我國高爾夫房地產發展現狀分析與展望

摘 要:分析比較了中國與世界其他國家，尤其是美國的高爾夫房地產開發狀況，提出土地所有制屬性、房地產開發模式及類型和國家用地狀況是影響高爾夫房地產開發的相關因素。從我國國土資源實際情況出發，在考察目前我國高爾夫房地產開發狀況的基礎上，探討了高爾夫房地產在我國發展的相關策略和措施，以期為政府機構和高爾夫相關人士提供參考。

關鍵詞:高爾夫;高爾夫房地產;開發;模式;現狀;發展

關注全球高爾夫運動的發展，其發展史迄今為止已有500多年的歷史，是一項具有古老文化底蘊的運動。伴隨這項運動發展的同時，高爾夫產業及其連帶的各相關產業也孕育而生，并逐漸形成各自成熟的產業鏈，包括高爾夫俱樂部、高爾夫制造業、高爾夫服務業、高爾夫房地產業、高爾夫旅游業等。

高爾夫產業在我國的發展也是如此，但同時，與高爾夫發展相關的問題也不斷提出和得到相關人員的重視。本文將主要針對高爾夫房地產發展狀況及存在問題進行分析研究，從我國國情、經濟、土地政策等角度，從理論上探討我國高爾夫房地產的發展之路，并針對其合理的開發及利用進行論述，希望能為我國今后高爾夫房地產業的發展提供參考。

一、類比世界不同國家高爾夫房地產狀況

(一)世界各國高爾夫房地產開發狀況

在高爾夫運動發展史上，美國也逐漸成為世界高爾夫運動的沃土，并發展成世界高爾夫第一大國。各國的高爾夫房地產開發狀況是與各國的土地政策、經濟狀況(GDP、人均國民收入)、土地面積、人口數量等要素緊密相關的。由《The north American golf report》的數據顯示北美地區2000年以前高爾夫球場的年增長率為24%。以下筆者對世界五個國家的高爾夫發展情況進行了比較分析，五國國情和高爾夫總體狀況比較見下表。

(二)根據上述資料可分析出美國現在的高爾夫房地產已形成成熟的發展模式，并已達到充分利用高爾夫球場開發房地產項目，并與高爾夫球場建設發展相協調;加拿大是典型的地廣人稀的國家，其高爾夫房地產開發受到人口限制，國家具有開發的經濟基礎和土地面積，但更大的是存在房地產消費市場的限制;日本國土由大量的山體構成，國土面積的67%被森林覆蓋，不適合發展農業和居住，因此高爾夫房地產項目的開發也具有很大的局限性;韓國也同時是受到土地緊缺，人口密集等因素的限制，近年來，韓國打球的人數飆升，球場價格消費不菲，國內市場存在嚴重的供需矛盾，因此許多韓國高爾夫愛好者將目光投向了球場費用比較低廉的東南亞、中國等地區，所以高爾夫房地產開發的局限性也很大;中國國土資源豐富，同時人口眾多，同樣存在人多地少的問題，但由于人口眾多而具有廣大的潛在住房消費市場，單純從經濟、市場的因素考慮，我國與加拿大、日本、韓國等國家相比是相對適合發展高爾夫房地產開發的，然而我國目前高爾夫發展的實際情況為:目前我國京、滬、粵是高爾夫運動最普及和發展最成熟的三個地區，其高速的經濟發展和迅速崛起的高爾夫產業遙相呼應;沿海經濟發達地區作補充;東北、西北、西南等地區則相對較少，少數省份甚至沒有高爾夫球場。而對于高爾夫的發展，國家國土資源部已從2003年就曾出臺了限制高爾夫項目用地的通知，禁止亂用耕地，對今后高爾夫球場及高爾夫房地產的建設制定了用地標準，這并不是對我國高爾夫發展的限制，而是為進一步推動高爾夫健康的發展。鑒于我國土地政策的特殊性、較薄弱的經濟實力、高爾夫消費區域性差異大的特點，筆者認為應該清醒的認識中國高爾夫房地產的開發及發展不能盲目擴大，僅單純從數量、形式上和國外進行比較。

二、我國高爾夫房地產發展狀況分析

(一)國內高爾夫發展現狀概況

1984年廣東中山溫泉高爾夫鄉村俱樂部高爾夫球場的建成，拉開中國高爾夫行業發展的序幕。經過二十多年的發展，憑借中國社會經濟的發展和繁榮，中國高爾夫行業逐步發展成型。到2005底，全國已建及在建的高爾夫球場總數已有400多個，遍及26個省(區、市)，全國高爾夫人口已達50萬，并將平均每年增長20%左右。

(二)高爾夫房地產開發及運營模式

目前的調查結果表明，我國大部分地區高爾夫房地產的開發狀況主要是與高爾夫球場綁定發展的，這基本是模仿國外高爾夫房地產開發及運營模式，不僅在開發上效仿國外的形式，在類型上也同樣仿造國外，即開發項目多為大型的高爾夫莊園、高爾夫別墅、高檔公寓的建設。根據中國別墅網的在銷別墅統計可知北京地區目前在銷的別墅項目中不少于一半都是依托于高爾夫球場開發的，或是借助于周邊的高爾夫球場開發，這種現象也是我國目前大部分地區高爾夫房地產開發投資的一貫模式。

