小產權房的制度經濟學分析

摘 要:小產權房以其優惠的價格受到廣大購房者的青睞，然而由于農村宅基地和國有建設用地在所有制方面存在著巨大差異，在農村宅基地上開發商品房的做法，越發暴露了小產權房的種種問題。從制度經濟學的角度出發，分析這些問題，并提出相應對策。

關鍵詞:小產權房;制度經濟;解決對策

一、何為小產權房

首先，所謂產權，就是指所有權。新制度經濟學派對產權內涵有多種解釋。科斯從產權與權力的關系解釋產權; 阿爾欽從法律層面解釋產權; 登姆塞茨注重從產權在社會體制中的功能和作用來解釋產權; 巴澤爾從經濟分析角度來分析產權。總之，新制度經濟學派關于產權的概念至少包括: 產權是某個主體對某個經濟物品或某種稀缺資源或某種可交易對象物的一種權力，是具有排他性的財產權;產權就是行為選擇權;產權是一組權力或產權束，至少包括對財產的所有權以及由此引發的占用權、使用權、處置權、收益權等。產權所包含的各項權力可以有不同的排列組合與制度安排;產權邊界并不是無限的，即產權的外部影響使得產權必須要有一定的界限，同時產權可以通過市場進行交易的。作為產權束中的重要內容，所有權包含了對物支配和利用的一切權能， 是其他物權的“母權”。因此， 所有權常常被稱為“絕對權”，它具有復歸性的特征。

其次，小產權房定義應有廣義和狹義之分，廣義的小產權房包括:第一種是指由房地產發展商的一個大產權分割來的、相對于開發商的大產權而言的，購房人的產權;第二種是在房屋再轉讓時需補要繳納土地出讓金的房屋;第三種小產權房是由鄉鎮政府頒發產權證書的房屋，又被稱為鄉產權房。狹義的小產權房指的就是第三種，即建設在農村集體土地上的商品性住宅，這些在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。

二、小產權房帶來的主要問題分析

(一)農民基本生活保障問題

目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。

(二)購房者權利保障問題

我國的憲法第十條規定:“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權證》。

三、現有觀點對“小產權房”的出路初探

(一)加快集體土地流轉的立法工作

“小產權房”的根本問題在于集體土地流轉缺乏明確的規定。在相關法律法規缺失的背景下，解決“小產權房”的問題，必須通過完善相關法律的途徑。

(二)控制“小產權房”用地的擴張

通過統籌城鄉之間的土地資源利用，把“小產權房”的地域配置限制在城鎮建設規劃區之內;把每年“小產權房”的建設數量限制在年度建設供地計劃之內，在一定程度上承認它的合法性，把它納入房地產市場，作為一個有益的補充。

(三)用疏通的方法管理現有的“小產權房”

從保護耕地的角度來講，部分“小產權房”有可能違反了現時的耕地保護政策，但是從房地產市場來講，這是一種增加住房供給的方式。國家可以選擇合適的時機通過先立法再補交部分稅費或土地出讓金的方法來解決現有“小產權房”的產權問題。

(四)核發經濟適用房產權證書或限價房產權證書

經過核實，符合經濟適用房購房條件的購房者，發證機關直接向其核發經濟適用房房屋所有權證書。符合限價房購房條件者，核發限價房所有權證書。對于該兩種情況，購房者未來轉讓時的轉讓條件和購買條件等可適用經濟適用房或限價房的相關規定。

(五)核發特別房屋所有權證

對于不符合經濟適用房或限價房的購房者，或不愿意補繳土地出讓金的，核發特別房屋所有權證。持有該類房產證的購房者可以自己居住和繼承。但是，房屋所有人未來再出售時，因受讓人不同而區別對待。

(六)核發普通房屋產權證書

購房人在初次辦理房屋所有權證時可以直接補繳土地出讓金及相關稅費，并取得普通房產證和土地使用權證書。取得該房產證的房屋所有權人等同于普通商品房的購房者，所有權人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受讓人不受任何限制。

四、新制度經濟學觀點

從新制度經濟學產權理論的角度來審視， 我國小產權房產權制度缺陷亦非常明顯。主要表現在以下幾個方面:

(一)房產殘缺

新制度經濟學通常將產權受到殘損而不完整的情況視為產權殘缺。產權最主要表現為所有權，但是小產權房的所有權的排他性不是很強。

(二)房產所有權主體模糊

在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉政府或村政府頒發，所有權主體模糊，所有權主體的非明晰化造成了權力真空。

(三)使用權的不連續性

由于產權殘缺和所有權主體模糊，購房者大部人不會購買此房長住下去，他們會在財富充足的時候把房子的使用權轉讓，這樣就會造成交易費用，交易費用的增加，有時是邊際成本大于邊際效益，這樣會使持房者抬高房價，又反過來使得交易成交的可能性降低，持房者賣不出去房子，會造成資源的閑置。

五、我國小產權房產權制度改革的基本思路

首先，應考慮到制度變遷的路徑依賴性和制度設計成本。現階段，產權清晰，權責明確是購房者普遍接受并認為是最有效的， 符合我國基本經濟制度結構， 所以應當成為小產權房產權制度改革必須遵守的基本原則。

其次，明確界定所有權主體，規范所權有主體行為。通過產權劃分，明確不同產權主體的權利、責任邊界，使權利和責任對稱，從而建立起有效的激勵和約束機制由此可以解決購房者所有權主體虛置問題，同時又使產權界定成本最低。

第三，是要積極探索小產權房市場的運行機制和補償機制，建立合理有效的小產權房制度。

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