論分戶驗收與提高住宅工程質量的關系

摘要：本文詳細介紹了分戶驗收的具體做法和對提高住宅工程質量的作用，探討了如何更好把握住宅工程內在質量，全面提升住宅工程質量的方法。

關鍵詞：分戶驗收；住宅；工程質量

一、住宅工程質量現狀分析

小康不小康關鍵看住房。隨著我國經濟社會的飛速發展、人民生活水平的不斷提高，對住房的質量要求也不斷提高。加之，取消福利分房以后，老百姓拿出一輩子的積蓄或通過幾年、十幾年甚至更長的時間分期付款來購買商品房。住宅作為重要的個人財產，其工程質量自然成為普通老百姓最為關注的熱點，當然也應該是政府質量監管的重點。很明顯，隨著新的形勢發展，我們目前以單元工程為對象的驗收模式，已不能完全滿足市場發展需要。因此要不斷深化改革，完善工程質量監管體制，除對單位工程驗收之外，還要對每家每戶都進行驗收，通過逐個檢查驗收，把住了每套房屋的質量關。這就是分戶驗收制度的基本理念，是順應了時代的發展要求，是改革創新的成果。

1.當前我國的施工驗收規范及設計規范對于竣工房屋的某些質量問題如室內空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統一規定。住戶反映的一些質量問題在界定、處理時往往依據不足，房屋買賣雙方各執己見而產生矛盾。

2.目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數建設、施工等單位質量意識不強，發生質量投訴時處理不及時、不徹底和互相推諉，而對于在質量投訴時提出的經濟補償，因為沒有全國性的依據，少數投訴人在賠償得不到落實時一邊拒絕維修一邊又反復投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質量投訴處理過程矛盾較多，解決問題困難重重。

采用分戶驗收的方法是現階段有效地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質量責任和責任追究制度的落實，提升工程質量水平，提高住戶對住宅工程質量的滿意度。

二、分戶驗收的目的與具體做法

分戶驗收是指在工程施工過程中及施工單位提交竣工驗收報告后，單位工程竣工驗收前，按照設計文件和國家、地方工程質量驗收規范、標準，對住宅工程的每一戶及單位工程的公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具住宅工程質量分戶驗收記錄。一是督促建設單位，明確在竣工前組織并參與分戶驗收的責任。二是督促施工企業抓技術、質量管理，抓操作層人員的素質，嚴格按施工工藝標準施工，嚴格三檢制，研究制定提高質量措施并有效實施。三是督促監理企業按施工驗收規范、規程嚴格驗收，不走過場。最終達到抓驗收，促施工，全面提高住宅工程質量，減少質量糾紛和投訴。

1.積極行動，不斷總結經驗，完善分戶驗收要點

2006年3月建設部工程質量安全監督與行業發展司印發了《關于轉發北京市建設委員會<住宅工程質量分戶驗收管理規定>和<關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見>的通知》，黑龍江省及時出臺了《住宅工程質量分戶驗收管理辦法(試行)》，在全省范圍內開展住宅工程質量分戶驗收工作。2007年根據需要出臺了《住宅工程質量分戶驗收實施指南》詳細規定了住宅工程質量分戶驗收的程序、內容、方法。2008年通過學習江蘇省分戶驗收經驗。制定了《黑龍江省住宅工程質量分戶驗收實施要點》，簡化了分戶驗收記錄表格，創立了住宅工程質量分戶驗收合格證制度，《要點》在以下幾個方面做出了突破：

1.強化了建設、施工，監理等相關工程質量責任主體的質量責任。住宅工程分戶驗收是對現行建筑工程竣工驗收模式的創新， 也是對政府監督工作模式的創新， 《要點》不但明確了政府質量監督機構對住宅工程質量分戶驗收的監督，而且進一步強化了建設、施工、監理等相關工程質量責任主體的質量責任。

2.規定了住宅空間尺寸的驗收內容、質量要求、檢查方法，在深入調查和論證的基礎上，通過分析、比較、確定了允許偏差和極差。

3.創立了“五表一證”，即：《室內標高、開間(進深)軸線抽測表》，《地面、門窗、防水工程工程質量分戶驗收記錄表》、《水、電安裝工程質量分戶驗收記錄表》、《公共部位分戶驗收質量記錄表》、《住宅工程質量分戶驗匯總表》和《住宅工程質量分戶驗收合格證書》，使分戶驗收工作更加簡便易行和符合實際，便于全面推行。

4.明確了分戶驗收方法，在對每個分項的驗收中，都明確規定了驗收內容、質量要求、檢驗方法、檢查數量，使驗收人員更加便于掌握和操作，無論是驗收人員檢查，還是住戶自行檢查，只要住宅質量未發生變化，檢查的結果都應是一致的。

5.突出了主要使用功能和觀感質量，對于提高住宅工程質量、降低返修率、降低投訴率、提高居民滿意度，具有明顯的效果。實踐證明，分戶驗收有效地維護了廣大人民群眾的切身利益，符合我國社會主義市場經濟發展的要求，符合以人為本執政理念的要求，符合政府行政改革的要求，也符合落實市場各方主體質量責任的要求。