(三)高爾夫發地產發展的限制因素

國外高爾夫房地產發展的實際過程表明，只有在經濟發達、土地廣闊、人均相對土地面積多的國家高爾夫房地產可大力發展，并且根據國情還會出臺相關的政策支持，如美國規定凡超過2萬人的社區，如果沒有規劃高爾夫球場，這個社區的建設規劃將不會被批準等;而在經濟較發達，但人均土地面積少的國家其高爾夫的本土發展會受到用地的限制，因此高爾夫房地產也就受到了一定發展限制。

以目前我國高爾夫房地產發展狀況看，我國高爾夫房地產的發展將被以下兩點因素所制約:一是完全照搬的高爾夫房地產投資及運作模式，這種將房地產與高爾夫球場建設綁定的項目開發及別墅類、高檔公寓類的房地產開發不符合我國人多地少、重視農用地保護耕地的國情，如今我國國土資源部也已連續出臺了禁止別墅類房地產開發的政策，所以這種完全遵循的國外的高爾夫房地產開發模式已經受到了限制;二是土地因素的限制，目前我國高爾夫地區分布和國內地區經濟發達程度是相適應的，在忽略經濟因素和消費人群的因素外，考慮到我國當前的用地政策，土地將成為高爾夫房地產發展的重要限制因子。

(四)高爾夫房地產的發展勢態

上世紀90年代以來高爾夫運動在我國的發展非常迅速，查閱我國高爾夫在20年間的發展形勢，2000年是我國高爾夫迅猛增長的轉折點。再從全球高爾夫的發展勢態和高爾夫房地產的發展勢態可分析出，高爾夫的經濟效益、環境效益、社會效益預示著我國高爾夫運動及高爾夫房地產未來的發展具有客觀必然性。我國未來高爾夫的發展是必然的，同時隨著高爾夫運動的普及，高爾夫多元化的發展，高爾夫房地產的開發、投資也必將是房地產上的投資熱點，并且發展前景看好。

三、探討我國高爾夫房地產今后的發展

(一)在我國已有高爾夫球場的環境基礎上發展高爾夫房地產投資及開發

隨著高爾夫在我國的不斷發展，和球場開發綁定的房地產開發也更將成為地產投資商的一個投資熱點。而國土資源部2003年2月8日下發過《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》國土資源部發布(國發[2003]45號)，其中第四條規定“(今后5年內)停止別墅類、高爾夫球場用地供應。” 2006年年底國家發改委把別墅類房地產開發列為限制項目。

這一系列政策的出臺使我國目前的高爾夫別墅類房地產的發展受到了制約，同時更是給了我國高爾夫房地產投資商一個思考問題的機會。筆者通過調查分析，建議我國高爾夫房地產的開發應該在我國現已擁有的高爾夫球場的基礎上進行高爾夫房地產的開發，并按照國家規定的規劃用地格局、用地類型、用地范圍、用地面積等進行開發，主要針對已建成球場，在其周圍一定范圍內合理的條件下進行開發。

(二)根據我國國情發展形成具有中國特色的高爾夫房地產開發運營模式

我國屬于典型的人多地少的國家，而且國民經濟、人均消費水平跟世界發達的國家都存在一定的差距，但今后隨著我國高爾夫運動的快速發展和普及，高爾夫人口的增加和人均消費水平及對居住水平要求的提高，我國房地產市場必將越來越走俏，那么依托高爾夫球場的高爾夫房地產的開發也需要形成一個具有中國特色的開發運作模式。與國際成型的高爾夫綁定開發模式不同，筆者建議我國高爾夫房地產開發模式應該做以獨立項目形式，普通商品房住房類型的高爾夫房地產為主，以此針對我國廣闊的住房消費群體，這些消費群體主要為廣大的中產階層、白領階層，他們既要求生活品質、對居住環境要求高，又能成為高爾夫運動的潛在消費群體。

(三)科學發展，走集約型用地的方向

集約型用地目標就是以減少占地面積、增加建筑面積為原則，把開發高爾夫別墅、高檔公寓的開發類型轉變為更為經濟的多層商品住宅建筑，適應我國房地產市場，增強項目開發的實用性。

(四)高爾夫需要科學、嚴格用地

1.建議盡快出臺高爾夫建設的行業相關法律、法規;制定、規范用地標準。

2.政府規劃用地格局，將高爾夫球場用地納入土地利用總體規劃的管理體系，作為重要指標進行宏觀調控和規范管理。

3.對球場用地及球場周邊房地產用地和實施方案進行嚴格審地、監督程序。嚴格限制高爾夫球場與房地產綁定的用地審批。

(五)與高爾夫運動大眾化發展相輔相成

在高爾夫球場周邊、高爾夫練習場周邊投資房地產住宅建設，可把大眾與高爾夫結合得更加緊密，推動高爾夫運動大眾化發展的同時增加高爾夫環境住房市場的消費群體和高爾夫運動的潛在消費群體。

參考文獻:

[1]李相然.試述我國國土規劃的現狀與發展趨勢.國土與自然資源研究，1995，(2).

[2]韓烈保.關于高爾夫球場建設管理的意見與建議.

[3]高爾夫研究委員會:http://www.golf-research-group.com

[4]專題:走進美國房地產http://www.szhome.com/new/News Window/zhuanti/1012/1012.htm

[5]袁華瑩、韓烈保.從土地資源看高爾夫的發展.草業科學，2006.

[6]http://www.golftime.com.cn/news/ywkb/2004/7/04070105.html