經營性地下空間的開發利用研究

摘要：隨著社會經濟的發展，城市土地資源的集約化利用被提上日程，充分利用地下空間資源無疑是實現城市集約化的一種重要途徑。本文從經營性地下空間建設項目的發展原因及其具體發展模式出發，并結合我國此類建設項目發展的典型特點對經營性地下空間的開發利用進行了研究分析，最后針對我國國情提出了幾點建議。

關鍵詞：經營性建設項目；地下空間；土地集約利用

1 引言：

城市在發展中，不免要涉及到城市土地的利用，許多城市在城市的空間發展中出現了“攤大餅”(即水平外延式拓展)的現象。“攤大餅”的做法無疑會使城市的用地面積越來越大，城市的功能日益分散，有限的土地資源得不到有效利用。為真正做到城市土地資源的高效和集約化開發利用，充分利用地下空間資源無疑是實現城市集約化的一種重要途徑。

2 關于經營性地下空間建設項目的開發利用分析

2.1地下空間利用形式分類

城市地下空間作為一種防護空間和潛力巨大的城市后備資源，經過有序合理地開發利用，就能科學、系統地拓展城市空間，維持和改善地面人居環境，保護城市風貌。其開發利用的形式大致可以分為以下三類：

一是一般的公益性的地下空間建設項目，例如道路下的道路結構層、城市的水，電、氣，通訊等市政共用設施、地下管道、地下科研實驗室以及地下重要物資儲備庫，不作為商業使用的人防工程等。

二是一般的經營性的地下空間建設項目，如地下商場、地下車庫等。

三是介于兩者之間的建設項目。可界定為準公共物品，例如地鐵等。

2.2經營性地下空間建設項目的發展原因

物品性質不同，地下空間應該賦予不同的權利結構，以實現資源的充分利用。而土地所有者的國家或集體使用的地表上下的空間是有限的，為保障經濟的發展和社會資源的充分利用，國家在保留地下空間所有權的前提下，可以將空間使用權轉讓給個人或組織使用。這就為一般的經營性的地下空間建設項目的發展提供了前提條件。本文認為經營性地下空間建設項目的發展將出現更廣闊的市場前景。其原因有以下幾方面：

(1)地上資源制約

在迅猛推進的城市化進程中，大多數城市的中心區、老城區往往人口密集且交通便利。所以商業物業面臨著一地難求的格局。就全國而言，許多大城市也具有相類似的情況，城市商業物業整體而言前途一片光明。然而地面建筑已經飽和，商業物業只好向地下空間發展。尋求新的營業場所和面積。在這一背景下，地下商業將迎來前所未有的發展。

(2)地下空間的綜合利用開發

隨著城市經濟、社會發展，以及城市集約化程度的不斷提高，傳統單一功能的單體公共建筑，已不能完全適應城市生活的日益豐富和變化，因而逐漸向多功能和綜合化發展。

此外，隨著國家加大對地下空間規劃的重視和對地下空間的利用進一步細化、綜合化，以及地下交通的迅猛發展，越來越多的開發商把眼光投向了地下。

(3)經營性地下空間建設項目的獨特優勢

一是氣候優勢：在世界大多數地區，在土壤和巖石中，與地面極端情況的溫度相比，在500米深度以內的溫度表現為一個中等熱量環境。這樣一來就減少了來自建筑物內冷氣候的傳導損失；在熱的氣候里，來自輻射和傳導的外部圈的熱影響也可以一定程度的避免。而且，地下結構還能夠自然免于颶風、旋風、雷暴、冰雹和其他自然災害。此外，地下結構也能阻止由于洪水產生的結構破壞，相對地面而言也具有更好的抗地震運動的能力。二是防護噪聲優勢：即使是少量的土層覆蓋物對于阻止空氣傳播噪聲也是非常有效的。當地表、露天開放場所的大量交通道路噪聲傳到了地下時。三是綜合效益優勢：首先一定情況下可以節約初期投資，最可能地節約初級花費是減少為建設工程而另外購買土地的成本。其次節約建設費用，在設施上，雖然地下結構主要的花費多于同等地面結構，但是在一些地質環境，設施規模和設施形式上，地下施工也許能提供直接的節約，如在北歐建的地下石油儲存庫。在北歐嚴酷的環境中，地下結構能提供獨立于地面氣候的建筑。最后還可以節約運營與維修費用，地下結構物從惡化的建筑環境中隔離出來，對于地下結構可能產生一個低的維護費用。

2.3經營性地下空間建設項目發展的具體模式

(1)地下停車場

機動車輛日益增加不僅給城市環境、安全帶來麻煩，停車難問題也日益顯露出來。為解決這一問題，世界上大多數國家都建有地下車庫。

(2)地下街、地下商場等

地下商業建筑的規模首推日本。該國已在近30個城市修建了150條地下街，總面積約120余萬平方米。其中最大的地下商業街是東京八重州地下街，總面積達6萬平方米，居世界第一。

(3)地下工廠，地下電站、地下倉庫等：

二次大戰期間，德國曾計劃修建336項890萬平方米的地下建筑，其中69％為飛機發動機制造廠。瑞典修建了幾十個大型地下油庫，40多座地下水電站，1.6萬平方米的大型冷藏庫。

(4)地下現代娛樂設施等。

修建于地下的現代娛樂設施主要包括運動設施和社區中心。

2.4我國經營性地下空間建設項目發展的典型特點

我國的地下城、街近幾年來有所發展，但目前還沒有形成規模。主要有如下幾種形式：

①充分利用高層建筑的深基礎及地下設備層：如北京的復興商業城。

②利用地鐵站折返線、停車線的上部空間：如上梅徐家匯車站，北京西單地鐵站和西客站地鐵站。

③利用大面積的廣場地下空間：如武漢市漢口新火車站等。

④利用繁華地段地價優勢通過舊城改造開發地下城街，如桂林市中山南路地下商業城等。

3 結論和建議

隨著社會經濟的發展，土地資源的緊缺，經營性地下空間開發利用在面臨前所未有的機遇時也面臨不少挑戰。對于努力完善我國現有法律法規體系，本文有以下幾點建議：

(1)從法律上進一步明確國家擁有地下空間所有權

(2)通過法律明確地下空間使用權及其主體的責任、義務和權屬范圍

(3)建立完善的城市地下空間開發利用管理法規體系

除了從立法上保障經營性地下空間開發利用外，國家還應制定相關的政策，例如：(1)建立專項扶持資金，支持社會投資的地下建設項目，間接置換出地面空間，用于增加綠地和公共活動場所。

(2)使用沿線物業+地鐵的模式，鼓勵民間資本的投入，通過土地級差及房地產開發收益，回報地鐵建設的投資。

(3)經主管部門批準，與地上土地使用權分離的能獨立使用的地下空間由使用者申請地下空間使用權登記后，發給土地使用證。

(4)為地下停車設施劃定“禁停區”，也就是在地下停車設施服務半徑內，沒有特殊需要，一般不允許設立地面停車場或路旁停車位。其合理性就是保證地下停車設施的使用率。

(5)對于具有公益性質的地下經營設施，如車庫，污水處理設施等，要明確其城市基礎設施性質，可按同—標準減免各項稅費。

(6)明確地下建筑物、構筑物及其附屬設施交納地價款的標準，并以法規或規章的形式確定下來，改變目前這種“臨時性做法”的狀況。如此一來，在政府調控措施的作用下，就能完善和引導我國地下空間的開發利用，使我國經營性地下空間的開發和利用朝著健康、有序的方向發展。