樓市回暖緣由何在

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%，銷售金額為11389億元，同比增長高達(dá)45.3%。由此表明，今年以來全國商品房成交量已經(jīng)超過2007年同期水平。

另就價(jià)格而論，同樣來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，全國商品房銷售均價(jià)約為4834元/平方米，環(huán)比上漲3.9%。值得指出的是，此大致表明價(jià)格微漲的數(shù)據(jù)，至少還需結(jié)合兩方面考量以作判斷:

其一，來自地方政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與之并不配套。如以深圳為例，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，深圳市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比下降6.9%，環(huán)比上漲1.7%;然而該市國土房產(chǎn)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，當(dāng)月深圳市新建商品住宅銷售均價(jià)同比上漲17.6%，環(huán)比上漲6.1%。

其二，民用、商用房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)明顯分化，取自兩者加權(quán)平均的房屋銷售價(jià)格指數(shù)不足以反映分類市場行情。如以上海為例，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，該市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比下降1.6%，環(huán)比上漲0.6%。但若專就民用房產(chǎn)而論，有調(diào)查報(bào)告顯示，今年3月份以來，上海在售主力樓盤陸續(xù)已有60%以上價(jià)格上漲;若就商用房產(chǎn)而論，另有調(diào)查報(bào)告顯示，今年以來上海甲級(jí)寫字樓平均空置率高達(dá)12.3%，租賃價(jià)格起碼下跌5%15%，中心城區(qū)甚至出現(xiàn)了寫字樓售價(jià)明顯低于住宅售價(jià)的倒掛現(xiàn)象。

綜合各類因素判斷，我國住宅類房產(chǎn)歷經(jīng)短暫回調(diào)，已然出現(xiàn)明顯回暖跡象。此事實(shí)雖不符合很多人的愿望，甚至不符合一些人的預(yù)期，但從市場與政府兩方面加以觀察，近期我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)卻是清晰可見的。

支持樓市回暖的市場因素主要有兩項(xiàng):其一，雖然遭逢國際金融危機(jī)不利影響，但是，我國購房主力人群中的相當(dāng)部分并未因此減少收入，而這一點(diǎn)，保證了原本存在的剛性需求蓄勢(shì)待發(fā);其二，相對(duì)于需求的剛性，房地產(chǎn)市場的供給明顯更具彈性，仍以上海為例，今年1至4月，該市商品住宅銷售面積同比增長21.4%，新開工面積卻下降了28.8%。

支持樓市回暖的政府因素主要也有兩項(xiàng):其一，短期而言，基于“保8”任務(wù)而不斷出臺(tái)的刺激計(jì)劃作用明顯，譬如說，今年5月份，上海中資銀行人民幣個(gè)人住房貸款單月增量創(chuàng)4年以來新高，顯而易見，這種反周期的信貸擴(kuò)張必定對(duì)應(yīng)極寬松的貨幣政策;其二，長期而言，推動(dòng)我國房價(jià)高企的土地財(cái)政的弊端雖經(jīng)多年治理，但其發(fā)生機(jī)理不僅依然存在，甚至有可能迫于當(dāng)下形勢(shì)危困而更為偏執(zhí)。

面對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退，政府如何平衡長、短期利益勢(shì)必更為困難。關(guān)于這一點(diǎn)，即使是在美國這樣高度發(fā)達(dá)的成熟市場國家，政府大量接管金融機(jī)構(gòu)以及大量發(fā)債、甚至大量發(fā)鈔以維持流動(dòng)性的做法同樣也是褒貶不一，更不用說，中國錯(cuò)綜復(fù)雜的國情下所面臨問題的復(fù)雜性。

處理復(fù)雜問題的基本原則是搞清楚終極目標(biāo)是什么，換言之，也就是要搞清楚發(fā)展的目的究竟是什么。只有搞清楚了這個(gè)問題，繼而排除掉本該歸由市場解決的領(lǐng)域，政府處理政務(wù)的思路才有可能順次理清。譬如說，面對(duì)廣為百姓不滿的虛高房價(jià)，政府即可自問:由土地出讓金而來的預(yù)算外收入究竟有沒有、能不能更多地造福于民?回答這個(gè)問題雖然也不容易，但若搞清楚了為什么而發(fā)展，則這個(gè)問題基本也就可以運(yùn)用數(shù)學(xué)知識(shí)來解答了。