國家土地政策，必須拆。而相關(guān)的處置方案及善后事宜，還沒有最后確定。”

平谷區(qū)峪口鎮(zhèn)大棚別墅承建方之一、來自黑龍江齊齊哈爾的于占明對此十分不滿，他說:“政府說的跟做的不一樣，剛建設(shè)的時(shí)候政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也過來看了的，說應(yīng)該建的，政府也是要創(chuàng)效益的。施工期間領(lǐng)導(dǎo)也常來，在3月份，基本上每兩三天來一次。”

有分析人士認(rèn)為，既然是確定無疑的非法建筑，在生態(tài)房的萌芽狀態(tài)就應(yīng)給予最嚴(yán)厲的封殺。加之，生態(tài)房的政策依據(jù)模糊不清，開發(fā)商與相關(guān)部門“各執(zhí)一詞”。給資本的介入提供了極大的操作空間，最終演化成一個(gè)利益涉及廣泛的社會事件。

據(jù)悉，這種重復(fù)建設(shè)所造成的浪費(fèi)，初步估算涉及金額高達(dá)數(shù)十億元。除了這些損失之外，眾多業(yè)主所面臨的索賠困境，多方主體的責(zé)任糾紛等問題，都難以回避。

有關(guān)專家認(rèn)為，政府此次集中拆遷行動相對于小產(chǎn)權(quán)房已有了較快的反應(yīng)速度，但仍顯示出一定的滯后性。政府應(yīng)逐步建立一套實(shí)時(shí)監(jiān)控、預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)有各類形式的違規(guī)占用耕地行為，可立即勒令停工恢復(fù)原貌，并加大對相關(guān)責(zé)任人的懲處力度。

華北最大的綠色蔬菜花卉種植基地落戶天津

30萬可買1畝地50年租種權(quán)

宋雪蓮

意在創(chuàng)建華北地區(qū)最大綠色蔬菜花卉種植基地——清荃農(nóng)莊的北京農(nóng)鑫國泰生態(tài)技術(shù)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人張文斌很快就發(fā)現(xiàn)了他們的失誤，“我們先期印刷的宣傳冊上標(biāo)明，30萬投入即可獲得的一個(gè)可以租種50年的一畝租種單元，外加一個(gè)170平米的精裝修三居室。”張文斌告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“暫不說這170平米三居室是錯(cuò)誤的說法，單是這樣的宣傳，就足以讓我們被認(rèn)為和之前北京取締的大棚生態(tài)園沒啥區(qū)別了。”

5月17日，天津市農(nóng)鑫國泰種植專業(yè)合作社——清荃農(nóng)莊第一期種植園正式奠基。按照清荃農(nóng)莊總經(jīng)理徐春山的介紹，農(nóng)莊將負(fù)責(zé)綠色蔬菜和花卉的統(tǒng)一種植、銷售等經(jīng)營工作，并以每月500元的價(jià)格將租種單元出租給社員，社員繳納租金后，不需親自勞作，便可與農(nóng)莊之間實(shí)現(xiàn)利潤五五分成，每年收益8.8萬元，農(nóng)民則一年每畝收取租金6000元。30萬元不過是宣傳資料里投資該農(nóng)莊的另一種表達(dá)方式。

盡管徐春山一再聲明他們的農(nóng)莊意在農(nóng)業(yè)，“不是地產(chǎn)”，但是仍然有人半信半疑。

“因?yàn)樾麄鲀栽斐傻恼`導(dǎo)，我們已經(jīng)把原來的宣傳資料銷毀了。”張文斌說。

是農(nóng)莊不是地產(chǎn)

天津市武清區(qū)地處華北平原腹地，是著名的產(chǎn)糧大縣，在全國農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值百強(qiáng)縣中名列第71位。但在清荃農(nóng)莊項(xiàng)目面世以前，這里并沒有引起更多關(guān)注。

5月17日中午，記者來到清荃農(nóng)莊的1500多畝巨大而空曠的耕地前。農(nóng)莊的總經(jīng)理徐春山告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，清荃農(nóng)莊是農(nóng)業(yè)部、天津市委市政府、武清區(qū)委區(qū)政府響應(yīng)國家建設(shè)新農(nóng)村政策而創(chuàng)建的，它以農(nóng)鑫國泰種植專業(yè)合作社為主體，意在以科學(xué)地指導(dǎo)和發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)來帶動傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的改造與升級。“我們將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)供銷一體化管理，并將拋棄對農(nóng)藥和化肥的使用。”

記者在現(xiàn)場看到，在建的2棟大棚的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，除了135平米的磚混結(jié)構(gòu)外，宣傳冊上的所謂170平米三居室其實(shí)并不確切。“我們用于社員居住的面積是完全按照農(nóng)業(yè)部在2008年10月份下發(fā)的一個(gè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園配管房面積不得超過5%的硬性規(guī)定來執(zhí)行的，所以一畝的大棚其實(shí)真正用于社員居住只有35平方米，這其中包括了臥室、餐廳和廚房。”徐春山說。

記者在現(xiàn)場看到，除了35平米的居住面積外，還有100平方米的陽光房正在鋪草坪。“這是社員們的自留地。”徐春山說，“社員們在這里既可以種菜育種，也可以做陽光花園。”

與陽光房相連的就是近667平方米的大棚了，據(jù)徐春山介紹，大棚建成后，社員們既可以選擇住在這里，也可以選擇由農(nóng)莊的工作人員幫助打理。“我們還要建成沼氣池以及取暖、納涼的設(shè)備，這些都不需要社員們另外付費(fèi)。”

去年曾撤出北京某農(nóng)莊項(xiàng)目

與北京市去年火爆的生態(tài)農(nóng)莊項(xiàng)目一樣，清泉農(nóng)莊的確吸引了一些人的注意。“其實(shí)回報(bào)倒是其次，只是如果能夠在這樣的田園里生活，實(shí)在是太美了。”在北京工作的李女士一直就想給外地的父母“買”上一套頤養(yǎng)天年。而30萬，是一個(gè)她可以考慮的數(shù)字。但是，由于農(nóng)莊還沒有建成，李女士并不能下定決心。

李女士告訴記者說，她要等到年底看看再說。“我認(rèn)為政府在監(jiān)管方面還是出了問題，不合規(guī)定的不讓建就是了，如果都是讓我們自己來判斷是地產(chǎn)還是合作社，那是不是意味著發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)也要自己擔(dān)著呢?”

“我們徐總?cè)ツ昃驮诒本┳隽艘粋€(gè)大棚的項(xiàng)目。”清泉農(nóng)莊的一個(gè)員工告訴記者，“可是后來發(fā)現(xiàn)不是單純做大棚，而是做地產(chǎn)，就撤了回來。”

針對為什么撤出北京的項(xiàng)目，徐春山并不愿意多說，“我以前就是做大棚的，不做大棚還做什么?”

據(jù)悉，清泉農(nóng)莊的占地面積將達(dá)3000畝。在經(jīng)營管理模式上采取是‘統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)種植、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一銷售’的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈模式。“大棚的種植我們統(tǒng)一管理，社員并沒有自主權(quán)。”徐春山介紹說。