三、樣板示范加強過程控制，從源頭把住住宅工程質量關

通過抓試點、抓示范，抓實施，不定期地召開分戶驗收現場會，開展相互觀摩、相互學習、相互交流、取長補短的“學、比、趕”活動，促使建設各方責任主體增強分戶驗收的自覺性和主動性。2007年以來全省各地市涌現出了一批優質工程項目，積累了豐富的經驗。如：大慶市在住宅工程質量分戶驗收中引入業主代表參加驗收機制，使分戶驗收工作得到了社會的理解和認可，濱湖小區項目竣工驗收前，由各方責任主體和業主代表組成的驗收組，對每一戶住宅進行分戶驗收，竣工驗收后對住戶進行質量回訪，滿意率達100％。哈爾濱盟科視界項目在施工過程中加強質量控制，將分戶驗收質量控制關口前移，在室內抹灰前按照分戶驗收室內空間凈尺寸檢查要求，在地面和墻面彈出凈尺寸和凈高控制點線耗，使分戶驗收一次合格率達100％。

四、多錯并舉，全面提升住宅工程質量

1.嚴格按照質量、工藝標準施工。為提高分戶驗收一次合格率，減少多次返工浪費人工、材料現象的發生，施工單位應認真向施工操作人員進行技術交底，使操作人員掌握質量標準中主控項目和一般項目、實測項目允許偏差值等具體內容，掌握實現這些質量標準的施工工藝標準。施工中操作人員要嚴格按質量標準和施工工藝標準操作，工人和班組要嚴格按照質量標準自行檢查，合格后方可進入下一工序施工。

2.強化分項工程檢驗批驗收。 分戶驗收應在檢驗批驗收合格的基礎上進行，檢驗批驗收要按檢驗批主控項目和一般項目全面檢查驗收，特別是對主控項目中的材料和過程質量等內容要重點檢查，批驗收合格后方可進行下一道工序施工。而分戶驗收是對涉及觀感和使用功能以及實測實量項目進行檢查，其他項目在檢驗批驗收時已檢查，在分戶驗收時就不再重復檢查。由此可見分檢驗批驗收必須得到強化。

3.堅持質量通病專項治理。分戶驗收內容主要是觀感質量、使用功能和實測實量項目。為順利通過分戶驗收，并在使用中避免發生質量通病，針對工程中常見的墻面、地面裂縫，門窗不嚴等質量通病，要在施工中重點從施工工藝做法、選擇材料、嚴格復檢等方面采取措施精心策劃、精心施工，保障工程順利竣工，避免質量通病的發生。

五、分戶驗收的質量監督

1.監督分戶驗收各項檢查工作到位情況。分戶驗收的組織者為建設單位，具體執行者一般為監理單位，施工單位提供必要的配合。分戶驗收的方案必須由建設單位會同監理、施工單位共同制定，建設單位審核后應報質量監督機構備案。監督機構應當按照方案監督建設單位組織的分戶驗收．各項檢查工作要到位，檢測數據要真實。監督分戶驗收中發現質量不合格或分戶驗收程序方法不合格時，監督機構應責令建設單位重新組織監理、施工單位制定處理方案．進行返修或返工，對返工部位重新組織驗收，直至合格；對發現的質量問題，可經設計單位認可，如不影響結構安全和使用功能．建設單位應將分戶驗收局部不合格情況書面告知住戶，與住戶協商驗收。

2.監督分戶驗收責任到位．檔案有據可查。分戶驗收最終應由驗收組在驗收合格后，共同在《住宅工程質量分戶驗收合格證》上簽字，分戶驗收合格后，并對填寫內容的真實性負責；參建各方應本著對住戶負責、對自己的行為負責的態度，認真開展這項工作對驗收結論和數據負責。

3.竣工驗收時，應當監督分戶驗收成果的抽查復核情況。監督機構在竣工驗收時，應當監督竣工驗收單位對分戶驗收的成果資料進行抽查復核，在監督機構的監督下，建設單位組織對分戶驗收成果進行抽查。分戶驗收抽查復核應當作為住宅工程竣工驗收的一項必不可少的程序，分戶驗收合格、資料真實應當作為竣工驗收合格的必要條件。

4.對不履行分戶驗收義務的責任方給予相應的處罰或不良行為記錄。對于不履行分戶驗收義務的責任單位或責任人，監督機構應當采取必要的監督手段。一方面，沒有提交分戶驗收資料的工程項目不得組織竣工驗收，另一方面，對弄虛作假的責任單位應給予不良行為記錄或處罰。

六、結論

住宅工程質量事關千家萬戶，影響社會和諧穩定。實施住宅工程質量分戶驗收制度，順應了時代的發展需求，遵循了市場經濟的客觀規律，體現了以人為本的理念，更重要的是落實了市場各方主體的質量責任。住宅工程分戶驗收制度的推行，是建設行政主管部門關注民生，構建和諧，實踐科學發展觀的重要舉措，是維護廣大住戶合法權益，保證百姓安居樂業的惠民政策。如何切實把好每一戶住宅質量關，使分戶驗收不流于形式，需要廣大的工程建設者、管理者精心組織，嚴格監督，齊抓共管。只要我們心中裝著人民，時刻不忘責任，就一定能奉獻出優質工程，建設美好家園。

參考文獻：

[1]黑龍江省住宅工程質量分戶驗收管理辦法(試行).2006

[2]黑龍江省住宅工程質量分戶驗收實施指南．2006

[3]建設部．工程質量監督工作導則(建質[2003]162號)

[4]洪亮．淺談住宅工程質量分戶驗收[J]．山西建筑，2007